Giriş
Bilindiği üzere kira sözleşmeleri, uygulamada sıkça imza altına alınan; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşme türü olmakla birlikte; Türk hukukuna egemen sözleşmenin nispiliği prensibi uyarınca kira sözleşmeleri, sadece sözleşmenin tarafları arasında hüküm doğurmakta, bir diğer ifadeyle 3. kişilere karşı, bazı istisnalar dışında, hüküm ve sonuç doğurmamaktadır. Bununla birlikte yasa koyucu, zayıf konumda bulunan kiracıyı korumak için, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesinde, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın el değiştirmesinin, yeni maliki kira sözleşmesinin tarafı haline getireceğini düzenlemiş olup bu kapsamda kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralananı iktisap eden yeni malikin mülkiyet hakkına dayanarak kiralananın iadesini talep edebilmesinin, genel çerçevede önüne geçmiştir. Bu doğrultuda, kiralanan bir yerin satılması, kiracı ve yeni ev sahibi açısından çeşitli yasal düzenlemeleri ve hakları beraberinde getirmektedir. İşbu makale kapsamında, kiralanan konutun el değiştirmesi halinde kira sözleşmesinin akıbeti ile bu halde yeni malik ve kiracının hakları, doktrin ve yargı kararları ışığında incelecektir.
A. Kiralanan Yerin El Değiştirmesi Durumunda Mevcut Kira Sözleşmesinin Akıbeti
TBK m. 310 hükmünün yürürlüğe girmesinden önce, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan yeri devralan yeni malik, mülkiyet hakkına dayalı olarak kiralananın iadesini talep edebilmekteydi. Yukarıda bahsetmiş olduğumuz üzere kira sözleşmesinin nispiliği ilkesi gereği kiracı, kira sözleşmesinden doğan hakkını yeni malike karşı ileri süremiyordu. Bunun tek istisnası olarak ise, kira sözleşmesinin bir taşınmazı konu edinmesi ve bu sözleşmeden doğan hakkın tapu kütüğüne şerh ettirilmesi düzenlenmekteydi. Nitekim, mülga Borçlar Kanunu’nun 254’üncü maddesi gereğince kira sözleşmesi kurulduktan sonra, kiralanan üçüncü kişiye devredilir veya cebri icra veya iflas prosedürü ile kiracının elinden alınırsa, kiracı, devralan üçüncü kişiden “kabul ettiği takdirde” kira sözleşmesinin devamını; kiralayandan da sözleşmenin ifasını veya zararının tazminini talep edebilmekteydi. Benzer şekilde 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kapsamında da yeni malik, taşınmazı devraldığı anda kira sözleşmesinin tarafı haline gelmekte ve ancak söz konusu kanunun 7’nci madde hükmüne göre tahliye davası açarak sözleşmeyi sona erdirebilmekteydi.
1 Temmuz 2012’de yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi gereğince ise, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda, yeni malik kira sözleşmesine halef olmaktadır. Bu durumda, mevcut kira sözleşmesi yeni malik ile kiracı arasında devam eder. Yeni malik, kiralananın mülkiyetini devraldığı andan itibaren, önceki malikin kira sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Bu halde kiracı, yeni malike karşı da kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurma yükümlülüğü başta olmak üzere sözleşmeye ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmesini talep edebilecektir. Bununla birlikte, kiracı da önceki kiraya verenle arasındaki sözleşme hükümleriyle aynı koşullarda, sözleşmeden kaynaklanan borcunu ifa ile yükümlü olmaya devam etmektedir. Burada önemli husus şudur ki; kiracı yeni malikin sözleşmenin tarafı haline geldiğini öğrenmiş veya bu durum kiracıya bildirilmiş ise, kira bedelini yeni malike ödemekle yükümlü hale gelmektedir. Zira aksi halde, kiracının temerrüdüne ilişkin hükümler uygulama alanı bulabilecektir.
