GİRİŞ
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”), mülkiyet haklarını koruma ve düzenleme amacı taşır. Mülkiyet hakkı, bireylerin ve toplumların ekonomik ve sosyal yapısının temel taşlarından biri olup 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası ile korunmaktadır. Ancak, mülkiyet hakkı sınırsız olmayıp birtakım durumlarda hak ve menfaatler ile dengelenmektedir. TMK’da düzenlenen irtifak hakları çeşitlerinden geçit hakları ise mülkiyet hakkını dengeleyen araçlardan biridir. Zira, geçit hakkı temel anlamı ile bir taşınmaz malikinin kendi taşınmazına ulaşabilmek adına başka bir taşınmaz üzerinden geçiş yapma yetkisini ifade etmektedir.
Geçit hakları, TMK’nın 747 ve 748. maddelerinde düzenlenmiş olup 747. maddede düzenlenen zorunlu geçit hakkı mülkiyet hakkına ilişkin özel menfaatlerin bir getirisi olarak taşınmazın genel yola bağlanması zorunluluğundan kaynaklanmaktadır. TMK’nın 748. maddesi uyarınca diğer geçit hakları ise komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı gibi komşu taşınmazın malikine, taşınmazını işletme veya iyileştirme ya da taşınmazı üzerinde yapı yapma faaliyeti amacıyla tanınmaktadır.
İşbu makalede zorunlu geçit hakkı ele alınacak olup zorunlu geçit hakkı kavramına, zorunlu geçit hakkının hukuki boyutuna, uygulama alanına, şartlarına ve geçit hakkı davasına değinilecektir.
A. ZORUNLU GEÇİT HAKKI KAVRAMI VE GEÇİT HAKKININ HUKUKİ NİTELİĞİ
Geçit hakkı, TMK’nın “Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği ve Kısıtlamaları” başlıklı ikinci ayrımında yer alan “Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları” alt başlığı altında “Komşu Hakkı” başlığı ile düzenlenmektedir. TMK’nın 747. maddesi geçit hakkını; yola bağlantısı olmayan veya yola çıkmak için yeterli alanı bulunmayan taşınmaz malikinin, komşu taşınmaz maliklerinden birinin veya birkaçının taşınmazı üzerinde bedel karşılığı talep edebileceği bir hak olarak tanımlamış olup maddede zorunlu geçidin her iki tarafın menfaatinin gözetilerek belirleneceği vurgulanmıştır.
TMK ile komşu taşınmaz malikine geçit hakkı talebinin sonucuna katlanma yükümlülüğü yüklenmiş olduğundan geçit hakkı kurulma zorunluluğunu kanundan almaktadır. Bu noktada belirtmek gerekir ki, bu hakkın kurulması talebe bağlı olup, kanundaki hüküm sebebi ile kendiliğinden doğmamaktadır. Zorunlu geçit hakkı talebi yenilik doğuran hak niteliğindedir. Hakkın kullanılmasıyla birlikte komşu taşınmaz maliki, geçit irtifakı tesisi borcu altına girmektedir. Hak sahibinin talebi üzerine komşu taşınmaz maliki ile yapılacak bir sözleşme veya mahkeme kararıyla geçit hakkı doğabilmektedir.
Bunun yanı sıra, zorunlu geçit hakkı mülkiyet hakkına bağlı, bir taşınmaz lehine diğer taşınmaz aleyhine kurulan bir hak olup buna arzi irtifak hakkı denmektedir. Ayrıca, geçit hakkı eşyaya bağlı bir hak olduğundan geçit tesisi istenen taşınmazların tapu siciline kayıtlı olmaları gerekmektedir.
B. ZORUNLU GEÇİT HAKKININ ŞARTLARI
TMK’nın 747. maddesinin açık hükmü uyarınca zorunlu geçit hakkının şartlarından biri hakkın komşu taşınmaza yöneltilmiş olmasıdır. Zorunlu geçit hakkı sadece komşu taşınmazlara yöneltilmekte olmakla birlikte bu noktada komşunun dar yorumlanmaması gerekmektedir. Zira sadece sınırda yer alan taşınmazlar komşu olarak tanımlanmamakta olup taşınmaz malikinin yola çıkabilmesini için birden çok komşu taşınmazı kullanması gerekebilir. Ayrıca hakkın mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılması gerekmektedir.
Şartlardan bir diğeri ise yola çıkış ihtiyacının hasıl olmasıdır. Zira, zorunlu geçit hakkı taşınmaz malikinin genel yola erişiminin engellenmesinin bertaraf edilmesi amacı taşımaktadır. Bu nedenle, zorunlu geçit hakkı, özel bir caddeye bağlantı sağlamak ve/veya taşınmaz malikine ait iki taşınmaz arasındaki bağlantıyı sağlamak için kullanılamamaktadır.
İlaveten, zorunlu geçit hakkı sadece söz konusu zorunlu geçidin zaruri olması durumunda talep edilebilmektedir. Esas itibariyle zorunlu geçit hakkı sadece eğer genel yollarından birine hiçbir erişim yoksa ya da var olan erişim yolu herhangi bir şekilde engellenmişse talep edilebilir. Kaldı ki, zaruretin talep esnasında mevcut olması da gerekmektedir.
