GİRİŞ
Organize Sanayi Bölgeleri (“OSB”), sanayi faaliyetlerinin belirli bir plan çerçevesinde, çevresel ve yapısal altyapısı tamamlanmış, üretim ve istihdam odaklı kalkınma hedefi taşıyan özel alanlardır. Bu bölgeler, yatırımcılara elektrik, su, doğalgaz, ulaşım ve atık yönetimi gibi hizmetleri entegre şekilde sunmanın yanı sıra ruhsat ve izin süreçlerinde de kolaylık sağlamaktadır.
Türkiye’de sanayileşmenin yaygınlaştırılması, istihdamın artırılması ve uluslararası rekabet gücünün geliştirilmesi gibi amaçlarla kurulan OSB’ler, 4562 Sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu (“4562 Sayılı Kanun”) ve bu kanuna dayalı olarak hazırlanan Yönetmeliklerle düzenleme alanı bulmaktadır. Bu bağlamda OSB’lerde arsa tahsisi ve ön tahsis süreci, yalnızca bir idari işlem değil, aynı zamanda sanayi politikalarının sahada somutlaştığı bir uygulama alanıdır.
Bu yazımızda ise OSB’lerde arsa ön tahsisi ve tahsis sürecini yürürlükte olan mevzuat kapsamında değerlendirilecektir.
A. Organize Sanayi Bölgeleri Sisteminin Hukuki Temeli
Organize Sanayi Bölgeleri sistemi, Türkiye’de sanayi faaliyetlerinin planlı, çevreyle uyumlu ve sürdürülebilir bir biçimde yürütülmesini temin etmek amacıyla oluşturulmuş kurumsal bir yapıdır. Bu sistemin hukuki dayanağını esas itibarıyla 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu oluşturmaktadır. Söz konusu Kanun, OSB’lerin kuruluşundan başlayarak, idari yapılanmaları, işletme esasları, sanayicilere sunulan haklar ve yüklenen yükümlülükler ile kamu kurumlarıyla olan ilişkilerini detaylı şekilde düzenlemektedir. OSB’ler, bu Kanun uyarınca kamu tüzel kişiliğiyle donatılmış, özerk idari ve mali yetkilere sahip birer yapı olarak faaliyet göstermektedir. Ayrıca OSB uygulamaları, 4562 sayılı Kanun’un uygulanmasına dair ayrıntılı usul ve esasları belirleyen Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği ile tamamlanmakta; imar uygulamaları bakımından 3194 sayılı İmar Kanunu, çevresel etkiler yönünden ise 2872 sayılı Çevre Kanunu gibi diğer temel mevzuatla birlikte değerlendirilerek çok yönlü bir hukuki çerçeveye oturtulmaktadır. Bu kapsamlı hukuki zemin, OSB’lerin yalnızca sanayi yatırımlarının mekânsal planlamasını sağlamakla kalmayıp, aynı zamanda bölgesel kalkınma, çevre koruma ve sanayi altyapısının güçlendirilmesi gibi çok boyutlu işlevlerini de hukuken teminat altına almaktadır.
B. Organize Sanayi Bölgelerinde Arsa Ön Tahsis Süreci
Bir yatırımcının OSB’den arsa alabilmesi için öncelikle arsa ön tahsis başvurusunda bulunması gerekir. Arsa ön tahsisi, henüz nihai tahsise dönüşmemiş ancak başvurunun kabul edildiğini gösteren ve belirli bir süre için arsanın yatırımcı adına rezerve edildiği idari bir işlemdir. Bu süreç, 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve bu Kanun’a dayanılarak çıkarılan Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde yürütülür.
Ön Tahsis, OSB tüzel kişiliği kazandıktan ve Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı (“Bakanlık”) siciline kaydedildikten sonra, OSB Müteşebbis Heyeti tarafından belirlenen prensipler çerçevesinde ve Bakanlığın izniyle, OSB parselasyon planı onaylanıncaya kadar gerçekleştirilebilen bir işlemdir. Yönetmelikte, bu hususlar 54/A maddesi ile detaylandırılmıştır.