Sonuç olarak; TBK md. 310/1 düzenlemesi, kiracıyı korumak amacıyla getirilmiş olup eski malikle kiracı arasındaki anlaşmanın bir sonucu olarak ortaya çıkmaktadır. Bu kurala göre, kiralananın iktisabıyla, kira ilişkisi kiracı ve yeni malik arasında varlığını devam ettirecektir. Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın el değiştirmesi halinde kira ilişkisinin devredenle devralan arasında devam edeceğine ilişkin TBK md. 310/1 hükmü, kiracıyı korumak amacıyla getirildiğinden, emredici nitelikte olduğu kabul edilmekle birlikte bunun sonucu olarak bu hükmün aksine yapılan anlaşmalar geçersiz sayılacaktır.
B. Kiralananın Yeni Malikinin Kira Sözleşmesini Sona Erdirme İmkânı
Kanunda, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralananın yeni malikine kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanıyan özel bir düzenleme yer almaktadır. Yeni malikin kira sözleşmesini feshetmek istemesi durumunda yasal hükümlere ve kira sözleşmesindeki şartlara uyması gerekmekle birlikte bu duruma ek olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereği ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesini talep etme hakkını haizdir. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi, kiracıya yöneltilen bir beyanla ve kiracıya gönderilen bir ihtarname vasıtasıyla değil, dava yoluyla kullanılması gerekmekte olup yeni malikin gereksinimi sebebiyle açılacak işbu tahliye davası, kiralanan taşınmazın yeni sahibi tarafından kişisel ihtiyaçları nedeniyle kiracının tahliyesinin talep edilmesi sürecini içermektedir.
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle açılacak tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kiralanan taşınmazı sonradan edinen malikin, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma gereksinimi doğmuşsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bununla birlikte, kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Dava açma koşulları, aşağıdaki şekilde kısaca düzenlenmektedir:
- Yeni Malik Olma: Davayı açacak kişinin, taşınmazı sonradan edinmiş olması gerekmektedir. Bu edinim, satış, bağış, miras gibi yollarla olabilmektedir. Konut ihtiyacına dayalı tahliye davası açma hakkı konutu kiralayana aittir. Konutu kiralayan bizzat malik olabileceği gibi, malik olmayan 3. kişiler de olabilmektedir. Konutu kiralayan ve malik olmayan 3.kişiler de konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. Aynı şekilde malik olmasına rağmen kiralayan kişi olmayan konut ihtiyacı sahibi de tahliye davası açabilir. Kiralayanın malik olması şart değildir. Malik olmayan kiralayan da bu davayı açabilir. Yargıtay vermiş olduğu bir karar da “malik olmayan kiralayan tarafından ihtiyaç nedeniyle gönderilen ve fesih iradesini içeren ihtarnameye göre malikin dava açabileceği kabul edilerek işin esasının incelenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesini” doğru bulmayarak malik olmayan kiralayanın da dava açılabileceğine karar vermiştir. [Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2006/9443 E, 2006/12237 K.]
- Gereksinim: Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için taşınmaza gereksinimi bulunmalıdır. Bu gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalı ve yeni malik gereksinimini ispat etmek zorundadır.
Gereksinim sebepleri olarak TBK’da spesifik olarak belirli durumlar sayılmamış olup içtihatlarda gereksinimin samimi ve zorunlu olması ve bu gereksinimin dava devam ederken de devam etmesi hali aranmaktadır. Yargıtay tarafından, konut veya işyeri ihtiyacı hususu her olayın koşullarına göre ayrı ayrı değerlendirilmektedir. Örneğin; Yargıtay bir kararında, tahliyesi istenen işyerlerinin konum olarak halen malik ve kiracı olarak faaliyette bulunulan işyerlerinden daha avantajlı ve daha fazla kazanç getirir nitelikte olması halinde ihtiyaç iddiasının samimi olduğuna hükmetmiştir. [Yargıtay 6. HD 23.06.2011 T., 1625/6900] Yine Yargıtay tarafından; reşit olan çocuğun aileden ayrı ayrı meskende oturmak istemesi [Yargıtay 6. H.D. 05.11.2015 T. 2015/6245 E ve 2015/9532 K, Yargıtay HGK 23.10.2015 T. 2014/6-224 E ve 2015/2354 K], taşınmazın kendisinin veya ihtiyaçlının iş yerine yakın olması [Yargıtay. 6.H.D. 30.10.2013 T. 2013/12007 E ve 2013/14454 K, Yargıtay 6. H.D. 11.03.2015 T. 2015/1031 E ve 2015/2447 K], gereksinimin samimi ve zorunlu olduğu durumlar olarak değerlendirilmiştir.
