Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdü Ve Arsa Sahibinin Aynen İfa Talebi

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul ve inşaat sektörünün temel taşı haline gelen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri hem taşınmaz satış vaadini hem de eser meydana getirme yükümlülüğünü tek bir hukuki ilişkide barındıran, çifte tipli ve karma nitelikli sözleşmelerdir. 

Akdedilen sözleşmelerin bu çok katmanlı yapısı, ifa aşamasında ve bilhassa yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde, klasik sözleşmeler hukuku prensiplerinin ötesinde karmaşık hukuki ihtilafları beraberinde getirmektedir. 

İşbu makalemiz kapsamında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdünün şartları, yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibinin başvurabileceği hallerden biri olan aynen ifa ve buna bağlı talepler doktrindeki güncel teoriler ve Yargıtay içtihatları ışığında ele alınacaktır.

Yüklenicinin Temerrüdü Hangi Şartlarda Gerçekleşir?

Yüklenicinin temerrüdü, yüklenicinin asli edimi olan inşaatı sözleşmede kararlaştırılan sürede ve vasıflarda tamamlayarak arsa sahibine teslim etme borcunu, ifası halen mümkün olduğu halde hukuka aykırı olarak zamanında yerine getirmemesi halidir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) genel hükümlerine ve eser sözleşmesi prensiplerine göre yüklenicinin temerrüde düşmüş kabul edilebilmesi için bir dizi hukuki şartın kümülatif olarak gerçekleşmesi aranmaktadır:

A. Borcun Muaccel Olması ve İfanın Mümkün Bulunması

Öncelikli olarak, yüklenicinin asli edimi olan inşası tamamlanmış yapıyı arsa sahibine teslim etme borcunun vadesinin gelmiş olması ve söz konusu borcun ifasının taraflar açısından objektif olarak imkânsızlaşmamış olması gerekmektedir. 

B. Borcun İfa Edilmemiş Olması ve İhtar Şartı

Muacceliyet kesbeden ve ifası halen mümkün olan bu teslim borcunun yüklenici tarafından yerine getirilmemiş olmasının yanı sıra, kural olarak arsa sahibinin usulüne uygun bir ihtarda bulunmuş olması zorunluluğu doğmaktadır. Zira TBK’nın 117. maddesi uyarınca muaccel bir borcun borçlusu ancak alacaklının ihtarıyla temerrüde düşmekte olup ne var ki sözleşmede taraflarca mutabık kalınan kesin bir teslim vadesi öngörülmüşse, bu ihtar şartı aranmaksızın temerrüt kendiliğinden gerçekleşmiş sayılmaktadır. 

C. Gecikmenin Hukuka Aykırı Olması

Tüm bu temel unsurlara ek olarak ifada yaşanan bu gecikmenin alacaklı temerrüdü gibi arsa sahibinden kaynaklanan yüklenici açısından haklı ve hukuka uygun bir nedene dayanmaması, yani borcu ifa etmemenin objektif olarak borca aykırılık teşkil etmesi hukuki bir gerekliliktir.

İzah edilen tüm bu şartların kümülatif olarak gerçekleşmesiyle birlikte yüklenicinin temerrüdü hukuken vücut bulacak olup bu aşamadan itibaren arsa sahibi, aşağıda detaylandırılacağı üzere öncelikle edimin aynen ifasını ve buna bağlı fer’i taleplerini ileri sürme hakkını haiz olacaktır.

Aynen İfa ve Buna Bağlı Talepler Nelerdir?

A. Aynen İfa ve Nama İfa Talebi Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin asli edimini süresinde yerine getirmeyerek temerrüde düşmesi, taraflar arasındaki borç ilişkisini ve aynen ifa yükümlülüğünü kendiliğinden sona erdiren bir hukuki olgu teşkil etmemektedir. 

Yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibi, öncelikli olarak sözleşmeyi ayakta tutma iradesiyle yapının inşasının tamamlanmasını talep etme hakkını haizdir. Bu kapsamda, yapma borçlarının ifa edilmemesi ihtimaline binaen yasa koyucu tarafından ihdas edilen ve TBK’nın 113. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenen nama ifa kurumu devreye girmektedir. Söz konusu amir hüküm uyarınca alacaklı konumundaki arsa sahibi, borçlunun ifa etmediği edimin, masrafı ve riski tamamen yükleniciye ait olmak üzere bizzat kendisi veya mahkemenin yetkilendireceği üçüncü bir kişi tarafından ifasına izin verilmesini talep edebilmektedir. 

Nama İfa Talebinin Şartları:

Nama ifa kurumunun işletilebilmesi için borcun ifasının objektif olarak imkânsızlaşmamış olması ve arsa sahibinin mahkemeye müracaat ederek bu yönde sarih bir izin talep etmesi zorunludur. Nama ifada mahkeme kararıyla tahsis edilen ve yaklaşık olarak belirlenen meblağ, yalnızca inşaatın tamamlanması amacına özgülenen bir avans niteliği taşımaktadır. 

Nama ifa talebinin kabul edilebilirliği noktasında yargı içtihatları ile doktrin arasında farklılık bulunmaktadır. Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatları uyarınca, mahkemece nama ifaya izin verilebilmesi için inşaatın fiziki olarak büyük oranda tamamlanmış olması aranmaktadır. Örneklemek gerekirse, fiziki gerçekleşme seviyesi henüz %10 civarında olan bir projede nama ifa talebi dürüstlük kuralı çerçevesinde Yargıtay tarafından reddedilmiş ve uyuşmazlığın sözleşmenin feshi hükümleri doğrultusunda çözümlenmesi gerektiğine hükmedilmiştir. Nitekim Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 16.10.2003 tarihli ve 2003/1771 E., 2003/4842 K. sayılı kararı uyarınca;

“Nama ifa için bedel ise, eser (inşaat) bir bütün olarak imal edilecekse söz konusu olabilir. Daha açığı %10,28 seviyesindeki bir inşaatta ne eksik ve ayıplı işlerin tamamlanmasından ve ne de eserin bir bütün olarak yapılacağı ileri sürülmediğinden nama ifa bedelinden bahsolunma olanağı yoktur. Somut olaya özgü olmak üzere davacı arsa sahibi dürüstlük kurallarının gereği mevcut ilişkinin sona erdirilmesini (eser sözleşmesinin feshini) talep edebilir. Davacının eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsiline yönelik davası (bu dava nama ifa bedelinin tahsili olarak değerlendirilse bile) reddolunmak üzere karar davalı yararına bozulmalıdır.”

denilerek inşaatın fiziki gerçekleşme oranının çok düşük olduğu hallerde nama ifa talebinin dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağına karar verilmiştir. Yargıtay’ın bu içtihadı doktrindeki muhtelif yazarlarca kanun lafzında böyle bir oransal sınırlamanın bulunmadığı ve yorum yoluyla hakkın daraltılamayacağı gerekçeleriyle eleştirilmektedir.

Arsa sahibi, salt eksik ve ayıplı işlerin tamamlanabilmesi için nama ifaya izin verilmesini talep etmekle kalmayıp bu işlem için gereken makul masrafların avans olarak yükleniciden tahsilini de aynı davada ileri sürebilir. Uygulamada nama ifa masraflarının tahsil kabiliyetini artırmak ve finansmanı sağlamak adına arsa sahibine tanınan en etkin hukuki korumalardan biri sözleşme uyarınca normal şartlarda yükleniciye devri kararlaştırılan bağımsız bölümlerin veya arsa paylarının mahkeme kararıyla satılarak elde edilecek bedelin doğrudan nama ifa masraflarına özgülenmesi de talep edilebilmektedir. İşbu husus Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 25.10.2018 tarihli ve 2015/7558 E., 2018/4957 K. sayılı Kararı:

