GİRİŞ
2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi: “Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.” Hükmünü içermektedir. Buna göre; yabancı gerçek kişilere taşınmaz satışı usul ve esasları aşağıda incelenecektir.
A. Gerekli Evraklar
- Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi.
- Pasaport sureti ve noter onaylı tercümesi. (Uyruk bilgisi mevcut değilse uyrukluk içeren bir belgenin apostilli ve noter onaylı çevirisi, örn. Doğum belgesi, kimlik)
- İlgili Belediyeden alınan taşınmazın “Emlak Rayiç Değeri Belgesi”
- Zorunlu deprem sigortası poliçesi.
- Vekaletname
- Döviz Alım Belgesi
- Taşınmaz Değerleme Raporu (Vatandaşlık Kazanımı Mevcutsa)
- Satış Bedelinin Satıcıya Ödendiğine ilişkin Dekont (Vatandaşlık Kazanımı Mevcutsa)
B. Başvuru Süreci
Başvurular yalnızca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü internet sitesi olan WebTapu adresinden yapılmaktadır. Satıcı tarafından online olarak başvuru yapılarak yukarıda sıralanan evrakların taralı nüshaları başvuru dosyasına yüklenir. İlgili Tapu Müdürlüğü tarafından başvuru numarası verilir. Evrakların incelenmesi ve işleme alınması ortalama 1 hafta sürmektedir. İncelenen evraklar sonucunda eksik bir evrak bulunması halinde başvurucuya SMS ile eksikliğin tamamlanması için bilgi verilir. Tüm evraklar hazır olduğunda Tapu harç bedeli ve imza randevusu SMS yoluyla başvurucuya bildirilir. Harçların ödenmesi akabinde imza tarihinde Tapu Müdürlüğü’ne evrak asılları ile birlikte gidilerek imza işlemi tamamlanır.
C. Taşınmaz Değerleme Raporu
Taşınmaz Değerleme Raporu, Webtapu üzerinden Gayrimenkul Değerleme A.Ş aracılığıyla temin edilmekte olup taşınmazın gerçek değer hesaplaması için kullanılmaktadır. Değerleme sonucu 400.000-USD altında çıkan taşınmazlar vatandaşlık kazanımına konu edilemez. 2025 yılı itibarıyla vatandaşlık kazanım amacı gütmeyen yabancıların değerleme raporu yaptırmasına gerek bulunmamakta olup yalnızca vatandaşlık kazanımı gerçekleştirecek yabancıların değerleme raporu alması gerekmektedir. Değerleme raporları alındığından itibaren 3 ay süreyle geçerlidir. Taşınmazın satış bedeli, değerleme raporunun sonucunda çıkan bedelden az olamaz.
D. Döviz Alım Belgesi
T.C. Merkez Bankasının “Sermaye Hareketleri Genelgesi” ve Sermaye Hareketleri Genelgesinin 13’üncü Maddesi ile Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Kapsamında Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankasına Yapılacak Döviz Satışına İlişkin Uygulama Talimatlarla yabancıların alıcı olduğu işlemlerde Merkez Bankası’na döviz bozdurma zorunluluğu bulunmaktadır. Vatandaşlık kazanımı amacı olsun veya olmasın, taşınmaz satın alacak tüm yabancı gerçek kişilerin Döviz Alım Belgesi almaları zorunludur. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 2022/1 sayılı Genelgesi usul ve esasları açıklamaktadır.
Kısaca özetlemek gerekirse; taşınmaz satın alacak yabancı gerçek kişi, vergi dairelerinden potansiyel vergi numarası alarak Türkiye’de yerleşik bir bankada hesap açmalıdır. Yurt dışından döviz olarak getirilen para işbu banka aracılığıyla Merkez Bankası’na satılarak Türk lirası karşılığı hesaba alınır. Bu işlem sonucunda banka tarafından; satın alınacak taşınmazın il, ilçe, mahalle, ad, parsel ve bağımsız bölüm numarası gibi tapu bilgileri ile Merkez Bankası’na satılan döviz miktarını belirten Döviz Alım Belgesi düzenlenir. İşbu belge KEP sistemi üzerinden başvurunun bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne banka tarafından gönderilir. Önemle belirtmek gerekir ki; Döviz Alım Belgesi’nde yazılı olan tutar, harca esas değer olup işbu tutar tapuda beyan edilecek satış bedelini oluşturmaktadır.
