Gayrimenkul Edinimi Yoluyla Türk Vatandaşlığı Başvurusu Rehberi

GİRİŞ

Bilindiği üzere ilgi 2010/139 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik (“Yönetmelik”)’in 20’inci maddesi ile yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz satın almaları yoluyla istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanabilmeleri mümkün kılınmıştır. Bu çerçevede uygulamada yapılacak işlemlerle ilişkin hususlar dikkat edilecek hususlar ilgi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 30.05.2019 tarih ve 2019/5 sayılı Genelge (“Genelge”) eki kılavuz (“Kılavuz”)’da ayrıntılı bir şekilde açıklanmıştır.

Bu makalenin amacı adı geçen Yönetmelik, Genelge ve Kılavuz değişiklik ve revizelerine istinaden gayrimenkul edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusu yapan yabancılar açısından dikkat edilmesi gereken güncel hususlara ilişkin rehber niteliği taşımasıdır.

A. YÖNETMELİK DEĞİŞİKLİKLERİ KRONOLOJİSİ

Yönetmelik’te sırası ile 12.01.2017, 19.09.2018, 07.12.2018, 06.01.2022, 13.06.2022 ve 12.12.2023 tarihlerinde yürürlüğe giren değişiklikler yapılmıştır. Buna göre Yönetmelik değişikliklerinin yürürlük tarihleri bakımından; 

1. 12.01.2017-18.09.2018 tarihleri arasında satın alınmış taşınmaz/taşınmazların 1.000.000 Amerikan Doları tutarında olması, 
2. 19.09.2018 tarihinden sonra satın alınmış/alınacak taşınmaz/taşınmazların 400.000 Amerikan Doları tutarında olması, 
3. 07.12.2018 tarihinden sonra satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş/düzenlenecek taşınmaz /taşınmazların 400.000 Amerikan Doları tutarında olması, 
4. 06.01.2022 tarihinde yapılan değişiklik ile “karşılığı Türk Lirası” ibaresi Yönetmelik’ten çıkarılmış olup taşınmaz bedeli döviz tutarının Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankasına satılmak üzere bir bankaya satılması 

gerekmektedir.

B. HUKUKİ DAYANAK VE KAPSAM

Yukarıda belirtilen Yönetmelik değişikliklerine istinaden Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından uygulama usul ve esaslarını ortaya koyan kılavuzlar yayımlanmıştır. Bu makale, 11 Aralık 2023 tarih ve 7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 2010/139 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’inci maddesinin (b) bendinde yapılan değişiklikler doğrultusunda, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan 01/02/2024 tarihli revize Kılavuz’a istinaden Türk vatandaşlığı başvurularına ilişkin güncel ve son durumu kapsamaktadır.

C. SONUÇ

Gayrimenkul edinimi yoluyla istisnai vatandaşlık başvurularının uygulamaya yönelik esaslarını ortaya koyan işbu revize Kılavuz ve ilgili mevzuat çerçevesinde, yabancılar tarafından Türk vatandaşlığı başvurularında dikkat edilmesi gereken güncel hususlar aşağıda liste halinde sıralanmıştır: 