“Mahkemece iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, bölgedeki inşaat yasağına dair tarihler de dikkate alındığında inşaatın en geç 08.04.2011 tarihinde yapı kullanma izin belgesi de alınmış şekilde tesliminin gerektiği, ancak iskân ruhsatının ….03.2012 tarihinde alındığı, eksik ve ayıplı işlerin toplam bedelinin 41.700,00 TL olduğu, bu durumda davacı tarafa davalı tarafça giderilmeyen eksik ve ayıplı işlerin tamamlanabilmesi için nama ifaya izin verilmesinin yasal ve sözleşmesel koşullarının oluştuğu, taşınmazların davacı tarafa teslimine dair bir belge bulunmuyor ise de taraflar arasında taşınmazdaki eksikliklerin dönem dönem belirlenmesi amacıyla incelemeler yapıldığı inşaatın geç bitirilmesi sebebiyle davacı tarafça cezai şarta dair hakkın saklı tutulduğunun belirtildiği, inşaatın sözleşmede belirtilen sürede (inşaat yasağı sürelerinin eklenmesi hali ile dahi) teslim edilmediği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüyle davacıya nama ifaya izin verilmesine, davaya konu bağımsız bölümün 110.901,79 TL’den aşağı olmamak üzere satışına izin verilmesine, nama ifa dolayısıyla yapılan harcamalardan artakalan miktar olduğu takdirde davalıya iadesine, 34.800,00 TL cezai şart bedelinin ….03.2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiştir.”

ile arsa sahibinin eksik işleri tamamlamak maksadıyla yükleniciye ait bağımsız bölümlerin satışına izin verilmesini talep etmesi yasal ve sözleşmesel koşullara uygun olduğu içtihat edilmiştir.

Ayrıca belirtmek gerekir ki arsa sahibinin sözleşmeyi ayakta tutarak nama ifa yoluna başvurmuş olması, kusurlu yükleniciden gecikme tazminatı tahsil etmesine yahut ifanın kabulü anında ihtirazi kayıtla saklı tutulmuş olan cezai şart bedellerini talep etmesine de engel teşkil etmemektedir.

B. Gecikme Tazminatı Nasıl Talep Edilir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin asli edimini süresinde ifa etmemesi neticesinde temerrüde düşmesi halinde arsa sahibinin başvurabileceği en temel hukuki imkânlardan biri gecikme tazminatı talebidir. Bu tazminat kalemi, münhasıran temerrüt olgusunun gerçekleşmesine bağlı olup yüklenicinin teslimi fiilen gerçekleştirip gerçekleştirmediğinden bağımsız olarak ifa aşamasından önce veya sonra her halükârda dava ve talep edilebilmektedir.

Kanun koyucu cezai şart uygulamasının aksine, ifanın kabulü sırasında arsa sahibinin ihtirazi kayıt bildirmesi zorunluluğunu gecikme tazminatı talepleri bakımından aramamış, yapıyı kayıtsız şartsız teslim alan arsa sahibinin dahi sonradan uğradığı gecikme zararlarını talep edebilmesine hukuki zemin hazırlamıştır. 

Tazminatın Hüküm Altına Alınabilmesi İçin Aranan Şartlar:

• Arsa sahibinin fiili bir zarara uğramış olması 
• Bu zarar ile yüklenicinin temerrüdü arasında uygun illiyet bağının bulunması 
• Yüklenicinin temerrüde düşmede kusurlu olması

Bu halde zararın varlığını ve illiyet bağının var olduğunu arsa sahibinin ispatlaması gerekirken; kusursuzluğu ispat yükü yükleniciye aittir.

