A. GİRİŞ
Kira sözleşmeleri, günlük hayatın vazgeçilmez bir parçası olarak özel ve/veya tüzel kişiler arasında sıklıkla akdedilen sözleşmeler arasında yer almaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen bu sözleşmeler hem kiraya veren hem de kiracı açısından çeşitli hak ve yükümlülükleri beraberinde getirmektedir. Gayrimenkul kiralarından araç kiralamalarına, ticari kiralamalardan konut kiralarına kadar geniş bir yelpazede uygulama alanı bulmaktadır. Reklam alanlarının kiralanması, ticari işletmelerin tanıtım ve pazarlama stratejilerinde önemli bir rol oynayan bir kira sözleşmesi türüdür. İşbu makale kapsamında, reklam kira sözleşmelerinin hukuki niteliği ve temel unsurları ele alınarak, bu alanda yaşanan güncel sorunlara ışık tutulması amaçlanmaktadır.
B. KİRA SÖZLEŞMELERİ
Kira sözleşmelerinin tanımı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 299. Maddesinde tanımlanmıştır:
“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Tanımdan anlaşılabildiği şekilde kira sözleşmeleri kiracı ve kiraya veren tarafa bir takım hak ve yükümlülükler yükleyen ivazlı sözleşmelerdir. Her sözleşme türünde olduğu gibi bu sözleşmelerde de en önemli unsur tarafların özgür iradeleri ile bir mutabakata varmalarıdır. Kira bedeli ve ödeme periyotları, kira sözleşmelerinde ayrıntılı bir şekilde belirtilmesi gerekmektedir. Kiraya veren ile kiracı arasında gelecekte kira bedeli konusunda ortaya çıkabilecek herhangi bir uyuşmazlık durumunda, sözleşmede mutabık kalınmış hususlar büyük önem arz etmektedir. Kira sözleşmesinin unsurlarından biri olan tarafların mutabakata varması, özellikle kira bedeli konusunda anlaşmaları ile somutlaşır. Bu anlaşma sonrasında, kiraya verenin taşınır veya taşınmaz malı, sözleşmede belirlenen süre boyunca kiracıya teslim etmesi, kira sözleşmesinin tüm unsurlarının tamamlandığı anlamına gelir.
Tarafların yükümlülükleri kira sözleşmesinin türünden bağımsız ve genel olarak TBK’nın 301 ve 312. Maddeleri kapsamında açıklanmıştır, bunlar:
- Kiraya verenin teslim borcu,
- Vergi ve benzeri yükümlülüklere kiraya verenin katılma borcu (aksi sözleşmede belirtilmemiş ise)
- Kiralananın kullanımına bağlı olmak üzere kiraya verenin kendisi ya da üçüncü bir kişinin yapmış olduğu yan giderlere katılma borcu,
- Kiracının kira bedelini ödeme borcu,
- Kiracının kiralananı özenle kullanma borcu,
- Kiracının temizlik ve bakım giderlerini (olağan kullanımdan doğan giderleri) ödeme borcu.
Kira sözleşmesi, belirli koşullar ve kurallar çerçevesinde kiralananın kiracıya kullanım amacıyla teslim edilmesini sağlayan, taraflar arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu sözleşme, yazılı ya da sözlü şekilde yapılabilir; kanunen belirli bir şekil şartına tabi değildir. Bununla birlikte, kiraya veren ve kiracı arasında yaşanabilecek uyuşmazlıkların çözümünde kolaylık sağlaması adına kira sözleşmesinin yazılı olarak düzenlenmesi önem arz etmektedir.
C. REKLAM ALANLARI KİRA SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
Kira sözleşmeleri genel olarak üç ana başlık altında tasnif edilmektedir. Bunlar (i) konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri, (ii) adi kira sözleşmeleri ve (iii) ürün kira sözleşmeleridir. Reklam alanlarının kiralanmasına ilişkin sözleşmeler bu üç sözleşme tipi arasında ürün kira sözleşmeleri içerisinde yer almaktadır.
Reklam alanlarının kiralanmasına ilişkin sözleşmelerin adi kira sözleşmesi mi yoksa ürün (hasılat) kira sözleşmeleri başlığı altında değerlendirileceği hususunun değerlendirilmesi gerekmektedir. Bir kira sözleşmesinin adi kira mı yoksa ürün kirası mı olduğunun belirlenmesinde kiracının, kiralanan şeyin ürünlerinden yararlanma yetkisi olup olmadığı başlıca ve en önemli kriterdir.
İşbu hususa ilişkin olarak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında ilgili panoların menkul niteliğini haiz olduğu ve ürün kirası olarak değerlendirilmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.
