GİRİŞ
Mülkiyet hakkı toplumda yaşayan herkese tanınmış anayasal bir haktır. Ancak bu hakka, kişilerin mülkiyetindeki taşınmazlara kamulaştırma yoluyla sınırlama getirilebilir. Kamulaştırma kısa açıklaması ile devletin kamu yararını gerekçe göstermesi vasıtası ile gerçek kişi ya da tüzel kişinin mülkiyetine rızası dışında son vermesi ve karşılığını ödemesi olarak tanımlanmaktadır. Genel olarak kamulaştırma işleminde, idarenin ve vatandaşın karşılıklı menfaatleri dengelenmeye çalışılarak, en kısa sürede kamulaştırma sürecinin kesinleştirilmesi hedeflenmektedir. Bu kapsamda bilhassa kamu yararı gerekçesi ile bir taşınmaz üzerindeki mülkiyetine son verilen gerçek ya da tüzel kişinin faiz ve munzam zarar hususundan nasıl etkileneceği işbu yazımız çerçevesinde ele alınmıştır.
KAMULAŞTIRMA İŞLEMİNE GENEL BAKIŞ
Devlet ve İdareler yapmakta oldukları kamu hizmetlerinin yürütülmesi için, taşınmaz mallara ihtiyaç duymaktadır. Bu durumda İdareler taşınmaz ihtiyacını öncelikle elindeki mevcut mallardan karşılama yoluna gitmeyi öncelikle tercih etse de çoğunlukla kendi bünyesinden karşılama imkanını bulamamaktadır. İdarelerin dışarıdan mal edinme yoluna gitmek zorunda kaldığı durumlarda, taşınmaz sahiplerinin mallarını kendi rızasıyla devretmeye istekli olmaları arzu edilse de gelişen sosyal ve ekonomik hayatla birlikte, çoğu zaman kişisel beklenti ile kamu yararı karşı karşıya gelmektedir. Anayasa’nın 35. Maddesi’nde herkesin mülkiyet ve miras hakkına sahip olduğu ve ancak bu hakların kamu yararı amacı ile kanunlarla sınırlanabileceği açık biçimde düzenlenmiştir. Bu kapsamda kamulaştırma, Anayasa’nın 46. Maddesi kapsamında düzenlenmiştir;
“Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.
Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.
Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir.
İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.”
İlgili hüküm çerçevesinde kamulaştırma, idarelerin, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların bedellerini nakden ve peşin ödemek sureti ile mal sahibinin rıza ve muvafakati olmaksızın elinden alınması olarak tanımlanması mümkündür. Kamulaştırma hususu doktrinde kırılımlar mevcut ise de belirli temel esaslara dayanmaktadır. Bunlar genel olarak (i) kamulaştırmanın ancak kamu yararı amacı ile yapılabileceği, (ii) kamulaştırma kararının, yetkili organlar tarafından alınmış ve onaylanmış olması gerektiği, (iii) sadece özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde mevcut malların kamulaştırılabileceği ve (iv) istisnalar hariç olmak üzere kamulaştırma bedelinin nakden ve peşin olarak ödenmesi gerektiğidir.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun (“Kanun”) 5. Maddesi kapsamında kamu yararı kararını verebilecek olan merciiler ve devamı olan 6. Maddesinde ise kişilerin mülkiyet hakkının ihlal edilmesinin önüne geçilmesi için tekrar bir değerlendirmeye tabii tutulan onay mercileri düzenlenmiştir. Kanun kapsamında sayılan idarelerinin yetkileri sınırsız olmayıp görev ve yetki alanları dışında kamulaştırma yapmaları mümkün değildir. Kanun’un 3. Maddesinde belirtilmiş olduğu şekilde kamu tüzel kişileri yalnızca tabi oldukları kanunlar ve iştigal etmekte oldukları konular kapsamında kamulaştırmaya başvurma yetkilerine sahiptirler. Aksi durumda yapılmış olan kamulaştırma işlemi yetki bakımından hukuka aykırı olacaktır.
Kamulaştırma işlemine ait yeterli ödeneğin temin edilmesini müteakip onayın alınmasının ardından idare kamulaştırılacak olan taşınmazın tespitini yaparak idari şerhleri alacaktır. Kanun’un 7. Maddesi kapsamında taşınmaza ait kaynakların ve yüzölçümünün tespiti yapıldıktan sonra kamulaştırma kararı verilmektedir. Bu kararın verilmesinin akabinde ilgili taşınmaz için ilgili bulunduğu tapu idaresine bildirilerek şerh verilmektedir. İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren 6 ay içerisinde Kanun’un 10. Maddesine göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince re’sen sicilden silinecektir.
