Kira Sözleşmesinin Hizmet Sözleşmesi Olarak Düzenlenmesi: Hukuki Nitelik Ve Geçerlilik

KİRA SÖZLEŞMESİ HİZMET SÖZLEŞMESİ OLARAK DÜZENLENEBİLİR Mİ?

Uygulamada özellikle servisli konut, rezidans, kısa ve orta süreli konaklama modelleri ile belirli karma kullanım ilişkilerinde, tarafların klasik kira sözleşmesi yerine “hizmet sözleşmesi”, “konaklama sözleşmesi” veya benzeri başlıklarla sözleşme kurguladıkları görülmektedir. Bu tür sözleşmeler çoğu zaman taşınmazın kullanımının devri ile temizlik, yönetim, danışma ve resepsiyon hizmetleri gibi unsurları aynı hukuki ilişki içinde barındıran karma nitelikli yapılar ortaya çıkarmaktadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 299. maddesi uyarınca “kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Bu yasal tanım karşısında, tarafların sözleşmeyi farklı bir ad altında kurgulamış olmalarının tek başına sözleşmenin hukuki niteliğini değiştirip değiştirmeyeceği; özellikle TBK’nın 339 ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin emredici hükümler karşısında ayrıca değerlendirilmesi gereken bir mesele olarak ortaya çıkmaktadır.

Akdedilen bu sözleşmelerin hibrit yapısı, bunların hukuki niteliğinin kira mı, hizmet sözleşmesi mi yahut isimsiz karma sözleşme mi olduğu; bu belirlemede taraf iradesinin mi yoksa sözleşmenin objektif mahiyetinin mi esas alınacağı ve bu kurgularla kira hukukunun emredici hükümlerinden ayrılmanın mümkün olup olmadığı yönünde önemli hukuki tartışmalar doğurmaktadır.

İşbu makalemiz kapsamında, kira sözleşmesinin hizmet sözleşmesi olarak düzenlenmesinin hukuki niteliği ve geçerliliği; TBK hükümleri, doktrindeki baskın unsur teorisi, bağlantılı sözleşme yasağı ve konuya ilişkin güncel yargı içtihatları ışığında incelenecektir.

KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Kira sözleşmesi, TBK’nın 299. maddesi uyarınca kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının ise buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kira ilişkisinin kurucu unsurlarını, kiralananın kullanımının devri, bu kullanım karşılığında bedel ödenmesi ve tarafların bu hususlarda irade uyuşması oluşturmaktadır.

Kira sözleşmesinin hukuki niteliği bakımından belirleyici olan unsur, belirli bir mal veya hakkın kullanma ve yararlanma yetkisinin karşı tarafa bırakılmasıdır. Bu yönüyle kira sözleşmesini, hizmet, eser veya vekâlet sözleşmelerinden ayıran temel özellik, sözleşmenin merkezinde şahsi bir emek veya faaliyet borcunun değil, bir kullanım hakkının devrinin yer almasıdır.

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24.04.2024 tarihli ve 2023/235 E., 2024/195 K. sayılı kararında kira sözleşmesinin meydana gelmesi için tarafların sözleşmenin esaslı noktaları üzerinde anlaşmalarının gerekli olduğu vurgulanmış olup bu yaklaşım hukuki nitelendirmede sözleşmenin yalnızca adından değil, asli unsurlarından hareket edilmesi gerektiği yönündeki değerlendirmeyi desteklemektedir. 

Kira sözleşmesi kural olarak herhangi bir şekil şartına tabi olmayıp yazılı, sözlü veya örtülü irade beyanlarıyla dahi kurulabilmektedir. Bununla birlikte sözleşmenin taraflarca farklı adlarla isimlendirilmiş olması, ilişkinin mutlaka o isim altında nitelendirileceği anlamına gelmemekte; hukuki niteliğin tespitinde ilişkinin mahiyeti ve asli unsurları önem taşımaktadır. İşte bu husus, kira sözleşmesinin “hizmet sözleşmesi” adı altında kurulmasının hukuki sonuçlarının tartışılmasında başlangıç noktasını oluşturmaktadır.

