GİRİŞ
Aidatlar, toplu yaşam alanlarında düzenin sağlanması, ortak alanların bakımı, onarımı ve yönetimi için kat maliklerinden alınan ve kat mülkiyeti hukukunun temel unsurlarından biridir. Bu makalemizde, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (“KMK”) kapsamında aidatın hukuki niteliği, belirlenme şekli ve uygulamada karşılaşılan sorunlar incelenecektir.
A. YASAL DÜZENLEMELER KAPSAMINDA “AİDAT” KAVRAMI
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, ortak giderlerin (aidatların) nasıl belirleneceğini ve kimlerin söz konusu aidatlardan sorumlu olduğunu düzenlemektedir. Söz konusu maddeye göre her kat maliki, anagayrimenkulün bakım, onarım, temizlik, sigorta gibi ortak giderlerine katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, kat malikinin mülkiyet hakkına sıkı sıkıya bağlıdır ve vazgeçilemez niteliktedir. Aidat, bu ortak giderlerin karşılanması için maliklerden toplanan bedel olup, yasal dayanağını doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan almaktadır.
Bu noktada belirtilmelidir ki, KMK’nın 20/1-c. maddesine göre; “Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” hükmü gereği her kat maliki apartman veya sitenin ortak giderlerine katılmakla yükümlüdür. Ancak kat malikleri alacakları karar ile bazı kat maliklerinin belirli ortak giderlere katılmayacağı yönünde de karar verebilir. Örneğin, kat maliklerinin oy birliğiyle alınmış bir karar doğrultusunda asansörü kullanmayan zemin kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulması mümkün olabilir.
B. AİDATIN BELİRLENME ÖLÇÜTLERİ
Kural olarak aidat bedelleri Kat Malikleri Kurulu tarafından belirlenmektedir. Bu kapsamda Aidat tutarının belirlenmesi ve değiştirilmesi için öncelikle Kat Malikleri Kurulunun yılda en az bir kez toplanması gerekir. Toplantıda gündemde aidat belirlenmesi/değişikliği konusu yer almalıdır. Aidat miktarları, kat malikleri kurulunun oy çokluğuyla alacağı karar ile belirlenir. Aidat hesaplamaları konusunda öncelikle işletme projesi esas alınmaktadır. Söz konusu işletme projesi kapsamında taşınmazın 1 (bir) yıllık gelir ve gider tablosu çıkarılmakta olup belirlenen bütçeye Kat Malikleri Kurulu karar vermektedir. Eğer yıl içinde öngörülemeyen büyük giderler çıkarsa, örneğin asansör değişimi, Kat Malikleri Kurulu toplanarak ek bütçe ve/veya ek aidat oluşturabilir. Uygulamada genellikle aidatın metrekareye ya da arsa payına göre hesaplandığı görülmektedir.
Öte yandan, site yönetimlerinde karşımıza daha farklı bir tablo çıkmaktadır. Şöyle ki, Kat Mülkiyeti kuruluşunda tüm kat maliklerinin onayı ile hazırlanan yönetim planı ile işletme projesine paralel olarak kat malikleri aidatın ne kadar olacağına, ne zaman ödeneceğine ve aidatlarda hangi oranda artış yapılacağına ilişkin konularda maddelerin eklenmesi ile aidata ilişkin özel kurallar belirlenebilir. Bu durumda ise kat maliklerinin her yıl aidat belirlemesine bir ihtiyaç olmadan aidata ilişkin hükümler uygulama alanı bulacaktır.
Ancak, aidatın belirlenmesinde açık bir keyfilik ya da kanuna aykırılık varsa, maliklerin buna karşı yargı yoluna başvurma hakları vardır. Kat malikleri, aidatın hukuka aykırı şekilde belirlendiğini düşünüyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davası açabilir. Bunun yanı sıra, haksız aidat tahsilatı yapılmışsa, ödenen tutarın iadesi için de dava açılması mümkündür.
C. AİDAT BEDELİNİN ÖDENMEMESİ DURUMUNA BAŞVURULABİLECEK HUKUKİ YOLLAR
Aidat bedelinin ödenmemesi durumunda aidat borcu bir para borcu olduğundan, doğrudan ilamsız icra takibi başlatılabilir. KMK uyarınca aidat borcunu zamanında ödemeyen kat maliki, aylık %5 gecikme tazminatını ödemek zorundadır. Ancak yargılamaya konu olmuş bazı durumlarda mahkemelerin bu gecikme tazminatı oranında hakkaniyet indirimi uygulayarak daha düşük oranlarda gecikme tazminatı ödenmesine karar verdiği de görülmektedir.