Talep Edilebilecek Zarar Kalemleri:

Gecikme tazminatının hesaplanması hususunda doktrinde ve yargı kararlarında ağırlıklı olarak fark teorisi uygulanması gerektiği vurgulanmaktadır. Bu teoriye göre borç zamanında ve gereği gibi ifa edilmiş olsaydı arsa sahibinin ulaşacağı malvarlığı değeri ile temerrüt sebebiyle mevcut malvarlığı durumu arasındaki menfi fark esas alınmaktadır.

Bu kapsamda meydana geldiği iddia edilen soyut değer kayıpları gecikme tazminatı kapsamında talep edilememekte; fiili zararlar altında yer alan arsa sahibinin gecikme sürecinde ikamet etmek üzere başka bir taşınmaz kiralamak zorunda kalması yahut bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretme taahhüdünü süresinde yerine getirememesi sebebiyle muhataplarına ödediği cezai şartlar ile yoksun kalınan kâr altında yer alan bağımsız bölümlerin vaktinde teslim edilmemesi sebebiyle mahrum kalınan kira gelirleri talep edilebilmektedir. Belirtmek gerekir ki kira kaybının talep edilebilmesi için sözleşmede muhakkak bir belirli kira bedeli yazılma zorunluluğu da bulunmamaktadır. Konu hakkında Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 30.10.2006 tarihli ve 2005/6438 E., 2006/6030 K. sayılı kararı uyarınca;

“Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde eserin geç teslim edilmesi halinde taraflar kira tazminatı tutarını maktu olarak kararlaştırmış iseler, arsa sahibinin isteyebileceği tazminat miktarı kararlaştırılan miktar kadardır. Eğer sözleşmede bu şekilde bir miktar belirtilmemiş ise istenebilecek tazminat miktarı mahalli rayiçlere göre bilirkişi marifetiyle tespit edilmelidir.”

denilerek sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde tazminat miktarı emsal ve mahalli rayiç bedeller üzerinden bilirkişi marifetiyle tespit edilebileceği içtihadına varılmıştır.

Tazminat miktarının belirlenmesinde tarafların müterafik kusur durumu da dikkate alınmaktadır. TBK’nın 114. maddesinin atfıyla TBK’nın 54. maddesi uyarınca, arsa sahibinin kendi eylem veya eylemsizliğiyle temerrüdün doğumuna yahut zararın artmasına sebebiyet verilmişse, hâkim tarafından belirlenecek tazminat tutarından kusur oranında ve hakkaniyete uygun bir indirim yapılması yasal bir zorunluluktur. 

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 12.05.2014 tarihli ve 2013/8809 E., 2014/3654 K. sayılı kararı uyarınca; 

“Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Davacı yan, işin süresinde ve sözleşmeye uygun ifa edilmediğini ileri sürmüştür. Mahkemece sözleşmeye aykırı, ayıplı ve eksik imalat olduğu, ayrıca davalı yüklenicinin teslimde geciktiği ve gecikmede davacı arsa sahiplerinin de etkisi olduğu kabul edilerek, gecikme tazminatından ½ oranında indirim yapılarak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Fakat davacı alacağının hesaplanması yönteminde hataya düşülmüştür.

Öncelikle eksik ve ayıplı işlerin neler olduğu tek tek belirlenmeli, eksik işlerin dava tarihi itibariyle giderilme bedeli piyasa rayiçlerine göre hesaplanmalı, ayıplı işlerde ise yapılan iş ile sözleşmeye göre yapılması gereken işin bedel farkı yine dava tarihindeki piyasa rayiçlerine göre tespit edilip, buna göre davacı alacağı hüküm altına alınmalıdır. Yine mahkemece, sözleşme gereğince davalının işi zamanında ve sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde teslim edilmediği gerekçesiyle gecikme tazminatına hükmedilmiş, ancak gecikmede davacıların da kusuru olduğu kabul edilerek hesaplanan tazminattan indirim yapılmıştır. Fakat, davacılardan kaynaklanan ve gecikmeye etki eden sebeplerin ne olduğu ve ne kadar süre ile gecikmeye neden olunduğu belirlenmeden hüküm tesis edilmiştir. Oysa hangi sebeplerle arsa sahiplerinin gecikmeye neden olduğu, bu sebeplerle işin sözleşmeye uygun olarak teslimin ne kadar geciktiği belirlendikten sonra davacının varsa gecikme tazminatı alacağı hesaplanıp hüküm altına alınmalıdır.”