Vatandaşlık kazanımı mevcut değilse sadece Döviz Alım Belgesi yeterli olmaktadır. Ancak vatandaşlık kazanımı mevcutsa, Merkez Bankası’na satılan döviz karşılığı alınan Türk lirasının, Satıcı’nın banka hesabına transfer edildiğine dair taşınmaz bilgilerini de içeren imzalı ve kaşeli dekont asıllarının imza işlemi esnasında veya sonrasında Tapu Müdürlüğü’ne ibraz edilmesi gerekmektedir. Aksi taktirde vatandaşlık süreci bakımından gerekli olan 20-a (3 yıl taşınmazın satılmayacağı taahhüdü başvurusu) ve Tapu Bölge Müdürlüğü’nün uygunluk başvurusu işlemleri gerçekleştirilemeyeceğinden vatandaşlık kazanımı mümkün olmayacaktır.
E. İmza İşlemi ve Tapu Devri
Yukarıda açıklanan evrakların ve işlemlerin tamamlanması sonrasında Tapu Müdürlüğü tarafından harç hesaplaması yapılarak başvurucuya SMS olarak iletilmektedir. İşbu harç taşınmaz satış bedelinin %4’üdür. Harcın ödenmesi akabinde imza günü verilerek taraflar evrak asılları ile birlikte ilgili Tapu Müdürlüğü’ne giderek imza işlemini tamamlamaktadır. İmza işlemi sonrası aynı gün tapu devri gerçekleşmekte ve alıcı tapu senedini teslim almaktadır.
YABANCI TÜZEL KİŞİLER BAKIMINDAN
Yabancı uyruklu tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi ile ilgili hususlar 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 36. Maddesinde düzenlenmektedir.
A. Yabancı Şirketlerin Türkiye’de Taşınmaz Edinimi
Yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulan ve tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye’de yalnızca belirli kanunlarda özel düzenlemeler bulunması halinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bu özel düzenlemeler, Türk Petrol Kanunu, Turizmi Teşvik Kanunu ve Endüstri Bölgeleri Kanunu kapsamında yer almaktadır.
Bunun dışında, yabancı ülkelerde kendi mevzuatlarına göre kurulan vakıf, dernek, kooperatif, cemiyet, topluluk ve benzeri tüzel veya tüzel kişiliği olmayan yapılar Türkiye’de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.
B. Türkiye’de Kurulu Şirketlerin Durumu
Türkiye’de faaliyet gösteren tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konuları çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Ancak bir şirketin yabancı sermayeli şirket olarak değerlendirilmesi için aşağıdaki şartlardan en az birini sağlaması gerekir:
- %50 veya daha fazla yabancı ortaklık payına sahip olması (Türk vatandaşları ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 28. maddesi kapsamındaki kişiler hariç),
- Yönetim hakkına sahip olanların çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip olması.
C. Askeri Yasak Bölgeler ve Özel Güvenlik Bölgeleri
2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla, yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi valilikler tarafından incelenir. Valilikler, şirketin satın almak istediği taşınmazın askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri veya stratejik alanlar içinde olup olmadığını belirlemek için tapu müdürlükleriyle doğrudan iletişime geçer. Tapu müdürlükleri, bu incelemeye en fazla üç iş günü içinde yanıt vermek zorundadır.
Özel güvenlik bölgelerinde yer alan taşınmazlar için ise ilgili valilikten önceden izin alınması gerekmektedir.
D. Yabancı Sermayeli Şirketlerin Yetki Belgesi Zorunluluğu
Yabancı sermayeli şirketler, taşınmaz edinim başvurularında şirket yetkililerini ve imza yetkilerini gösteren bir yetki belgesi sunmalıdır. Bu belgede:
- Taşınmaz edinme yetkisi açıkça belirtilmeli,
- Şirket yetkililerinin kimlik bilgileri yer almalı,
- İlgili yıl içinde düzenlenmiş olmalıdır.
Eğer yabancı sermayeli şirket, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamında değerlendiriliyorsa yetki belgesinde “2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamındaki yabancı sermayeli şirkettir” ibaresi bulunmalı ve şirket, gerekli belgelerle birlikte Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü’ne başvurmalıdır.
Bu kapsamda olmayan yabancı sermayeli şirketlerin yetki belgesinde ise “2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamı dışındaki yabancı sermayeli şirkettir” ibaresi yer almalıdır. Bu durumda şirketler, yerli sermayeli şirketler gibi değerlendirilir ve tapu işlemleri doğrudan tapu müdürlükleri tarafından gerçekleştirilir.
E. Hukuka Aykırı Edinimler
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamı dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli şirketler için geçerli mevzuata uygun olarak taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Ancak kanuna aykırı şekilde edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen süre içinde tasfiye edilir.
Süre sonunda tasfiye edilmezse, taşınmazlar veya ayni haklar bedeli karşılığında devredilir ve elde edilen tutar ilgili hak sahibine ödenir.