Yönetim, aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı doğrudan sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açabilir. Bu durumda ise dava sonucunda Mahkeme tarafından aidat borcunun ödenmesine hükmedilebilir. Uyuşmazlığın dava aşamasına geçme durumunda ise Mahkemenin aidat borcunun ödenmesine hükmedebilmesi için dosyada yeterli delil olması gerekmekte olup konuya ilişkin önceden alınmış kat malikleri kurulu kararı ve/veya gelir-gider listesi ve kat maliki tarafından herhangi bir ödeme yapılmadığına ilişkin bilgi/belgelerin eklenmesi sağlıklı olacaktır.
Son olarak belirtilmelidir ki, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi kapsamında ortaklıktan çıkarma (mülkiyetin sona erdirilmesi), aidat borcu da dâhil olmak üzere kat maliklerinden birinin diğer maliklere karşı yükümlülüklerini ağır ve sürekli biçimde ihlal etmesi hâlinde başvurulabilecek en ağır yaptırımlardan biridir. Aidat borcunu uzun süre ödemeyen ve bu suretle diğer maliklerin yükünü artırarak ortak yaşamı çekilmez hâle getiren kat maliki hakkında, KMK m.25 uyarınca ortaklıktan çıkarma davası açılabilir. Bu ağır müeyyide için öncelikle:
- Aidat ve ortak giderleri devamlı olarak ödememesi,
- Diğer maliklerin ortak yaşamını güçleştirecek şekilde davranması,
gerekmekte olup Kat malikine ihlale ve ihlalin sonuçlarına ilişkin yazılı olarak noter kanalıyla iki kez ihtar gönderilmelidir.
Eğer kat maliki fiil ve davranışlarında iki ihtarın ardından da herhangi bir değişiklik olmadıysa;
- Kat Malikleri Kurulunun 4/5 çoğunlukla çıkarma kararı alması ve kararı ve ilgili malike tebliğ etmesi,
- Bu karara dayanarak Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulması,
gerekmektedir. Mahkeme, şartların oluştuğunu tespit ederse, ilgili dairenin satılmasına karar verebilir.
D. KİRACI’NIN AİDAT ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ
Uygulamada sıkça karşılaşılan bir diğer sorun ise kiracı-malik ilişkisi çerçevesinde aidatın kimin ödeyeceğine ilişkindir. Bu noktada her ne kadar KMK’ya göre aidat borcunun muhatabı malik olsa da kira sözleşmeleri ile bu yükümlülük kiracıya devredilebilmektedir. Ancak kiracı aidatı ödemezse, yönetim doğrudan malik hakkında icra takibi başlatabilir. Fakat unutulmamalıdır ki, malik aralarındaki sözleşmeye dayanarak daha sonra kiracıya işbu borcu rücu edebilecektir.
Ayrıca belirtilmelidir ki, Kiracının aidat ödeme borcunu yerine getirmemesi sebebiyle, ev sahibi kiracı hakkında icra takibi başlatabilir. Bunun yanı sıra, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) kapsamında aidatlar yan gider statüsündedir. Bu minvalde de; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” hükmünü içeren 315. Madde ile Aidat ödemeyen kiracıyı tahliye imkanı bulunmaktadır. Bu doğrultuda, kiracıya söz konusu borcu ifa etmek üzere en az 30 gün süre verilir. Sürenin dolması akabinde aidatı ödemeyen kiracıya karşı kiralanan evin bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde tahliye davası açılarak evin tahliyesi sağlanabilecektir.
SONUÇ
Aidatlar, toplu yaşam alanlarında düzenin sağlanması, ortak alanların bakımı, onarımı ve yönetimi için kat maliklerinden alınan ve kat mülkiyeti hukukunun temel unsurlarından olup aidat bedelinin belirlenmesinde Kat Mülkiyeti Kanunu açık ve bağlayıcı hükümler içermektedir. Arsa payı esası temel olmakla birlikte, yönetim planı ve kat malikleri kurul kararları belirleyici olabilir.
Aidat borcunun ödenmemesi, Kat Mülkiyeti sisteminde hem maddi hem de toplumsal dengeyi bozabilecek bir durumdur. Bu nedenle KMK, yönetime hem idari hem de yargısal birçok yetki tanımıştır. Özellikle icra takibi ve faiz talebi, alacağın tahsilinde etkili yollar iken, m.25 kapsamındaki çıkarma yaptırımı, hukuki sürecin en ağır ve istisnai aracıdır. Aidat borcunun takibi sürecinde kararların usulüne uygun alınması ve belgelerin eksiksiz şekilde toplanması, hukukî sürecin sağlıklı yürütülmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