Bir diğer yandan; kiralayan her ne kadar kendine ait bir konutta oturuyor dahi olsa; düğün hazırlıkları, sağlık sorunları, kiralanan taşınmazın elverişli bir konuma sahip olması gibi sebeplerle kiralanan konuta ihtiyaç duyulabileceği, yeni malikin kiralayanın tahliye talebinde bulunulan konuta gerçekten ihtiyacı olup olamadığı noktasında yapılan araştırmalarda bu hususların gerçekten bir gereksinim doğuracağına kanaat getirilmesi halinde tahliye kararı verilmesi yönünde kararlar mevcuttur.
Bu noktada bir başka önemli husus ise; ihtiyaç sebebiyle kira ilişkisini sona erdiren malik, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı üç yıl içinde eski kiracısından başka bir kişiye kiraya vermesi halinde, TBK m. 355 uyarınca eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmayan bir tazminat ödemekle yükümlü kılınmıştır. Yine burada bahsedilen haklı sebep, somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak mahkemece değerlendirilmektedir.
C. Dava Açma Süreleri
Yeni malikin açacağı tahliye davalarında davanın açılabilme süresiyle ilgili düzenlemeler, TBK m. 350/2 ve m.351’de yerini bulmuştur. Kanun koyucu, konut ihtiyacına dayalı tahliye davalarında dava açılabilme süresinin kira sözleşmesinin belirli süreli ya da belirsiz süreli olması haline göre ikili bir ayrımla hüküm altına almıştır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi’nin 2017/1690 E., 2018/774 K. sayılı kararında “Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra mecurun mülkiyetinin el değiştirmesi halinde yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için iki seçeneğinin bulunduğu, TBK 350. madde gereğince kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabileceği veya TBK 351. madde gereğince edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname tebliğ etmek suretiyle altı ay sonra dava açılabileceği, yeni malikin her iki seçeneği ayrı ayrı kullanma imkanının bulunduğu, davanın süresinde açıldığı anlaşılmıştır.” şeklinde hüküm kurularak, bu husus ifade etmiştir. Buna göre;
Sözleşmenin belirli süreli olması halinde sürenin sona ermesi akabinde hiçbir ihtar ve bildirime gerek kalmaksızın bir ay içinde dava ikame edilebilecektir. Bununla birlikte, konut ve çatılı iş yerleri için belirli süreli kira sözleşmesinin sonunda TBK’nın 347. maddesi doğrultusunda kiracının sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmaması halinde sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Bu haliyle de her yıl yenilenerek devam eden bir kira sözleşmesinin varlığı halinde hiçbir ihtar ve bildirime gerek kalmaksızın yenilenen sürenin sonundan itibaren bir ay içinde dava ikame edilebilecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirim süresi dikkate alınmaktadır. TBK’nın 329. maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem bir fesih dönemidir. Bu halde yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde durumu kiracıyla yazılı olarak bildirmek kaydıyla altı ay sonra dava açarak kira sözleşmesinin feshini ve kiracının tahliyesini isteyebilmektedir.
Sonuç
Sonuç olarak; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda eski kanunun aksine, kiralanan yerin el değiştirmesi halinde, kira sözleşmesi kolaylıkla sona erdirilemeyecek olup yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelerek borcun ifası ile yükümlü kılınmıştır. Kiraya verene göre görece daha zayıf konumda bulunan kiracının korunması bakımından isabetli olan bu düzenlemelerde, konut ve işyeri kiraları açısından yeni malike de kiralananın kullanılması ihtiyacının bulunması halinde tahliye davası açma hakkı tanınmış ve yeni malikin menfaatleri de bu minvalde bir ölçüde korunmuş; aynı zamanda, kiracının hakları ve yeni malikin gereksinimleri arasında bir denge kurulmuştur.
İşbu makale, sizlere bilgi ve faydalı olması amacı ile güncel mevzuat hükümleri çerçevesinde tavsiye maksadında hazırlanmış olup, bilgi için antedimizde yer alan irtibat bilgilerimizden bizler ile her zaman iletişime geçebilirsiniz
Saygılarımızla,
Kılınç Hukuk & Danışmanlık
