GİRİŞ
Bilindiği üzere, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK” veya “Kanun”)’nun tüm hükümleri aynı tarihte yürürlüğe girmemiştir. Zira Kanun, TBMM tarafından kabul edilip 04.02.2011 tarihinde Resmî Gazetede yayınlandıktan kısa bir süre sonra AVM yatırımcılarının Kanun’un kira sözleşmesine ilişkin bazı hükümlerinin kendi yatırımlarını olumsuz etkileyeceği ve aleyhlerine sonuç doğurabileceği gerekçesiyle yaptıkları talep üzerine, 14.04.2011 tarihinde yayınlanan 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. maddesiyle “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, TBK’nın 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” hükmü getirilmiştir. Daha sonra işbu madde “Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” şeklinde değiştirilmiştir. Belirtmek gerekir ki, yürürlüğü 8 (sekiz) yıl süreyle ertelenen yukarıda sayılan hükümler kiracısı tacir veya özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından geçerlidir.
ERTELENEN HÜKÜMLERİN İNCELENMESİ
TBK’nın kira hukuku kapsamında ertelenen hükümlerinin 01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girmesi beklendiğinden kira ilişkileri bakımından önemli sonuçlara yol açacak olan söz konusu maddelerin incelenmesi ve kiracı ile kiraya verenin karşılaşabilecekleri durumların değerlendirilmesi faydalı olacaktır. Şöyle ki;
TBK madde 323: Kira ilişkisinin devri
TBK’nın 323. maddesi gereğince, kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. İşyeri kiraları bakımından Kiraya Veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Yine, işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam edecektir.
Belirtmek gerekir ki, mülga Borçlar Kanunu kapsamında da kira ilişkisinin devri için kiraya verenin rızası gerektiğinden TBK’nın 323. maddesinin 1. fıkrasının birinci cümlesi bakımından işbu erteleme süresi sonrasında bir değişiklik olmayacaktır. Ancak kiracının tacir veya tüzel kişi, kiraya konu olan yerin ise bir işyeri olması halinde TBK’nın 323. maddesinin 1. fıkrasının ikinci cümlesi ile 3. fıkrası ertelenen hükümlerin yürürlüğe girmesi önem arz edecektir.
Zira, tacir veya tüzel kişi kiracıların işyeri kiraları açısından 01.07.2012’den itibaren sekiz yıl süreyle kiraya verenin rızası dahilinde işyeri kirasının devri gerçekleşmiş olsa bile, kirayı devreden kiracı, sözleşmeyle özel olarak üstlenmedikçe, devralan kiracının TBK madde 323/3’te düzenlendiği gibi herhangi bir müteselsil sorumluluğu da söz konusu olmayacaktır.[1] Ancak söz konusu fıkranın yürürlüğe girmesi sonrasında devreden kiracı kira sözleşmesinin bitimine kadar ve her halükarda 2 yıl süre ile devralanla birlikte sorumlu olmaya devam edecektir. Bunun yanı sıra, kiraya veren haklı bir neden olmaksızın kira ilişkisinin devrine onay vermekten kaçınamayacaktır. İşbu haklı neden, somut olayın özelliklerine göre belirlenecektir.
TBK madde 325: Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi
Kiracının hakları bakımından önem arz eden TBK’nın 325. maddesi 1. fıkrası gereğince, kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Bu hususta kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesine ilişkin olarak 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda bir düzenleme bulunmamakta idi. Benzer şekilde, mülga kanun hükmü ile uygulanmakta olan Yargıtay içtihatları uyarınca, 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan işbu düzenleme ile kiracı, erken tahliye halinde, kiralananın benzer koşullar ile yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlı olarak borçlarını ödemek durumunda kalacaktır. Lakin kiracının, bu süre içerisinde kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.
TBK madde 331: Önemli sebepler
Bilindiği üzere, 818 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre, fesheden taraf diğerine tam bir tazminat ödemekle yükümlü olup kira süresinin bir yıldan fazla olması halinde ise bu tazminat bedeli altı aylık kira bedelinden az olmayacaktır. Yürürlüğe girecek ertelenen 331. madde uyarınca ise, önemli sebeple fesih halinde hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacaktır. Söz konusu maddenin halihazırda ertelenmiş olması sebebiyle kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından, hâkimin olağanüstü fesih halinde hükmedeceği tazminat mülga kanun uyarınca halihazırda altı aylık kira bedelinden az olamamaktadır. İşbu ertelenen hükmün yürürlüğe girmesi sonrasında, hâkimin takdirinin mülga kanunda belirtilen sürelerle paralel olması muhtemeldir.