Bu minvalde Bakanlık izni alındıktan sonra, ön tahsis yapılacak OSB, OSBÜK ve Bakanlık internet sitelerinde, izni izleyen ayın ilk Pazartesi günü itibarıyla en az iki hafta, genellikle uygulamada üç hafta, süreyle ilan edilir. İlanda, tahsis edilecek parselin tahmini metrekare (m²) bedelinin belirtilmesi zorunludur.
İlan süresi sonunda gelen talepler, Bakanlık tarafından belirlenen kriterlere göre puanlanarak OSB Yönetim Kurulu tarafından sıralanır. Özellikle “Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Karar” kapsamındaki teşviklerden yararlanan sektörlerde yer almak ve Bakanlığın uyguladığı diğer program veya teşviklerden yararlanmak, zorunlu puanlama kriterleridir.
Ön Tahsis yapılacak alan sayısı başvuru sayısından fazla ise, tüm başvuru sahiplerine ön tahsis yapılır. Talep sayısının alan sayısından fazla olması durumunda, duyurulan alanın iki katına kadar en yüksek puan alan başvuru sahiplerinden kısa liste oluşturulur. Kısa listedeki başvuru sahipleri, OSB tarafından belirlenen usuller çerçevesinde ihaleye veya noter huzurunda kura çekimine davet edilir. Her iki yöntemde de yedek liste oluşturulur ve ön tahsis işlemleri OSB Yönetim Kurulu tarafından gerçekleştirilir.
İhale yapılması durumunda, ihale daveti Bakanlığa gönderilir ve ihale Bakanlık temsilcisinin katılımıyla gerçekleştirilir. En yüksek teklifi veren başvuru sahiplerine ön tahsis yapılır. Sözleşmenin imzalanmaması halinde, sıradaki teklif sahipleri davet edilir.
Ön Tahsis kararı neticesinde OSB, yatırımcıya 3 ay içinde kesin tahsis sözleşmesi imzalatır; aksi durumda ön tahsis hükümsüz kalır ve ön tahsis sürecinde yatırılan bedel en geç bir yıl içinde faiziyle birlikte iade edilir. Ödenen tutar avans niteliğindedir ve kesin tahsiste nihai bedelden mahsup edilir.
Bu noktada önemle belirtmek isteriz ki; Ön Tahsis Sözleşmesi ancak belli unsurların varlığı ile geçerli kabul edilir. Şöyle ki;
- Ön tahsis kesinleşinceye kadar devredilemez. Şirket hisselerinin devri tespit edilirse ön tahsis iptal edilir; avans geri döndürülür. Bu minvalde Sözleşme içeriğine devir yasağı eklenmesi beklenmektedir.
- Parsel tahsisi yapılan şirketin paylarının %49’unu aşan değişiklik yapılması halinde Bakanlık onayı alınması zorunludur ve aksi halde tahsisin iptal edilir. Bu minvalde Sözleşme içeriğine onay zorunluluğu ve aksi halde tahsisin iptaline ilişkin madde eklenmesi beklenmektedir.
Bu maddeler, teamülde sıkça görülen spekülasyonların önüne geçmeyi hedeflemektedir. Sözleşme yatırımcı tarafından imzalanmazsa ön tahsis sözleşmesi kendiliğinden hükümsüz kalır. Söz konusu hükümler, OSB tarafından yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve işyeri açma ruhsatı aşamalarında denetlenir. Onay alınmadan yapılan değişikliler spekülatif işlem sayılarak tahsis iptal edilir. İptal edilen tahsis için ödenen bedel mahsup edilerek güncel bedel üzerinden yeniden tahsis yapılabilir. Bu durumda yatırımcı herhangi bir tazminat veya yeniden değerleme talebinde bulunamaz.
Ön Tahsis sürecini takiben yatırımcının asıl yükümlülüğü, belirlenen süre içinde yatırıma başlamaktır. Ön Tahsisi kesin tahsise çevirdikten sonra yatırımcının, yapı ruhsatı almak ve inşaata başlamak için gereken hazırlıkları zamanında tamamlaması beklenir. Bu sebeple önemle belirmek isteriz ki, yatırımcının ön tahsis sürecinde gerekli hazırlıklara başlaması beklenmektedir.