denilerek arsa sahibinin kusuru varsa indirim yapılması gerektiği belirtilse de salt arsa sahibinin kusurlu olduğunun mahkemece soyut olarak kabulü veya tahmini bir tenzilat yapılması yeterli görülmemekte, bizzat arsa sahibinden kaynaklanan gecikme sebeplerinin neler olduğu ve bu teknik ihlallerin inşaatın teslim sürecini ne kadar süreyle sekteye uğrattığı hususlarının somut, denetime elverişli ve şüpheye mahal vermeyecek şekilde hesaplanması aranmaktadır.

Sözleşme serbestisi ilkesi gereği tarafların, olası bir temerrüt halinde doğacak zararları ispat kolaylığı sağlamak adına önceden öngörerek sözleşmeye götürü tazminat niteliğinde maktu bir bedel belirlemeleri de mümkündür. Ancak bu götürü bedel, cezai şarttan ayrılmaktadır. Zira cezai şart talep edilebilmesi için zararın doğması şart değilken, kararlaştırılan maktu gecikme tazminatının talep edilebilmesi için münhasıran bir zararın varlığı aranır.

Zamanaşımı def’i ve tazminatın süresi yönünden yapılacak incelemede gecikme tazminatının, hukuki niteliği itibarıyla yüklenicinin temerrüde düştüğü an ile temerrüdün yasal olarak sona erdiği tarih aralığında meydana gelen periyodik zararları kapsadığı dikkate alınmalıdır. 

Tüm bu taleplerin ileri sürülmesinde uygulanacak zamanaşımı süreleri ise aynen ifa talebinin fer’i niteliğinde olduğundan, asıl alacağın tabi olduğu sürelere tabidir. Bu çerçevede yüklenicinin teslim borcunu ihlalde hafif kusurunun bulunduğu hallerde TBK’nın 147. maddesinin 6. bendi uyarınca beş yıllık, yüklenicinin ifadan kaçınmada ağır kusurunun tespit edildiği durumlarda ise TBK’nın 146. maddesi uyarınca on yıllık zamanaşımı süresi esas alınmaktadır.

C. Cezai Şart Nasıl Talep Edilir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin asli edimi olan teslim borcunu hiç veya gereği gibi ifa etmemesi ihtimaline binaen TBK’nın 179. maddesinin ikinci fıkrası tahtında bir cezai şart kararlaştırılması hukuken mümkündür. Asıl borcu kuvvetlendirici niteliği haiz olan cezai şart, fer’i bir hak vasfı taşıdığından geçerliliği kural olarak asıl borcun varlığına ve sözleşmenin tabi olduğu resmi şekil şartlarına tabidir. 

Bu fer’ilik vasfının doğal bir sonucu olarak, temerrüt nedeniyle sözleşmeden geçmişe etkili dönme yoluna gidilmesi halinde cezai şartın talep edilebilirliği ortadan kalkmaktadır. Geçerli bir cezai şartın varlığı ihtimalinde ise arsa sahibi, aynen ifa talebiyle birlikte herhangi bir somut zararın meydana geldiğini ispat külfeti altına girmeksizin, yalnızca temerrüt olgusuna dayanarak kararlaştırılan bedelin kendisine ödenmesini talep etme hakkını haizdir.