TBK Madde 340: Bağlantılı sözleşme
Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesi uyarınca; konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir. Söz konusu bağlantılı sözleşeler uygulamada ayrı bir sözleşme olarak yapılabildiği gibi, kira sözleşmesine bir yan edim yükümü eklenmek suretiyle sözleşmede ayrı madde olarak da taraflarca kararlaştırılabilmektedir. Örneğin; kiraya verenin başka taşınmazlarının da kiracı tarafından kiralanmasının zorunluğu kılındığı hükümler bu kapsamda değerlendirilebilecektir.
Belirtmek gerekir ki, bağlantılı sözleşmenin geçersizliğine ilişkin bir hüküm mülga Borçlar Kanunu’nda yer almamakta idi. Dolayısıyla, söz konusu hükmün yürürlüğe gireceği 01.07.2020 tarihine kadar konut ve çatılı işyeri kiralarında bağlantılı sözleşme yapılması mümkün olacak bu tarihten sonra ise kiracının yararının söz konusu olmadığı ve kiracıya kiralanan yerin kullanımı ile doğrudan bir bağlantısı olmayan bir sözleşme yapma yükümlülüğü getiren bağlantılı sözleşmeler geçersiz olacaktır.
TBK Madde 342: Kiracının güvence vermesi
Türk Borçlar Kanunu madde 342’ye göre; “konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”
Mülga Borçlar Kanunu’nda bu hususta da herhangi bir düzenleme bulunmadığından erteleme süresi boyunca, yani 01.07.2020 tarihine kadar sözleşme özgürlüğü çerçevesinde, taraflar, güvence bedelini miktarını belirleyebilir ve güvence bedelini bankaya yatırma zorunluluğu olmaksızın elden alabilir ve işbu bedelin kiraya verende kalmasında bir sakınca bulunmamaktadır. Ancak hükmün yürürlüğe girdiği tarih itibariyle güvence bedelinin 3(üç) aylık kira bedelini aşması ve güvence bedelinin para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılması halinde, işbu bedelin para olması halinde vadeli tasarruf hesabına yatırılması kıymetli evrak olması durumunda ise bir bankaya depo edilmesi gerekecektir.
TBK madde 343: Kira bedeli
Türk Borçlar Kanunu madde 343 uyarınca; “kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”
Hükmün mülga Borçlar Kanun’nun ilgili maddeleriyle örtüşmesi sebebiyle bu hükmün ertelenmesinin taraflara herhangi bir etkisi olmayacaktır.
TBK madde 344: Belirlenmesi
Yeni Borçlar Kanunu madde 344’e göre; “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” hükmünü havidir.
Bilindiği üzere, 18.01.2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete yayımlanan Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Torba Yasa”)’un 56. maddesi uyarınca; TBK’nın 344. maddesinde değişikliğe gidilmiş ve bu hükmün halihazırda işyeri kiraları açısından yürürlüğe girdiği kabul edilmektedir.
Bununla birlikte, YARGI HİZMETLERİNİN HIZLANDIRILMASI AMACIYLA BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN’un geçici 2. maddesine göre; “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla(Torba Yasa) değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü ile değişikliğin 01.07.2020’ye kadar özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında uygulanamayacağı düzenlenmiştir.
Ne var ki; 18.01.2019 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7161 sayılı Torba Yasa’nın 59. maddesi ile; her kira yılında geçerli olacak kira bedellerinin belirlenmesi bakımından on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranının esas alınacağına ilişkin hükmün, kiracının tacir olduğu işyeri kira sözleşmeleri dahil tüm kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanacağı düzenlenmiştir. Özetlenen hükümler ise 01.01.2019 tarihinden geçerli olmak üzere Torba Yasa’nın yayım tarihi olan 18.01.2019 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Bununla birlikte; madde gerekçesinde, “59. madde ile, 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 2 nci maddesine bir fıkra eklenmek suretiyle kira bedelinin belirlenmesinde tüketici fiyat endeksinin artış oranı olarak belirlenmesinin üretici fiyat endeksinden daha hakkaniyete uygun sonuçlar doğuracağı düşünülerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunim 344 üncü maddesinde yapılan değişikliğin derhal uygulanması öngörülmektedir.” düzenlemesi yer almaktadır.