KİRA SÖZLEŞMESİ İLE HİZMET SÖZLEŞMESİ ARASINDAKİ FARK NEDİR?

Bir sözleşmenin kira mı yoksa hizmet sözleşmesi mi olarak nitelendirileceği, tarafların sözleşmeye verdikleri isimden ziyade, borç ilişkisinin asli unsurunun ne olduğuna göre belirlenmektedir. Şayet sözleşmenin ağırlık merkezini bir taşınmazın veya eşyanın kullanım hakkının devri oluşturuyorsa kira sözleşmesinden; buna karşılık asli unsur belirli bir kişisel emek, faaliyet veya hizmet sunumu ise hizmet sözleşmesinden söz edilmesi gündeme gelebilecektir.

Bu ayrım özellikle, kullanım hakkı ile hizmet unsurunun aynı sözleşme bünyesinde birlikte yer aldığı karma yapılarda önem kazanmaktadır. Uygulamada servisli konut, rezidans ve benzeri modellerde görülen tartışma da çoğu zaman bu ayrım noktasında yoğunlaşmaktadır.

A. Kullanım Hakkının Devri Asli Unsur ise Kira Sözleşmesi Söz Konusudur

Sözleşmenin temel amacı, belirli bir taşınmazın zilyetliğinin veya kullanım hakkının bedel karşılığı karşı tarafa bırakılması ise, buna eşlik eden birtakım hizmet yükümlülükleri bulunsa dahi kural olarak kira sözleşmesinden söz edilir. Bu halde temizlik, yönetim, güvenlik, danışma veya benzeri hizmetler asli edim değil, yan edim niteliği taşır ve tek başına sözleşmenin hukuki niteliğini değiştirmez.

Nitekim Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi’nin 15.06.2022 tarihli ve 2022/949 E., 2022/1009 K. sayılı kararında, “…operatör unsurunun sözleşmenin asli konusu olmayıp kiralananın kullanımına bağlı yan bir yükümlülük niteliğinde kaldığı hallerde ilişkinin kira sözleşmesi olarak değerlendirilmesi gerekir…” denilmek suretiyle, yardımcı hizmet unsurlarının kullanım hakkının devrine nazaran tali nitelikte kaldığı durumlarda sözleşmenin kira sözleşmesi karakterini koruyacağı açıkça ortaya konulmuştur.

B. Hizmet Edimi Asli Unsur ise Hizmet Sözleşmesi Niteliği Gündeme Gelebilir

Buna karşılık, sözleşme konusu ilişkinin merkezinde kiralanan şeyin kullanımının devrinden ziyade belirli bir şahsi emek, uzmanlık veya organizasyon hizmeti bulunuyorsa bu durumda ilişkinin hizmet sözleşmesi yahut atipik karma sözleşme olarak nitelendirilmesi gündeme gelebilecektir. Bu halde belirleyici olan, kullanım hakkının mı yoksa kişisel hizmet ediminin mi sözleşmenin ağırlık merkezini oluşturduğudur.

Nitekim yine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi’nin 15.11.2023 tarihli ve 2023/1753 E., 2023/1857 K. sayılı kararında, “operatörlü iş makinesi kullanımına ilişkin uyuşmazlıkta, operatörün şahsi bilgi ve deneyiminin sözleşmenin asli unsuru niteliğinde olduğu kabul edilmiş ve bu nedenle ilişkinin kira sözleşmesi olarak değil hizmet ağırlıklı bir sözleşme ilişkisi olarak değerlendirilmesi gerektiği” sonucuna varılmıştır. 