Bunun dışında, taşınmazın kullanım amacının taşınmaz malikinin kişisel istekleri dışında başka bir nedenle değişmesi halinde de durumun değişmiş olması nedeni ile zorunlu geçit hakkı talep edilebilmektedir. Bu noktada dikkate alınacak kriter durumun taşınmaz malikinin kişisel istek ve nedenleri ile değişip değişmemesidir. Aksi halde, geçit hakkı talebinde bulunulması mümkün değildir.
Son olarak eklemek gerekir ki, kendi fiili ile taşınmazının genel yol bağlantısının kaybına sebep olan taşınmaz malikinin zorunlu geçit hakkı talebinde bulunması TMK’nın 2. maddesine aykırılık teşkil edecek olup böyle bir talepte bulunulması mümkün değildir.
C. GEÇİT HAKKI DAVASI
Yukarıda da belirtildiği üzere; zorunlu geçit hakkı, hak sahibinin talebi üzerine komşu taşınmaz maliki ile yapılacak bir sözleşme ile doğabileceği gibi mahkeme kararıyla da doğabilmektedir. Bir diğer anlatımla, geçit hakkı talebi komşu taşınmaz maliki tarafından kabul edilmeyen kişi mahkemeye başvurarak geçit irtifakı tesis edilmesini talep edebilir.
İşbu talep taşınmaz malikinin kendisi tarafından yöneltilmelidir. Bu durumda davacı, lehine geçit hakkı kurulmak istenen taşınmazın tapu kaydındaki maliki olacaktır. Davalı ise, zorunlu geçit hakkının tanınması talep edilen taşınmaz ve/veya taşınmazların malik ve/veya malikleridir.
Bir önceki başlık altında da izah edildiği üzere, ancak genel yola ulaşmak için zorunlu olarak komşu taşınmaz üzerinden geçmek zorunda olan taşınmaz maliki işbu davayı ikame edebilecek olup davanın ikame edilmesi için komşu taşınmaz malikleriyle anlaşılarak geçit hakkı elde edememiş olmalıdır. Ayrıca, taşınmazın tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi bir taşınmaz olması gerekmektedir.
Mahkeme, zorunlu geçit hakkı talebinde bulunan taşınmaz malikin gerçekten geçit ihtiyacının olup olmadığını, taşınmaz malikinin mülküne başka bir yoldan ulaşımının mümkün olup olmadığı detaylıca inceleyecektir. Mahkemenin incelemesi neticesinde zorunlu geçit hakkı tesis edilmesine kanaat edilmesi halinde geçit hakkı, komşu taşınmaz malikinin mülküne en az zarar verecek şekilde düzenlenecek ve komşu taşınmaz malikine zararın karşılanması amacı ile tam bir bedel ödenmesine karar verecektir.
Bunun yanı sıra, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (“HMK”) 2. maddesi asliye hukuk mahkemelerinin görevini düzenlemekte olup ilgili madde uyarınca malvarlığına ilişkin davalarda, dava konusunun değerine ve miktarına bakılmaksızın; şahıs varlığına ilişkin davalarda ise aksine bir düzenleme olmadıkça asliye hukuk mahkemelerinin görevlidir. TMK’nın 747. maddesinin 1. fıkrasına göre geçit hakkı “tam bir bedel karşılığında” talep edilebileceğinden işbu davanın konusunun malvarlığı olduğu ve asliye hukuk mahkemelerinin görevli olduğu aşikardır. HMK’nın “Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki” başlıklı 12. maddesinin 2. fıkrası ise “İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.” şeklinde kesin yetki kuralı belirtilmiş olduğundan davanın görüleceği yer taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Zorunlu geçit hakkı, taşınmaz malikinin mülküne ulaşımını sağlamak için gerekli olan bir hak olup mülkün durumu ve ihtiyaçları değiştikçe talep edilebilecek olduğundan zorunlu geçit hakkı davası için belirli bir zamanaşımı süresi veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır.
Son olarak eklemek gerekir ki, yerleşik Yargıtay içtihatları kapsamında zorunlu geçit hakkı davalarında yargılama giderleri davacı üzerinde bırakılmaktadır.
D. SONUÇ OLARAK
Sonuç olarak, zorunlu geçit hakkı, TMK’da düzenlenen mülkiyet hakkının sınırlamaları arasında önemli bir yer tutmaktadır. Taşınmaz malikleri gerekli şartları sağladıkları takdirde genel yola ulaşabilmek için komşu taşınmazlar üzerinde geçit hakkı talep edebilecek olup işbu talep sonucunda hak anlaşma yolu ile doğabileceği gibi anlaşma sağlanmaması halinde dava yoluyla da doğabilir. Zira bu hak, mülkiyetin temel amacı olan taşınmazdan yararlanma ve kullanma hakkının sağlanabilmesi için kritik bir rol oynamaktadır. Zorunlu geçit hakkının kurulabilmesi için gerekli olan şartlar ve dava süreci, taşınmaz maliklerinin taşınmazlarına erişim ihtiyaçlarının karşılanmasını sağlarken, komşu taşınmaz maliklerinin haklarını da korumayı amaçlamaktadır. Nitekim dava yolunda da mahkeme, geçit hakkının zaruri olup olmadığını, başka bir yolun mevcut olup olmadığını değerlendirerek her iki tarafın menfaatlerini dengelemektedir.