Son mevzuat değişikliği sonrasında bu konuyla ilgili tartışmalar bulunmakla birlikte, Yargıtay kararlarında “Ayrıca, 18.01.2019 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7161 Sayılı Kanunun 59. maddesiyle 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine; “Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 Sayılı Kanun’un 344. maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.” denilerek tüm çatılı iş yeri kiraları açısından TÜFE artışının uygulanacağı ifade edilmiştir. Dolayısıyla, Yargıtay içtihatı ve doktrinde olan baskın görüşe göre düzenlemenin “tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği” belirtildiğinden düzenleme, sadece yenilenen kira sözleşmeleri kapsamında değil, tüm kira sözleşmeleri kapsamında geçerli olacağı şeklinde yorumlanabilir.
Sonuç olarak, kanun koyucunun “birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde” şeklindeki ifadesindeki “yenilemenin” birinci fıkradaki kira sözleşmelerini kapsayıp kapsamadığı açık olmamakla beraber, işbu düzenlemenin kira sözleşmelerinin tümünü kapsadığı kanaatindeyiz.
TBK Madde 346: Kiracı aleyhine düzenleme yasağı
TBK’nın 346. maddesine ile “kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” hükmü getirilmiş bulunmaktadır.
Bu hüküm genellikle kira sözleşmelerinde örnek olarak vadenin gelmesi halinde ödenmeyen kira bedeli durumunda kiraya verenler tarafından ağır cezai şart kararlaştırılması yahut kiracının kiralananın tamir giderlerinden sorumlu tutulması ve benzeri durumlara ilişkin olarak kiracıyı korumak amacıyla getirilmiştir. Yine başka bir örnek ile; kiracının belirli bir sayıda kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde, kalan kira bedellerinin tümünün muaccel hale geleceğine dair tüm hükümler işbu madde uyarınca geçersiz hale gelecektir. Ancak erteleme süresi boyunca tacirler bakımından kararlaştırılan ve kira bedellerinin ödenmemesi halinde tüm kiraların muaccel olacağı yahut cezai şarta ilişkin hükümler sözleşmeye eklenmiş olması halinde geçerli olacaktır. Maddenin yürürlüğe girmesi ile kararlaştırılan muacceliyete ve cezai şarta dair hükümler tacirler bakımından da artık geçersiz olacaktır.
TBK m. 354 (Dava Sebeplerinin Sınırlılığı)
TBK’nın 354. Maddesi düzenlemesi uyarınca; “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”
Yürürlüğü ertelenen maddelerden olan işbu sonuncu madde ise tahliye sebeplerinin sınırlı sayı ilkesine tabi olmasını öngören bir hükmüdür. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 8. maddesinde de tahliye sebepleri sınırlı tutulmuş, aksine sözleşmeler geçersiz kabul edilmiştir. Bu nedenle bu hükmün yürürlüğe girmesinin taraflar açısında bir etkisinin olmayacağını düşünmekteyiz.
SONUÇ VE DEĞERLENDİRME
Kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyeri kiralarında yukarıda açıkladığımız hükümler yine açıklanan gerekçeler ile 01.07.2020’ye kadar ertelenmiş bulunmaktadır. Bu minvalde yaşanan uyuşmazlıklarda pek tabii ki sözleşme özgürlüğü uyarınca her şeyden evvel taraf iradelerine öncelik verilecektir. Ancak bilindiği üzere, sözleşme özgürlüğünün emredici hükümler ile yine kanun tarafından sınırlandırılmış olması sebebiyle, yaşanan bir uyuşmazlıkta, erteleme tarihine dek mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun emredici hükümleri uygulama bulacaktır.
Her kanunda olduğu gibi Türk Borçlar Kanunu düzenlenirken de kanun koyucunun asıl gayesinin zayıf tarafı korumak olduğu açıkça görülmektedir. Bu sebeple getirilen düzenlemeler her ne kadar belirli amaçlar doğrultusunda bir süreliğine ertelense de netice itibarıyla kanun koyucu için zayıf olan tarafı, yani bu durumda konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiracıyı koruma düşüncesinin ağır bastığı barizdir.
Son olarak belirtmek isteriz ki, ilgili hükümlerin 01.07.2020 tarihinden sonra yürürlüğe girmesi ile birlikte kanunun ilgili hükümlerinin emredici nitelikte olması sebebiyle ertelenen işbu hükümler derhal uygulama bulacaktır.
[1] 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi,Yrd. Doç. Dr. Ahmet TÜRKMEN, Ankara Barosu Dergisi 2015/1, s.352
[WPSM_AC id=9068]
Saygılarımızla,
Kılınç Hukuk & Danışmanlık