Tapuda şerh alınmasını takiben ise kamulaştırma sebebi ile mülkiyetine son verilen gerçek ya da tüzel kişinin hak ve menfaat dengesinin sağlanabilmesi için satın alınma aşamasına geçilmektedir. Kamulaştırmaya konu taşınmazın bedelinin tespit edilmesinden sonra mülkiyet hakkını elinde tutan malik tapuda ferağ vererek söz konusu sürece son verebilir vermemesi durumunda ise idari yargı vasıtası ile taşınmaz bedelinin tespit edilmesi talebinde bulunabilmektedir.
İşbu kamulaştırma yolu haricinde diğer bir usul ise acele kamulaştırma usulüdür. Acele kamulaştırma usulü idareye kamulaştırma işlemlerinin neticelenmesini beklemeden kamulaştırılan taşınmaza el koyma imkânı tanıyan olağanüstü bir usulüdür. Bu usulde özellikle acelelik kararı üzerine yapılan acele kamulaştırma işlemlerinde, üstün bir kamu yararı aranmaktadır. Acele kamulaştırma usulü, olağan kamulaştırmada malik lehine getirilen usule ilişkin güvenceleri bertaraf etmemektedir. Acele kamulaştırma kapsamında yalnızca bu usullerin işletilmesinden önce idareye, kamulaştırılacak gayrimenkule el koyma imkânı tanımaktadır. Kanun’un 27. Maddesi kapsamında;
“3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın 10 uncu madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.
Mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Taşınmaz malın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. El koyma kararından sonra taşınmaz mal 20 nci madde uyarınca boşaltılır.
Bu Kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda yatırılacak miktar, ödenecek ilk taksit bedelidir.”
şeklinde acele kamulaştırma hususu hüküm altına alınmıştır. Danıştay’ın yerleşik içtihatları doğrultusunda acele kamulaştırma kararı vasıtası ile taşınmazın kamulaştırılması usulü istisnai olmakla birlikte Danıştay, kamu yararının karşılanması zorunluluğunun özel mülkiyet hakkından üstün tutulması, genel kamulaştırmayla sağlanan kamu yararından farklı bir yönünün bulunması, yalnızca yasal prosedürün uzun sürmesi nedeniyle acele kamulaştırma yapılamayacağı, sadece ekonomik yarar cihetinden irdelenmemesi hususlarına değinerek acele kamulaştırmanın olağan kamulaştırma işleminden farkı olması ve acele kamulaştırmanın olağan kamulaştırmaya kıyasla çok daha fazla kamu yararını içermesi gerektiğini belirtmiştir.
Kamulaştırma yapılırken tüm bu sürecin içerisinde olan ve taşınmazı kamulaştırılan gerçek ya da tüzel hukuk kişisi; sürecin son bulması ile alacağına kavuşmakta ise de hak etmiş olduğu faiz ya da faizi aşan zarar hususu kanaatimizce ayrıca değerlendirilmelidir.
KAMULAŞTIRMA İŞLEMİ NETİCESİNDE İŞLEYEN FAİZ HUSUSU
Genel olarak hukuki anlamda faiz, alacaklının nakdinden bir süre için yoksun kalması nedeni ile, nakdin kullanılması olanağını borçluya bırakması karşılığında elde ettiği, miktarı kanun ya da hukuki işlem ile belirlenmiş, para borçları açısından özel olarak düzenlenen, tahsil için zararın ve kusurun varlığı şart olmayan bir tür tazminat veya karşılık olarak değerlendirilmektedir. Faiz belli bir zamanda değil asıl alacak mevcut oldukça yavaş yavaş ve süreyle bağlantılı olarak ve asıl alacağa bağlı ortaya çıkmaktadır.
Kamulaştırma işlemine ilişkin olarak faiz hususu Kanun’un sırası ile 3, 10, 23 ve geçici 6. Maddelerinde yer bulmaktadır. Bu kapsamda faiz hususunu üç başlığa ayırarak incelemek gerekmektedir bunlar (i) kamulaştırma bedelinin ödenmemesi ya da taksit ile ödenmesi durumunda işleyecek olan faiz, (ii) kamulaştırma davalarında idare tarafından depo edilmiş olan miktara işletilen faiz ve (iii) kamulaştırma bedelinin tespiti davalarının dört ay içerisinde bitirilememesi nedeniyle işletilen faizdir.