Uygulamada akdedilen sözleşmelerde yer alan bu tür yaptırımlar, kural olarak ifaya eklenen cezai şart niteliğindedir. İfaya eklenen cezai şart, arsa sahibinin edimin aynen ifasını talep ettiği veya sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshettiği senaryolarda gündeme gelmekte olup, yüklenici teslim borcunu ifa etse dahi bu cezai tutarı ödemekle mükelleftir. Ancak ifaya eklenen cezai şartın talep edilebilmesi yapının teslimi anında arsa sahibi tarafından ihtirazi kayıt ileri sürülmeksizin ifanın kabul edilmemesine bağlıdır.

Sözleşme serbestisi ilkesi gereğince tarafların seçimlik cezai şart kararlaştırmaları ve arsa sahibinin aynen ifadan vazgeçerek olumlu zararının karşılığı olarak doğrudan sözleşmede belirlenen miktardaki cezai şart bedelini talep etmesi de mümkündür.

Cezai şartın talep edilebilirliği noktasında yüklenicinin kusur durumu ve zararın kapsamı doktrine ve yargı kararlarına konu olmuştur. Doktrindeki hâkim görüş uyarınca, taraflarca sözleşmede aksine bir düzenleme ihdas edilmedikçe yüklenicinin temerrüde düşmede hiçbir kusurunun bulunmadığı hallerde cezai şart talep edilememektedir. Buna karşılık yüklenicinin kusurlu olduğu hallerde arsa sahibi hiç zarara uğramamış olsa dahi TBK’nın 180. maddesinin birinci fıkrası uyarınca cezai bedeli talep edebilmekte, fiili zararın sözleşmede kararlaştırılan cezai şartı aşması halinde yüklenicinin kusurunu ve zararın miktarını ispatlamak kaydıyla yalnızca bu aşan kısmın tahsilini isteyebilecektir. 

Yargıtay içtihatlarında fahiş olarak belirlenen cezai şartların kısmi veya kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi tutulabildiği örnekler de mevcuttur. Nitekim Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 11.05.2000 tarihli ve 2000/4655 E., 2000/2324 K. Sayılı Kararı:

“Sözleşmeye göre işin bedeli 380.000,00 TL olup, yüklenici edimini yerine getirmediğinde veya geciktirdiğinde işin bedelinin iki katı kadar ceza ödeyecektir. Yüklenici ceza olarak hem aldığı ve alacağı bedeli ve hem de bu bedelin iki katını ekleyecek; iş sahibi de durduğu yerde hem yapılan imalatı bedavaya getirecek ve hem de iş bedeli kadar bir para alacaktır. Gerçi, geciken ifa nedeniyle zararı söz konusu olursa da sözleşmedeki bu ceza hükmü, muhtemel zararın çok ötesinde, onu aşan, etik yönden toplumu rahatsız eden, adeta angaryayı meşru sayan bir hükümdür. Yüklenicinin iktisaden mahvına neden olmasa da taşıdığı bu sakıncadan dolayı, Anayasa m.18 ve TBK m.26 ve 27 uyarınca kesin geçersizdir”

denilerek, muhtemel zararı fahiş oranda aşan ve hakkaniyetle bağdaşmayan cezai şartların kesin hükümsüzlük yaptırımıyla karşılaşacağı içtihat altına alınmıştır.

Cezai şarta ilişkin alacaklar kural olarak muacceliyet tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımı süresine tabi olmakla birlikte yüklenicinin yapıyı teslim etmemesinde ağır kusurunun tespiti halinde TBK’nın 146. maddesi gereği on yıllık zamanaşımı süresi uygulanmaktadır.

Götürü Tazminat ile Cezai Şart Arasındaki Farklar:

Bir önceki başlıkta incelemiş olduğumuz ve TBK’da ayrıca düzenlenmeyen götürü tazminat, arsa sahibinin zararını ispat külfetinden kurtarmak amacıyla muhtemel zararın önceden maktu bir bedele bağlanması olup bu iki kurum arasındaki temel farklar şunlardır:

Götürü tazminat ile cezai şart arasındaki bu farklılıklardan kaynaklanan sonuçlar sebebiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine eklenen mali yaptırımın cezai şart saikiyle mi yahut götürü tazminat amacıyla mı kaleme alındığının tespit edilmesi elzemdir.