“Olayımızda: Kira sözleşmesi, 01/01/1999 başlangıç tarihli ve 1 yıl sürelidir. Akit 01/01/2000 tarihinden itibaren süresiz hale gelmiştir. Kiralanan 17 numaralı reklam panosudur. Kiralanan menkul niteliğinde olduğundan kiralayan Borçlar Kanunu’nun 262 /son maddesi uyarınca 3 gün öncesinden haber vermek suretiyle akdi feshedebilir. Davalıya 27/04/2000 tarihinde ihtar tebliğ edilmiş ve dava da 05/12/2000 tarihinde açılmış olduğundan süresindedir. Bu durumda kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 22.05.2001 tarihli ve 2001/4054E. 2001/4261K. sayılı ilamı)
“Türk Borçlar Kanunu’nun aynı hususa ilişkin 357 nci maddesi ise “Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.
Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir.”; 358’inci maddesinde ise “Bu ayırımda ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmadıkça, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır. ” düzenlemelerini içermektedir.
Görüldüğü üzere adi kira sözleşmesinin konusunu taşınır ve taşınmaz mallar oluşturur. Ancak adi kira sözleşmesinin aksine ürün kirası bakımından kanun ürün getirebilen hakkı da kapsama almıştır.
Bu durumda ürün (hasılat kirası), kiraya verenin kiracıya ürün (hasılat) veren bir mal, işletme ya da hakkın kullanılmasını, semerelerinden yararlanılmasını veya işletilmesini belli bir bedel karşılığında terk ettiği kira türüdür.
Hemen belirtmek gerekir ki hem doğal hem de hukuki ürün getiren eşya ürün kirasına konu olabilir. Bu kapsamda işletmenin işletilmesi sonucu elde edilen kâr hukuki ürün olarak nitelendirilebilir.
Bir kira sözleşmesinin adi kira mı yoksa ürün kirası mı olduğunun belirlenmesinde kiracının, kiralanan şeyin ürünlerinden yararlanma yetkisi olup olmadığı başlıca ve en önemli kriterdir.
Lokanta, otel, kantin, hastane, okul, dükkan, fabrika gibi iş yerlerinin işletilmek maksadıyla kiraya verilmesinde, reklam panolarının kiralanmasında, taksi kiralarında söz konusu olan hasılat kirasıdır (Arkan Azra Serim, Hasılat Kirasında Tarafların Hak ve Borçları, … 2010, s. 3).” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 03.05.2023 tarihli ve 2022/583E. 2023/419K. sayılı ilamı)
Bu kapsamda reklam alanlarının kiralanması ya da sözleşmenin feshedilmesi halinde TBK’nın ürün kirasına ait hükümleri doğrudan uygulama alanı bulacağı tartışmadan uzaktır.
Ürün kira sözleşmeleri, kiraya verenin, ürün sağlayan bir şeyi veya hakkı kiracıya kullanım ve semerelerinden yararlanma amacıyla devretmeyi ya da ürünlerin toplanması (devşirilmesi) hakkını kiracıya bırakmayı taahhüt ettiği; kiracının ise bu devre karşılık belirli veya belirlenebilir bir kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür. İlgili sözleşme tipi TBK’nın 357 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
“Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.
Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir.”
Ürün kirası, sözleşmede yer alan borç ve haklar bakımından taraflar arasında birbirine zıt menfaatlerin bulunduğu bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmede, kiracı kira bedelini ödeme yükümlülüğü altına girerken, kiraya veren ise bu bedel karşılığında sözleşmeye konu olan malı kiracının kullanımına bırakma borcu altına girmektedir. Her iki tarafın da karşılıklı olarak borç altına girdiği bu durum, ürün kirasını tam iki tarafa borç yükleyen, yani sinallagmatik bir sözleşme yapar.
Ürün kirası, kiracıya sözleşmeye konu malı kullanma, semerelerinden yararlanma ve işletme hakkı sağlayan, kişisel ve sürekli borç doğuran bir sözleşmedir. Sözleşmenin belirli süreli ya da belirsiz süreli olması, onun sürekli borç doğuran bir sözleşme olma niteliğini değiştirmez. Bu sözleşmede, kiracının temel borcu kira bedelini ödemektir. Kiralanan mal karşılığında kira bedeli ödendiği için ürün kirası, ivazlı (karşılıklı edimli) sözleşmeler arasında yer alır. Hemen belirtmek gerekir ki hem doğal hem de hukuki ürün (menkul) getiren eşya ürün kirasına konu olabilir. Bu kapsamda işletmenin işletilmesi sonucu elde edilen kâr hukuki ürün olarak nitelendirilebilir. TBK kapsamında bu sözleşme tipine özgü olarak bir şekil şartı öngörülmemiş olup sözleşme serbestisi benimsenmiştir.