1) Kamulaştırma bedelinin ödenmemesi ya da taksitler ile ödenmesi durumunda işletilecek olan faiz hususu;
Kanun’un 3. Maddesi kapsamında;
“Cumhurbaşkanınca kabul olunan, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda, bir gerçek veya özel hukuk tüzelkişisine ödenecek kamulaştırma bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktarı, nakden ve peşin olarak ödenir. Bu miktar, kamulaştırma bedelinin altıda birinden az olamaz. Bu miktarın üstünde olan kamulaştırma bedelleri, peşin ödeme miktarından az olmamak ve en fazla beş yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanır. Taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren, Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır.”
Taksit uygulaması yapılabileceği ve bu kapsamda devlet borçları için öngörülmüş olan en yüksek faizin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2005/12-462E. 2005/454K sayılı ilamında;
“gerek Kamulaştırma Kanununun 3. maddesinde ve gerekse Anayasa’nın 46. maddesinin son fıkrasında düzenlemeye konu edilen ve kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanacağı ifade olunan bedel; Kanun gereği taksitlendirmeye konu olan ve herhangi bir nedenle ödenmemiş olan ihtilafsız kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedelidir”
Hükmü vaaz olunmuştur. Bu kapsamda taksitin ve/veya bedelin ödenmemesi durumunda devlet borçları için öngörülmüş olan en yüksek faizin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
2) Kamulaştırma davalarında idare tarafından depo edilmiş olan miktara işletilen faiz hususu;
Kanun’da 2001 yılı itibari ile yapılan değişiklik uyarınca kamulaştırılan taşınmaz için mahkemece belirlenen kamulaştırma bedelinin, idare tarafından malik lehine depo edilmemesi durumunda idare lehine tescil ve tapudan terkin kararı verilememektedir. Kanun’un 10. Maddesi gereğince bilirkişilerce tespit edilen bedel için mahkeme, bedelin bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre vermektedir. İstisnai olmak üzere gerektiği durumlarda bu süre mahkemenin takdirinde olmak üzere bir defaya mahsus uzatılabilmektedir. İdare tarafından depo edilen miktara ilişkin kanunlar ve yerleşik içtihat kapsamında herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Günümüzde mevcut ekonomik tutarsızlıklara da dikkat edildiğine söz konusu hususun sorun yaratabileceği gündeme gelmektedir.
3) Kamulaştırma bedelinin tespiti davalarının dört ay içerisinde bitirilememesi nedeniyle işletilen faiz hususu;
Söz konusu hususa ilişkin olarak Anayasa Mahkemesi’nin 01.08.2023 Resmi Gazete yayım tarihli ve 2022/83 E. 2023/69 K. sayılı ilamı ile Kanun’un 10. Maddesine 2013’te eklenmiş olan fıkra iptal edilmiştir. Kanun’unda 2013’te yapılan düzenleme ve karar tarihi öncesinde; kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletileceği hususu düzenlenmekte idi. Anayasa Mahkemesi tarafından ilgili karar ile;
“Kamulaştırma bedelinin geç ödendiği durumlarda kanuni faiz işletilmesi söz konusu bedelin ekonomik değerinin korunmasını temin eden araçlardan biridir. Ancak bu aracın Anayasa’nın 46. maddesindeki gerekliliklere uygun görülebilmesi için kamulaştırma bedelinin enflasyon etkisiyle yitirilen değerini karşılaması gerekir.
İtiraz konusu kuralla geç ödenen kamulaştırma bedeli için sadece kanuni faiz ödeneceği belirtilmiştir. Enflasyon nedeniyle uğranılacak ve kanuni faizi aşan zararlarla ilgili herhangi bir düzenlemeye ise yer verilmemiştir. Özellikle yüksek enflasyonist dönemlerde devletin kamulaştırma nedeniyle borçlu olduğu tutar ile alacaklı hak sahibi tarafından nihai olarak alınan tutar arasındaki enflasyon nedeniyle oluşan değer kayıplarını gidermek mümkün olmayacaktır. Dolayısıyla hak sahibi kamulaştırılan taşınmazının bedelini gerçek karşılık ölçütüne uygun olarak alamayacaktır.
Öte yandan idare tarafından açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında kamulaştırma bedeli dava tarihi itibarıyla belirlenmektedir. Ancak itiraz konusu kuralla faizin başlangıç tarihi yargılamanın dördüncü ayının sona erdiği tarih olarak belirlenmiştir. Bu durumda kamulaştırma bedelinin fiilen tahsis, kamulaştırılmış sayılma ve kamulaştırmaya esas rayiç bedelin belirlendiği tarihten daha sonraki bir tarihte ödenmiş olacağı ve bedelin belirlendiği tarihle faizin başlangıç tarihi arasındaki dört aylık bir sürede hak sahibinin enflasyon etkisiyle makul olanın ötesinde bir ekonomik kaybının oluşabileceği açıktır.”