Sonuç: Arsa Sahibi Hangi Adımları Atmalıdır?

Sıklıkla karşılaşılan ve hukuki ihtilaflara konu olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdü halinde yasa koyucu tarafından arsa sahibine sözleşmeyi ayakta tutarak ifayı zorlamaya yönelik yasal imkânlar tanımaktadır. Yüklenicinin asli edimini süresinde ifa etmemesi halinde arsa sahibinin başvurabileceği aynen ifa ve bilhassa nama ifa kurumları; projenin ulaştığı gerçekleşme seviyesi ve dürüstlük kuralı çerçevesinde Yargıtay içtihatlarıyla şekillenen yasal ve usuli kurallara tabidir.

Bununla birlikte, gecikmeden doğan finansal zararların eksiksiz telafisi amacıyla talep edilebilecek gecikme tazminatı, ifaya eklenen cezai şart ve götürü tazminat gibi fer’i taleplerin hukuki niteliklerinin birbirinden farklı olması; ispat külfeti, mahkemece takdiri indirim ve ifanın kabulü anında ihtirazi kayıt dermeyan edilmesi gibi ayrıntıları barındırması, uyuşmazlığın çözümünde sözleşme kurgusunun önemini ortaya koymaktadır.

Bu projelerde telafisi imkânsız hak kayıplarının ve fahiş ticari zararların önüne geçilebilmesi adına; sözleşmelerin tanzimi aşamasında mali yaptırımların hukuki amacının sarih bir biçimde belirlenmesi, ihtarat süreçlerinin doğru zamanlamayla yapılması ve yapının teslim alınması aşamasında alınması gereken aksiyonların hukuki strateji ile titizlikle yönetilmesi elzemdir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Yüklenicinin temerrüdü için ihtar şart mı?

Kural olarak evet; ancak sözleşmede kesin bir teslim tarihi belirlenmişse ihtar şartı aranmaz, temerrüt kendiliğinden gerçekleşir.

İnşaat %10 tamamlanmışsa nama ifa talep edilebilir mi?

Yargıtay içtihatlarına göre hayır. Yargıtay, fiziki gerçekleşme oranının çok düşük olduğu hallerde nama ifa talebini dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz bularak reddetmektedir. Ancak bu yaklaşım doktrinde eleştirilmektedir.

Arsa sahibi, yapıyı teslim aldıktan sonra gecikme tazminatı talep edebilir mi?

Evet. Gecikme tazminatı, ifanın kabulü sırasında ihtirazi kayıt bildirilmesini gerektirmez; yapı kayıtsız şartsız teslim alınmış olsa dahi sonradan talep edilebilir.

Cezai şart ile götürü tazminat arasındaki en önemli pratik fark nedir?

Cezai şartın talep edilebilmesi için teslim anında ihtirazi kayıt dermeyan edilmesi gerekir; götürü tazminatta bu zorunluluk yoktur. Ayrıca cezai şartta zararın doğması şart değilken, götürü tazminatta fiili zarar aranır.

Gecikme tazminatında zamanaşımı süresi ne kadardır?

Yüklenicinin hafif kusuru halinde 5 yıl, ağır kusuru halinde 10 yıl uygulanır.

Sözleşmede kira bedeli belirlenmemişse kira kaybı talep edilebilir mi?

Evet. Yargıtay içtihadına göre, sözleşmede maktu bir kira bedeli belirlenmemiş olsa dahi tazminat mahalli rayiçler üzerinden bilirkişi aracılığıyla tespit edilebilir.

Yüklenici kusursuzsa cezai şart ödemek zorunda mı?

Doktrindeki hâkim görüşe göre, sözleşmede aksine bir düzenleme yoksa yüklenicinin kusursuz olduğu hallerde cezai şart talep edilemez.