Bu yaklaşım, aynı Daire’nin yukarıda bahsi geçen 15.06.2022 tarihli ve 2022/949 E., 2022/1009 K. sayılı kararıyla birlikte değerlendirildiğinde, benzer nitelikteki uyuşmazlıklarda sonucun sözleşmenin adından değil, somut olayda asli unsurun tespitinden hareketle belirlendiğini göstermektedir. Birinde hizmet unsuru tali nitelikte görülerek kira ilişkisi kabul edilmiş; diğerinde ise hizmet edimi baskın unsur sayılarak ilişkinin farklı hukuki nitelikte olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

C. Yan Edim Niteliğindeki Hizmetler Sözleşmenin Türünü Değiştirir mi?

Sözleşmeye kira ilişkisine eşlik eden hizmet unsurlarının eklenmesi, tek başına sözleşmeyi hizmet sözleşmesine dönüştürmez. Burada belirleyici olan, bu hizmetlerin kullanım hakkının ayrılmaz ve tali tamamlayıcısı mı, yoksa sözleşmenin ekonomik amacını belirleyen asli unsur mu olduğudur.

Doktrinde bu mesele ağırlıklı olarak baskın unsur teorisi çerçevesinde açıklanmakta; karma nitelikli sözleşmelerde, sözleşmenin baskın karakterini oluşturan edime ilişkin hükümlerin uygulanacağı kabul edilmektedir. Bu kapsamda temizlik, yönetim, güvenlik, danışma veya benzeri hizmetlerin kiralananın kullanımına bağlı yan yükümlülükler niteliğinde kaldığı hallerde, bu hizmetlerin varlığı tek başına kira sözleşmesinin hukuki niteliğini değiştirmemektedir.

Bu yaklaşım özellikle, taşınmaz kullanım hakkı ile çeşitli hizmet paketlerinin aynı sözleşme bünyesinde bir araya getirildiği servisli konut ve benzeri modellerde önem taşımakta olup hukuki nitelendirmenin sözleşmenin adından değil, baskın unsurun tespitinden hareketle yapılması gerektiğini ortaya koymaktadır.

SÖZLEŞMENİN BAŞLIĞI HUKUKİ NİTELENDİRMEDE NE ÖLÇÜDE DİKKATE ALINIR?

Yukarıda açıklandığı üzere, sözleşmenin hukuki niteliği kural olarak tarafların verdiği isimden ziyade, sözleşmenin içeriği ve asli unsurları esas alınarak belirlenmektedir. Bununla birlikte tarafların sözleşmeyi belirli bir tip altında kurgulamış olmaları bütünüyle önemsiz olmayıp, yorumda dikkate alınacak unsurlardan yalnızca biridir. Asıl belirleyici olan, taraflar arasındaki borç ilişkisinin objektif mahiyetidir.

Nitekim İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’nin 22.11.2022 tarihli ve 2022/3392 E., 2022/2496 K. sayılı kararında;

“…davaya dayanak sözleşmenin konusunun belirli ve sabit bir yerin kullanımının ücret karşılığında karşı tarafa bırakılması olduğu, bu haliyle taraflar arasındaki akdi ilişkinin kiralama ilişkisi niteliğinde bulunduğu, sözleşmenin hizmet alım ilişkisi olduğundan bahsedilemeyeceği, taraflarca sözleşmenin farklı şekilde adlandırılmasının sözleşmenin niteliğini değiştirmeyeceği...”

denilmek suretiyle, sözleşmeye verilen ismin tek başına belirleyici olmadığı, kullanım hakkı devri gibi asli unsurların hukuki nitelendirmede esas alınacağı açıkça ortaya konulmuştur.

Bu yaklaşım, taraf iradesi ile objektif hukuki mahiyet arasında görünürde bir ayrışma bulunduğu hallerde, mahkemenin sözleşmeyi gerçek hukuki niteliğine göre değerlendirebileceğini göstermektedir. Özellikle kira ilişkisine çeşitli hizmet paketleri veya ek sözleşmeler eşlik eden modellerde, salt “hizmet sözleşmesi” başlığının kullanılması, kira hukukuna özgü emredici hükümlerin kendiliğinden bertaraf edildiği sonucunu doğurmamaktadır.