Ürün kirası sözleşmelerinin sona erme hallerine TBK kapsamında yer verilmiş olup 358 madde kapsamında özel hüküm bulunmadıkça genel kira sözleşmelerine uygulanmakta olan genel hükümlerin uygulama alanı bulacağı hüküm altına alınmıştır. Kira sözleşmesinin genel hükümlerine göre kira ilişkisinin sona ermesi mümkün olmakla birlikte, ürün kirasına özgü sona erme sebeplerinin, genel sona erme sebepleriyle çakışmaması gerekmektedir. Ürün kirası, kendine has özellikleri ve tarafların güttüğü amaçlar doğrultusunda özel hükümler içerir. Bu nedenle, genel hükümlere dayalı sona erme sebepleriyle ürün kirasına özgü düzenlemeler arasında bir uyumsuzluk olmamalıdır. Aksi takdirde, ürün kirasına özgü düzenlemelerin etkinliği ve tarafların haklarının korunması risk altına girebilir. Kira sözleşmesinin sona erme sebepleri genel ve ürün kirasına özgü hükümlerle düzenlenmiştir. Genel sebepler arasında sürenin dolması, fesih bildirimi, önemli sebepler, kiracının iflası veya ölümü, kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın ayıplı olması ve özen yükümlülüğünün ihlali yer alır. Ürün kirasında ise sona erme sebepleri genel sebeplerle büyük ölçüde örtüşmektedir.
Ürün kira sözleşmelerinin sona erme halleri genel hükümlere atıf yapmakla birlikte irdelenmesi gereken bir diğer husus ise bu sözleşmeden kaynaklı olan uyuşmazlıklara konut ve çatılı iş yeri kirası hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu mülga olan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’a atıf yaparak ürün kirası sözleşmelerine konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerinin uygulanamayacağını belirtmiştir:
“6570 sayılı Kanunda, hasılat kirası sözleşmelerinin dahi kapsam içinde bulunduğu sonucuna götürebilecek hiçbir hüküm bulunmamaktadır; esasen, kanun koyucunun temel amaç ve endişesini oluşturduğu yukarıda ifade edilen kiracıyı koruma olgusu da gözetildiğinde, hasılat kirası sözleşmelerinin bu yasa kapsamında olmasına olanak da yoktur. Zira, hasılat kirası sözleşmelerini adi kira sözleşmelerinden ayıran temel unsur durumundaki, kiralananı kullanmanın yanında ve ondan daha önemli olarak “ürünü toplama, semereden yararlanma” olgusu ve kira bedelinin nakit yanında semere veya hasılatın bir hissesi olarak da ödenebilmesi, bu sözleşme tipini kendine özgü bir yapıya kavuşturmakta ve adi kira sözleşmelerinden farklı olarak, hasılat kirasında kiracı, kiralayandan daha zayıf bir konumda bulunmamaktadır.”(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 14.04.2004 tarihli 2004/11-222E. 2004/222K. sayılı ilamı
Tarihsel olarak, teknolojinin sınırlı olduğu dönemlerde ürün kirası, genellikle tarımsal taşınmazlarla sınırlı bir uygulama alanına sahip iken teknoloji ve ekonomik gelişmelere paralel olarak, ürün kirasına konu olan mallar ve hakların kapsamı da giderek genişlemiştir.
D. SONUÇ
Kira sözleşmeleri, bireylerin ve ticari kuruluşların günlük yaşamlarında geniş bir kullanım alanına sahiptir. Taraflar arasındaki hak ve borç ilişkilerini düzenleyerek hukuki güvenliği sağlamayı amaçlamaktadır. TBK’da detaylı bir şekilde ele alınan kira sözleşmeleri, adi kira, konut ve çatılı iş yeri kiraları ile ürün kira sözleşmeleri olarak üç ana başlık altında incelenmektedir.
Reklam alanlarının kiralanması gibi ticari öneme sahip sözleşmelerde, bu alanların hasılat kirası kapsamında değerlendirilmesi gerektiği hem doktrin hem de Yargıtay içtihatlarıyla desteklenmiştir. Reklam panoları gibi ürün sağlayan varlıkların kiralanmasında, sözleşmenin niteliği ve taraflarca belirlenen kullanım koşulları, sözleşmenin adi kira mı yoksa ürün kirası mı olduğunun tespitinde belirleyici olmaktadır.
Bu bağlamda, reklam alanlarının kiralanmasında, ürün kirasına ilişkin hükümlerin uygulanmasının taraflar arasında yaşanabilecek uyuşmazlıkların çözümünde etkin bir rehber olduğu açıktır. Teknolojinin ve ekonominin gelişimine paralel olarak ürün kirasına konu olan varlıkların çeşitliliği artmış, bu durum da sözleşmelerin düzenlenmesi ve uygulanması açısından yeni hukuki dinamikler ortaya çıkarmıştır. Reklam alanları gibi ticari unsurların kira sözleşmeleri çerçevesinde doğru bir hukuki temele oturtulması hem ekonomik faaliyetlerin devamlılığı hem de hukuki güvenliğin sağlanması açısından önem arz etmektedir.
Kılınç Hukuk ve Danışmanlık