• Satın alınacak taşınmaz en az 400.000 USD (DörtyüzbinAmerikanDoları) Doları değerinde olmalıdır.
• Satın alınacak taşınmaz için (https://webtapu.tkgm.gov.tr/) üzerinden alınacak değerleme raporunda tespit edilen tutar en az 400.000 USD (DörtyüzbinAmerikanDoları) değerinde olmalıdır.
• Satın alınacak taşınmaz için ilgili Tapu Müdürlüğü nezdinde düzenlenecek resmi senette beyan edilen satış bedeli ve işbu satış bedelinin transferine ilişkin dekontta gösterilen değer az 400.000 USD (DörtyüzbinAmerikanDoları) değerinde olmalıdır. Dekont üzerinde, döviz alım belgesinde yer alan taşınmaz bilgilerinin bulunması veya ilgili döviz alım belgesindeki işleme atıf yapılması aranır.
• Döviz Alım Belgesi (“DAP”)’nde gösterilen TL tutarı ilgili Tapu Müdürlüğü nezdindeki resmi senetteki satış bedeli ile aynı olmalıdır. Bu nedenle “Wep Tapu” üzerinden yapılacak başvurularda satış bedeli girilirken bu durum dikkate alınmalıdır.
• Satın alınacak taşınmaza ilişkin satış bedelinin ABD Doları ya da karşılığı döviz tutarının Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankasına satılmak üzere bir bankaya satılması ve banka tarafından düzenlenecek döviz alım belgesinin (“DAP”), Kayıtlı Elektronik Posta (“KEP”) üzerinden ilgili Tapu Müdürlüğüne gönderilmesi gerekir.
• Döviz alım belgesinde adına döviz bozdurulan kişinin adı soyadı, pasaport numarası ya da yabancı kimlik numarası, taşınmaz numarası, satışı yapılan dövizin ABD Doları karşılığı ve bu işlemin Türk vatandaşlığı kazanılması ya da Sermaye Hareketleri Genelgesi’nin 13 üncü maddesi kapsamında gerçekleştirildiğini belirten bir ifadenin yer alması gerekir.  Taşınmazın niteliğine göre bağımsız bölüm veya ana taşınmaza ilişkin taşınmaz numarası, bunun bulunmaması halinde ise ada/parsel bilgilerinin yer alması gerekmektedir.
• Satın alınacak taşınmaz, herhangi bir yabancı gerçek kişi tarafından son üç yıl içinde Türk vatandaşı/şirketine devredilmiş taşınmazlardan olmamalıdır. 
• Gerek vatandaşlık kazanma öncesinde edinilmiş gerekse sonrasında edinilmiş taşınmaz, istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanmış kişiler adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalıdır.
• Satın alınacak Taşınmaz, vatandaşlık talebiyle taşınmazı satın alan yabancı gerçek kişinin kendi ve birinci derece akrabalarının (kan veya sıhri hısımlar) ortağı ya da yöneticisi olduğu şirket tüzel kişiliği adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalıdır.
• Satın alınacak taşınmaz, tapu sicilinde yabancı kişiler ve alıcı yabancı gerçek kişinin Türk vatandaşı olan birinci derece akrabaları (kan veya sıhri hısımlar) adına kayıtlı olmamalıdır.
• Satın alınacak taşınmaz, vatandaşlık amacıyla taşınmaz edinecek olan yabancı gerçek kişinin kendi, Türk vatandaşı olsun ya da olmasın birinci derece akrabaları (kan veya sıhri hısımlar) tarafından Türk vatandaşı/şirketine devredilmiş taşınmazlardan olmamalıdır.
• Yabancı gerçek kişilerin şahsı dışında eşi, çocuğu vb. adına yapılan taşınmaz edinimleri Yönetmelik’te aranılan değerin hesabında dikkate alınmayacaktır. Ayrıca bu kişilerin yöneticisi veya ortağı oldukları şirket tüzel kişiliği adına yapılan taşınmaz edinimleri bu kapsamda değerlendirilmeyecektir.
• 12/12/2023 tarihinden itibaren vatandaşlık kazanabilmek amacıyla satın alınacak taşınmazların; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında sicilinde bağımsız bölüm olarak ayrılmış olması veya arsa vasıflı taşınmazlarda ise taşınmazın arsa vasfıyla tescilli olması ve üzerinde yapı kullanma izin belgesini haiz mevzuata uygun kalıcı bir yapının varlığının belirlenmiş olması gerekmektedir.
• 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35’ inci maddesinin dördüncü fıkrasında belirtilen yapısız ve iki yıl içerisinde proje geliştirme zorunluluğu bulunan taşınmazlar ile tarımsal nitelikli arazilerin vatandaşlık kazanabilmek amacıyla edinilmesi mümkün bulunmamaktadır.
• Satın alınacak Taşınmaza ilişkin harç, 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli 4 sayılı tarifede belirtildiği üzere sözleşmeye konu taşınmazın emlak vergisi değerinden az, emlak vergisi değerinin iki katından fazla olmamak üzere tahsil edilir.
• Tapu Kanunu’nun 36’ncı maddesi kapsamındaki (yabancı / uluslararası sermayeli) şirket tüzel kişiliği adına kayıtlı olup, satış veya satış vaadine konu taşınmaz/taşınmazlarda, kat irtifakı/mülkiyetinin malik şirket adına kurulması ve bağımsız bölümün daha önce herhangi bir devir işlemine konu edilmemiş olması şartı ile; İnşaat yatırımının tamamının malik şirket tarafından yapıldığının inşaat ruhsatı ile belgelendirilmesi sureti ile (inşaat ruhsatının ilk alındığı tarihten itibaren sahibi ve yüklenicisinin malik şirket olması), veya inşaat ruhsat sahibi ile yüklenicisinin farklı olduğu durumda inşaat yatırımının tamamının malik şirket tarafından yapıldığının hizmet sözleşmesi ile belgelendirildiği durumlarda mal sahibi şirket, yatırımcı şirket olarak kabul edilecektir. Bu şartların sağlanması halinde malik şirket adına tescil edilen bağımsız bölümler bu madde kapsamında vatandaşlık kazanımına konu edilebilecektir.

KAYNAKÇA:

Tapu ve Kadastro Müdürlüğü 2019/5 Sayılı Genelge eki Kılavuz (Rev_01.02.2024)