Son olarak, yabancı ülkelerde kendi mevzuatlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak ilgili kanunlarda özel hüküm bulunması halinde taşınmaz edinebilir. Bu ticaret şirketleri dışındaki tüzel kişiler için taşınmaz edinimi ve lehlerine sınırlı ayni hak tesisi mümkün değildir.
F. Valilik İzni
Satış için Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapmadan önce taşınmazın bulunduğu ilin Valiliğinden izin alması gerek şirketler aşağıdaki gibidir;
- Sermayesinin %50’den fazlası yabancı ortaklı olan şirketler
- Sermayesinin %50’den fazlası yabancı olmamakla beraber yöneticilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip olduğu şirketler (ana sözleşme incelenecek)
- İştiraklerde söz konusu şirkete ortak olan 4875 Sayılı Yasaya tabii ortağın şirketteki hakim durumu incelenir. (Yani yukarıdaki 1 ve 2. maddeler kapsamında bir ortak ise iştirakler izne tabi olur.)
Valiliğe yapılacak olan başvurulardan gerekli evraklar aşağıdaki gibidir;
- Başvuru dilekçesi
- Taşınmaza ilişkin koordinatlı çap örneği
- Taşınmazın takyidatlı tapu örneği
- Kayıtlı bulunulan ticaret sicil memurluğundan alınmış faaliyet belgesi
- MERSİS üzerinden alınan Şirketin imza yetkilisini gösteren SON DURUM BELGESİ.
- MERSİS üzerinden alınan Şirketin ortaklarını ve pay oranlarını gösteren SON DURUM BELGESİ
- Taahhütname
- Şirket ortakları arasında yabancı ortağın payı %50’nin altında olup yabancı ortağın şirket yöneticilerinin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alma yetkisi bulunan şirketlerde ana sözleşme.
İşbu evraklar ile taşınmazın bulunduğu İl Valiliği İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü’ne edinim uygunluğu için başvuru yapılması akabinde Valilik tarafından yapılan inceleme sonucunda uygunluk yazısı verilmektedir.
G. Satış İşlemi
Yukarıda belirtilen esaslar ve valilik tarafından uygunluk belgesi verilmesi akabinde tapu müdürlüğünden alınan yetki belgesi, şirket yetkilisinin imza sirküleri, vekil varsa vekaletname ve gerçek kişi satışlarda gerekli olan diğer evraklarla birlikte başvuru süreci gerçekleştirilir. Süreç gerçek kişi başvurularında açıklanan usul ile aynı şekilde işlemekte ve sonuçlanmaktadır.
SONUÇ
Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimi, hem ulusal menfaatler hem de uluslararası ilişkiler doğrultusunda belirlenen kısıtlamalara tabi olup, detaylı ve özenli bir prosedür gerektirmektedir. Bu rehberde yer verilen bilgiler doğrultusunda, taşınmaz edinmek isteyen yabancı gerçek kişilerin gerekli belgeleri eksiksiz şekilde temin ederek WebTapu sistemi üzerinden başvuru yapmaları, döviz alım belgesi düzenlenmesi, gerekli hallerde taşınmaz değerleme raporu alınması ve tapu işlemlerinin tamamlanması gerekmektedir. Vatandaşlık kazanımı amacı güdüldüğünde ise ek belge ve süreçlerin titizlikle yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.
Yabancı tüzel kişiler açısından ise edinim, Tapu Kanunu’nun 36. maddesi çerçevesinde daha sınırlı düzenlenmiş olup yalnızca belirli sektörlerde faaliyet gösteren şirketlere izin verilmekte; yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi ise sermaye yapıları ve yönetim kontrolleri dikkate alınarak Valilik iznine bağlanmaktadır. Hukuka aykırı edinimlerde ise ilgili taşınmazların tasfiyesi öngörülmekte, bu yönüyle mevzuatın ihlali ciddi yaptırımlara yol açabilmektedir.
Sonuç olarak, Türkiye’de taşınmaz edinmek isteyen yabancı gerçek veya tüzel kişiler açısından her somut durumun, ilgili yasal düzenlemeler ışığında dikkatle değerlendirilmesi ve başvuru sürecinin uzman danışmanlık desteği ile yürütülmesi, hem işlemlerin hızla tamamlanmasını hem de ileride doğabilecek hukuki risklerin önlenmesini sağlayacaktır.
Sorularınız veya ilave bilgi talepleriniz olması halinde, bizlerle her zaman irtibata geçebileceğinizi belirtiriz.
Saygılarımızla,
Kılınç Hukuk & Danışmanlık