C. Doğrudan Ön Tahsis
Doğrudan Ön Tahsis, Ön Tahsis sürecinden farklı olup Organize Sanayi Bölgeleri’nde belirli koşullar altında, ilan, başvuru, puanlama, kura veya ihale gibi rekabetçi süreçler işletilmeksizin; yani herkese açık olmayan, sınırlı sayıda ve belirli yatırımlar için doğrudan yatırımcıya parsel tahsis edilmesi anlamına gelir.
4562 Sayılı Kanun ve ilgili Yönetmeliğin 54/A maddesi uyarınca, Bakanlık tarafından rezerv alan olarak ayrılmış OSB alanının %15’ine kadar olan kısmında, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın uygun görüşü alınarak doğrudan ön tahsis yapılabilir.
Doğrudan Ön Tahsis, sanayi politikasının stratejik hedefleri doğrultusunda Bakanlığın yönlendirici rolünü ortaya koyan bir uygulamadır. Bakanlığın takdiri ile yatırımın stratejik niteliği değerlendirilir. Bu minvalde ise yatırımcının kamu yararı açısından önemli bir projeyi hayata geçirmesi yönünde bir kanaate varıldıysa doğrudan tahsis, ön tahsis sürecinde yer alan rekabetçi uygulamalar olmaksızın süreci kolaylaştırılarak yatırımın önündeki idari engeller kaldırmayı hedefler.
SONUÇ
Organize Sanayi Bölgeleri, yalnızca sanayi parseli tahsisi yapılan alanlar değil, aynı zamanda devletin sanayi politikalarını sahada somutlaştırdığı, planlı kalkınmayı ve yatırım ortamını teşvik ettiği önemli kurumsal yapılardır. Bu çerçevede, arsa ön tahsisi ve kesin tahsis süreçleri hem hukuki güvenliğin hem de sanayi disiplininin sağlanması bakımından kritik bir işleve sahiptir.
Organize Sanayi Bölgelerinde arsa ön tahsisi ve kesin tahsis süreçleri, sanayi yatırımlarının planlı, etkin ve hızlı şekilde gerçekleşmesini sağlamayı amaçlayan stratejik mekanizmalardır. 4562 Sayılı Kanun ve ilgili Yönetmelikler, bu süreçlere ilişkin açık ve bağlayıcı hükümler getirerek yatırımcıların hak ve yükümlülüklerini netleştirmiştir. Mevzuatla öngörülen kriterlerin şeffaflık, eşitlik ve kamu yararı ilkeleri doğrultusunda uygulanması; yatırımcılara öngörülebilirlik sağlarken, spekülatif işlemlerin önüne geçilmesine de olanak tanımaktadır.
Ön tahsis süreci, yatırımcının taahhüt ettiği projeyi hayata geçirme iradesini göstermesi bakımından bir ön denetim niteliği taşımakta, bu süreçte yerine getirilmeyen yükümlülükler ise yatırım hakkının kaybıyla sonuçlanabilmektedir. Doğrudan ön tahsis uygulaması ise stratejik yatırımların hızlandırılması amacıyla kamu yararı gözetilerek istisnai olarak düzenlenmiştir.
Son olarak belirtmek isteriz ki, OSB’lerde arsa ön tahsisi sürecinde sıkça karşılaşılan hatalar, yatırımcıların hak kaybına uğramasına ve OSB yönetimlerinin tahsisi iptal etmesine neden olabilmektedir. Bu hatalar, çoğu zaman sürecin tam anlaşılmamasından, belgelerin eksik veya hatalı sunulmasından kaynaklanmaktadır. Bu sebeple yatırımcıların bu süreci dikkatle yönetmeleri ve özellikle yükümlülüklerini zamanında yerine getirmeleri hem kendi haklarını korumak hem de OSB işleyişine zarar vermemek adına kritik öneme sahiptir. Sonuç olarak, OSB’lerde arsa tahsisi ve ön tahsis süreçlerinin dikkatle planlanması ve mevzuata uygun şekilde yürütülmesi hem yatırımcı hem de kamu idaresi açısından sürdürülebilir sanayileşmenin temel yapı taşlarından biri olarak karşımıza çıkmaktadır.