Hükmü vaaz olunmuştur. Bu kapsamda ilgili fıkranın ekonomik şartlar sebebi ile hukuka aykırı düşmesi ve Anayasa’ya aykırı olduğu gerekçesi ile iptaline karar verilmiştir.
KAMULAŞTIRMA İŞLEMİ NETİCESİNDE MUNZAM ZARAR HUSUSU
Aşkın ya da munzam zarar, para borcunun ifasında borçlunun kusuru sebebi ile temerrüde düşmesi nedeniyle alacaklı nezdinde ortaya çıkan zararın temerrüt faiziyle karşılanamaması hâlinde söz konusu olan bir zarar olup bu zarar, borçlunun temerrüdü ile borcun ödendiği tarih aralığındaki dönemi kapsamaktadır. Bu anlamda munzam zarar, temerrüt faizini aşan ve kusur sorumluluğuna dair ilkelere bağlı bir zarar türü olarak kabul edilmektedir. Munzam zarar genel hatları ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 122. Maddesinde düzenlenmiştir.
“Alacaklı, temerrüt faizini aşan bir zarara uğramış olursa, borçlu kendisinin hiçbir kusuru bulunmadığını ispat etmedikçe, bu zararı da gidermekle yükümlüdür.
Temerrüt faizini aşan zarar miktarı görülmekte olan davada belirlenebiliyorsa, davacının istemi üzerine hâkim, esas hakkında karar verirken bu zararın miktarına da hükmeder.”
Kural olarak belirli şartların mevcut olması durumunda munzam zararın varlığından ve talep hakkından söz edilebilmektedir. Bu şartlar (i) bir para borcunun mevcut olması, (ii) borçlunun bu borcu ödemekte temerrüde düşmüş olması, (iii) maddi zararın mevcut olması, (iv) borçlunun bilerek ve isteyerek başka bir söylem ile kusuru sebebi ile temerrüde düşmüş olması, (v) nedensellik bağının mevcut olması ve (vi) alacaklının mevcut zararı talep etmiş olmasıdır. Şartların mevcudiyeti durumunda munzam zarar tazminini talep eden alacaklının kural olarak ispat külfeti altında olduğu belirtilmelidir.
Kamulaştırma davalarında munzam zarar, kamulaştırılan taşınmaza ilişkim hükmedilen bedelin uzun bir süre boyunca tahsil edilememesi ve dava tarihindeki alım gücü ile mevcut durumda arada fark olması durumunda talep edilmektedir.
01.08.2023 tarihli Anayasa Mahkemesi kararı öncesinde son yıllarda alım gücü ve maliyetler arasında olağanüstü dengesizliklere sebep olan enflasyon ve basit yargılama usulüne rağmen uzun süren dava süreçleri nedeniyle munzam zarar ve faize ilişkin talepler hem mülkiyet hakkının ihlal edilmesine neden olmaktaydı hem de mahkemeler nezdinde iş yükü yaratmaktaydı. İlgili karar ile birlikte yasal faiz oranına ilişkin fıkranın iptaline karar verilmiş olması mülkiyet hakkına el atılan kişilerin zararının karşılanması ve alacaklarına daha hızlı kavuşması hususunda önemli bir adım olduğu kanaatindeyiz.
SONUÇ
Kamu yararı gerekçesi ile İdareler gerçek ya da tüzel kişilerine ait taşınmazlardan ihtiyaçlarını karşılama yoluna gidebilmektedir. Mevcut dengesiz ekonomik ortam sebebi ile çoğu zaman tarafların menfaatleri birbiri ile karşı karşıya gelmektedir. Kamulaştırma kararı ya da acele kamulaştırma kararı neticesinde taşınmaz mülkiyetine son verilen gerçek ya da tüzel kişinin mülkiyet hakkından vazgeçmesine karşılık olarak bir bedel elde etmesi kaçınılmaz ise de İdarelerin işbu bedeli ödeme hususunda istisnai olsa da taksit yolunu tercih etmesi ya da ödeme yapmaması durumlarında kişilerin faize ve munzam zarara ilişkin talep hakları bulunmaktadır. Anayasa Mahkemesi’nin 01.08.2023 Resmi Gazete yayım tarihli ve 2022/83 E. 2023/69 K. sayılı ilamı ile Kanun’un 10. Maddesine 2013’te eklenmiş olan fıkra iptal edilmesi ile hak sahipleri ve idare arasında menfaat çatışmasına ve mülkiyet hakkının ihlal edilmesine yol açan hususların giderilmesi amaçlanmış, faiz hususu bakımından daha adaletli bir yaklaşıma kavuşulmuş ve dolayısıyla munzam zararın oluşmasının engellenmesi amaçlanmıştır.