Bu tartışma, özellikle kira ilişkisiyle bağlantılı ek hizmet yükümlülükleri veya zorunlu yan sözleşmeler öngören modeller bakımından daha da önem kazanmakta; bu noktada bağlantılı işlem yasağı kapsamında geçerlilik sorunu ayrıca gündeme gelebilmektedir.

UYGULAMADA KİRA SÖZLEŞMELERİ NEDEN HİZMET SÖZLEŞMESİ OLARAK KURGULANMAKTADIR?

Uygulamada taşınmaz kullanım ilişkilerinin zaman zaman klasik kira sözleşmesi yerine hizmet sözleşmesi, konaklama sözleşmesi veya karma sözleşme kurgusu altında düzenlenmesinin çeşitli ticari ve hukuki sebepleri bulunmaktadır.

A. Operasyonel Esneklik Sağlama Amacı

Özellikle servisli konut, rezidans ve kısa dönem kullanım modellerinde, işletmeciler tarafından kullanım hakkının yanında çeşitli hizmet unsurlarının tek çatı altında toplanması; işletme organizasyonu, fiyatlandırma ve kullanım koşullarının daha esnek yönetilebilmesi amacıyla tercih edilebilmektedir.

B. Kira Hukukuna Özgü Emredici Rejimden Ayrılma İradesi

Bazı yapılarda ise bu kurgunun, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin emredici hükümlerin uygulama alanından uzaklaşma saikiyle tercih edildiği görülmektedir. Özellikle tahliye rejimi, kira artış sınırlamaları, yenileme korumaları ve kiracı lehine emredici düzenlemelerin bertaraf edilmesi amacıyla salt isimlendirme yoluyla alternatif sözleşme tipleri oluşturulmaya çalışılması doktrinde tartışma konusudur.

C. Bu Kurgunun Doğurabileceği Hukuki Riskler Nelerdir?

Bu tür sözleşme kurguları, ilk bakışta esneklik sağlıyor görünse de önemli hukuki riskler barındırabilmektedir. Bunların başlıcaları:

• Sözleşmenin mahkemece yeniden nitelendirilmesi, 
• Emredici hükümlere aykırı kayıtların geçersiz sayılması, 
• Bağlantılı işlem yasağı kapsamında bazı yan yükümlülüklerin hükümsüz kabul edilmesi, 
• Kira rejiminden kaçınma saiki tespit edilirse emredici hükümlerin dolanılması veya hakkın kötüye kullanılması itirazlarının gündeme gelmesi. 

Bu nedenle, sözleşmenin “hizmet” olarak adlandırılmasından ziyade, kurulan ilişkinin maddi ve hukuki yapısının bu niteliği gerçekten taşıyıp taşımadığının değerlendirilmesi önem taşımaktadır.

BAĞLANTILI HİZMET SÖZLEŞMELERİ GEÇERLİ MİDİR?

Kira sözleşmesinin hizmet sözleşmesi görünümü altında kurgulandığı bazı yapılarda mesele yalnızca sözleşmenin hukuki niteliğiyle sınırlı kalmamakta, bu sözleşmelere bağlanan ek yükümlülüklerin geçerliliği de ayrıca tartışma konusu olabilmektedir. Özellikle taşınmazın kullanımının belirli hizmet paketlerinin kabulüne bağlandığı modeller bakımından bağlantılı işlem yasağı gündeme gelebilmektedir.

Bağlantılı işlem yasağı, kiracının kira sözleşmesinin kurulması veya devamı için, kiracının yararına olmayan ve kira ilişkisiyle doğrudan bağlantılı bulunmayan ek borçlar altına sokulmasını yasaklayan koruyucu bir düzenlemedir. Nitekim TBK’nın 340. maddesinde açıkça:

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.”

hükmüne yer verilmiştir. Anılan düzenleme ile kiraya verenin kira ilişkisini kullanarak kiracıya ek ticari yükümlülük dayatmasının önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.

A. Hangi Tür Düzenlemeler Bağlantılı İşlem Yasağı Kapsamında Değerlendirilebilir?

Kiralananın kullanımından bağımsız biçimde belirli temizlik, yönetim, danışmanlık, üyelik veya benzeri hizmetlerin ayrıca ve zorunlu olarak satın alınmasının öngörüldüğü düzenlemeler, somut olayın özelliklerine göre bağlantılı işlem yasağı kapsamında değerlendirilebilecektir. Özellikle kiracının yararına olmayan ve kira ilişkisine ek ticari yükümlülük doğuran bu tür kayıtlar, TBK’nın 340. maddesi bakımından tartışma yaratabilmektedir.

Bu kapsamda, taşınmazın kiralanmasının belirli bir hizmet sağlayıcıdan hizmet alınması şartına bağlanması, kira bedeli dışında fiilen zorunlu ek ödeme yükümlülükleri doğurulması veya esasen kira bedelinin parçası niteliğindeki kalemlerin ayrı bir hizmet sözleşmesi görünümü altında düzenlenmesi, bağlantılı işlem yasağı bakımından inceleme konusu olabilecektir.

B. Bu Tür Kayıtların Hukuki Riski Nedir?

Kiracının yararına olmayan ve kira ilişkisinin kurulmasını belirli ek hizmetlerin kabulüne bağlayan düzenlemeler, TBK’nın 340. maddesi kapsamında geçersizlik yaptırımıyla karşılaşabilecektir. Bu nedenle, kira sözleşmesinin “hizmet sözleşmesi” olarak kurgulanması bazı durumlarda yalnızca hukuki nitelendirme meselesi değil, aynı zamanda belirli sözleşme kayıtlarının hükümsüzlüğü sonucunu doğurabilecek bir geçerlilik sorunu da yaratabilmektedir.

Bununla birlikte, kiralananın kullanımına doğal olarak bağlı ortak gider, yönetim veya gerçek hizmet unsurlarının her durumda bu kapsamda değerlendirilmesi mümkün değildir. Hukuki mesele, bu tür hizmetlerin gerçekten kullanım ilişkisinin doğal uzantısı mı, yoksa kira ilişkisi üzerinden dayatılan bağımsız ek yükümlülükler mi olduğunun tespitinde düğümlenmektedir.

Bu çerçevede, hizmet sözleşmesi kurgusu yalnızca kira hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı bakımından değil, sözleşmeye eklenen bazı yükümlülüklerin geçerliliği bakımından da ayrıca dikkatle değerlendirilmelidir.

Sonuç: Hizmet Sözleşmesi Başlığı Kira Hükümlerini Bertaraf Eder mi?

Uygulamada zaman zaman kira ilişkilerinin hizmet sözleşmesi, konaklama sözleşmesi veya benzeri karma yapılar altında kurgulandığı görülmekte ise de, bu isimlendirme tek başına ilişkinin kira sözleşmesi niteliğini ortadan kaldırmamaktadır. Hukuki nitelendirmede belirleyici olan, tarafların sözleşmeye verdikleri ad değil; kullanım hakkı devri, hizmet unsurlarının ağırlığı ve sözleşmenin ekonomik-hukuki baskın karakteridir.

Bu çerçevede, kullanım hakkı devrinin asli unsur olduğu ve hizmetlerin yan edim niteliğinde kaldığı yapılarda, sözleşmenin farklı başlıklar altında kurulmuş olması kira hükümlerinin uygulanmasına engel teşkil etmeyecektir. Buna karşılık kişisel hizmet ediminin veya organizasyonel hizmet unsurunun baskın hale geldiği istisnai yapılarda, ilişkinin hizmet veya karma sözleşme olarak nitelendirilmesi gündeme gelebilecektir.

Bununla birlikte, salt kira hukukuna özgü emredici düzenlemelerin uygulanmasını bertaraf etmek amacıyla sözleşmenin “hizmet sözleşmesi” olarak adlandırılması, bu sonucu kendiliğinden doğurmamaktadır. Nitekim hem doktrinde kabul edilen baskın unsur yaklaşımı hem de yargı içtihatları, isimlendirmeden ziyade sözleşmenin gerçek hukuki mahiyetini esas almaktadır.

Öte yandan, bu kurgular bazı durumlarda yalnızca nitelendirme sorunu yaratmamakta; kira ilişkisine eklenen bazı zorunlu hizmet yükümlülükleri bakımından bağlantılı işlem yasağı kapsamında geçerlilik sorunlarını da gündeme getirebilmektedir. Bu yönüyle mesele, yalnızca sözleşme tipine ilişkin teorik bir tartışma değil, uygulamada önemli sonuçlar doğuran bir geçerlilik problematiği niteliği de taşımaktadır.

Bu nedenle, taşınmaz kullanım ilişkilerinin hizmet sözleşmesi görünümünde kurgulandığı yapılarda, sözleşme mimarisinin emredici kira hukuku hükümleri, baskın unsur teorisi ve bağlantılı işlem yasağı bakımından bütüncül şekilde değerlendirilmesi; telafisi güç uyuşmazlıkların önüne geçilebilmesi bakımından önem arz etmektedir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kira sözleşmesi “hizmet sözleşmesi” başlığıyla yapılırsa kira olmaktan çıkar mı?
Hayır. Sözleşmeye verilen isim tek başına belirleyici değildir. Eğer kullanım hakkı devri sözleşmenin asli unsurunu oluşturuyorsa, sözleşme farklı ad altında kurulmuş olsa dahi kira hükümleri uygulanabilecektir.

Hizmet unsurlarının sözleşmede yer alması sözleşmeyi otomatik olarak hizmet sözleşmesine dönüştürür mü?
Hayır. Temizlik, yönetim, danışma veya benzeri hizmetlerin yan edim niteliğinde kalması halinde bunların varlığı tek başına sözleşmenin hukuki niteliğini değiştirmez. Belirleyici olan baskın unsurun ne olduğudur.

Hangi durumlarda sözleşme hizmet veya karma sözleşme olarak değerlendirilebilir?
Kullanım hakkı devrinden ziyade kişisel emek, uzmanlık veya organizasyonel hizmet unsuru sözleşmenin ağırlık merkezini oluşturuyorsa, hizmet sözleşmesi yahut atipik karma sözleşme niteliği gündeme gelebilir. Bu değerlendirme somut olay bazında yapılır.

Mahkeme, tarafların verdiği isimden farklı hukuki nitelendirme yapabilir mi?
Evet. Hakim, sözleşmenin hukuki niteliğini tarafların kullandığı isimle bağlı olmaksızın, sözleşmenin içeriği ve asli unsurlarına göre değerlendirebilir.

Bağlantılı işlem yasağı nedir?
TBK’nın 340. maddesinde düzenlenen bağlantılı işlem yasağı, kiracının yararına olmayan ve kira ilişkisiyle doğrudan bağlantılı bulunmayan ek yükümlülüklerin kira sözleşmesine bağlanmasını sınırlayan koruyucu düzenlemedir.

Zorunlu servis veya hizmet paketleri her durumda geçersiz midir?
Hayır. Kiralananın kullanımına doğal biçimde bağlı gerçek ortak gider veya hizmetler farklı değerlendirilebilir. Ancak kira ilişkisi üzerinden dayatılan bağımsız ek yükümlülükler geçerlilik sorunu doğurabilir.

Kira hukukunun emredici hükümleri sözleşmenin adı değiştirilerek bertaraf edilebilir mi?
Kural olarak hayır. Sözleşmenin “hizmet sözleşmesi” veya benzeri adlarla kurulmuş olması, tek başına emredici kira hükümlerinin uygulanmasını ortadan kaldırmaz.