GİRİŞ
Deprem gibi doğal afetler, sadece ciddi can ve mal kayıplarına yol açmakla kalmaz; aynı zamanda sosyal ve ekonomik yaşam üzerinde derin etkiler bırakır. Bu etkilerden biri de kira ilişkilerinde ortaya çıkan hukuki sorunlardır. Afet sonucunda kiralanan taşınmazın tamamen veya kısmen kullanılamaz hale gelmesi, taraflar arasında doğan sözleşmesel yükümlülüklerin yeniden değerlendirilmesini zorunlu kılar. Bu noktada, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) kiracı ve kiraya veren arasındaki hak ve borç dengesini korumaya yönelik çeşitli hükümler öngörmektedir. Özellikle mücbir sebep ve ifa imkânsızlığı gibi kavramlar çerçevesinde, kiracının sözleşmeden doğan borçlarının akıbeti, kira bedelinin uyarlanması ya da sözleşmenin sona erdirilmesi gibi hukuki imkanlar gündeme gelir.
Bu makalede, doğal afetlerin kira sözleşmeleri üzerindeki etkisi TBK hükümleri ışığında ele alınacak; yargı kararları ve doktrinsel görüşler doğrultusunda olası çözüm yolları tartışılacaktır.
A. KİRA BEDELİNDE İNDİRİM VEYA SÖZLEŞMENİN FESHİ HAKKI
Deprem gibi öngörülemeyen ve kaçınılması mümkün olmayan doğal afetler, kira sözleşmeleri açısından hem kiracıyı hem de kiraya vereni etkileyen önemli hukuki sonuçlar doğurur. Bu bağlamda, TBK m. 305 ve devamı hükümleri, kiralanan taşınmazın tamamen veya kısmen kullanılamaz hale gelmesi durumlarında kiracının haklarını düzenlemektedir. Deprem sonucunda kiralanan taşınmaz tamamen yıkılmışsa ya da ciddi yapısal hasar nedeniyle artık kullanılamayacak durumda ise, bu yükümlülüğün ifası imkânsız hale gelir. Bu durumda sözleşmenin konusunun ortadan kalkması nedeniyle sözleşme ya kendiliğinden sona erer ya da kiracı, sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olur. Böyle bir durumda kiracıdan kira bedeli talep edilemez ve eğer peşin ödeme yapılmışsa, ödenen bedelin iadesi gündeme gelebilir.
Taşınmazın tamamen değil de sadece kısmen zarar gördüğü, yani kullanımın tamamen engellenmediği durumlarda ise TBK m. 305 devreye girer. Bu hükme göre kiracı, kullanamadığı alan oranında kira bedelinde indirim talep etme hakkına sahiptir. Eğer hasar, kiracının taşınmazdan beklediği faydayı ciddi şekilde azaltıyor ya da kullanımı önemli ölçüde engelliyorsa, kiracı bu durumda da sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir.
B. AYIPTAN SORUMLULUK VE KİRACININ BİLDİRİM YÜKÜMLÜLÜĞÜ
Deprem sonucu kira sözleşmesinde ortaya çıkan bu tür değişiklikler, sadece kira bedeline ilişkin sorunları değil, aynı zamanda taşınmazın fiziksel durumu nedeniyle ortaya çıkan eksiklikleri ve ayıpları da gündeme getirmektedir. Bu tür durumlarda kiralanan taşınmazda meydana gelen zararlar ya da kullanım amacını engelleyen eksiklikler, “ayıp” kapsamında değerlendirilebilir. TBK m. 304 ve devamı hükümleri, bu durumda kiracının sahip olduğu hakları düzenlemektedir.
Kiracı, taşınmazdaki ayıbı öğrendikten sonra durumu derhal kiraya verene bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirim, kiracının haklarını kaybetmemesi açısından önemlidir. Kiraya verenin kusuru olmasa dahi, kiracının sözleşme konusu taşınmazı amaçlanan şekilde kullanamaması halinde, kiraya verenin onarım yükümlülüğü doğar.
Eğer kiraya veren, kendisine yapılan bildirime rağmen gerekli onarımı makul süre içinde gerçekleştirmezse, TBK uyarınca kiracıya çeşitli seçimlik haklar tanınır.
- Kira bedelinde indirim talep etme hakkı: Kiralananın kullanımındaki ayıplar devam ettiği sürece, kiracı fiilen kullanamadığı kısmın karşılığı oranında kira bedelinde indirim talep edebilir. Bu indirim hakkı, ayıbın etkili olduğu dönemi kapsar.
- Sözleşmeyi feshetme hakkı: Ayıp, kiralananın kullanımını önemli ölçüde engelliyor ve kiracının taşınmazdan beklediği faydayı ortadan kaldırıyorsa, kiracı sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir. Bu durumda kiracı, tahliye tarihinden sonraki kira borcundan sorumlu tutulamaz.
- Onarımı kendisinin yaparak masrafı kiraya verenden isteme hakkı: Kiraya verenin ayıbı gidermede pasif kalması halinde, kiracı taşınmazdaki onarımı kendi imkanlarıyla gerçekleştirebilir ve yaptığı masrafların iadesini kiraya verenden talep edebilir. Bu masraflar, genellikle kiralananın değerini korumaya yönelik zorunlu giderler kapsamında değerlendirilir.
Ayıp kavramı, kira sözleşmesinin devamı açısından büyük önem taşırken, deprem gibi büyük afetler sonrasında kiralanan yerin tamamen veya kısmen boşaltılması da gündeme gelebilir. Bu bağlamda, tahliye yükümlülüğü, eşya zararları ve devlet destekleri gibi kiracının yaşamını doğrudan etkileyen hukuki ve sosyal sonuçlar da incelenmelidir.
C. DEPREM SONRASI KİRACININ HUKUKİ DURUMU: TAHLİYE, EŞYA ZARARI VE DEVLET DESTEKLERİ
Deprem gibi doğal afetler, yalnızca taşınmazın fiziksel bütünlüğünü değil, aynı zamanda kiracının sözleşmesel hak ve yükümlülüklerini de doğrudan etkileyen olağanüstü durumlardır. Bu tür afetlerin ardından ortaya çıkan hukuki sonuçlar, tahliye zorunluluğu, eşya zararları ve devlet yardımları bakımından çeşitli başlıklar altında değerlendirilmelidir.
Tahliye Zorunluluğu ve Mücbir Sebep:
Deprem sonucunda kiralanan taşınmazın oturulamaz hale gelmesi, ciddi yapısal hasar görmesi ya da resmi makamlar tarafından hakkında yıkım kararı verilmesi durumunda, kiracının taşınmazı tahliye etmesi hukuken bir zorunluluk halini alır. Bu gibi durumlar, TBK ve genel hukuk ilkeleri bakımından “mücbir sebep” olarak değerlendirilir. Mücbir sebep, tarafların iradesi dışında gelişen, öngörülemeyen ve kaçınılamayan olaylar nedeniyle borcun ifasının imkânsız hale gelmesi durumunu ifade eder.
Kiralananın artık amacına uygun olarak kullanılması mümkün değilse, kiracı, sözleşmeyi derhal ve tek taraflı olarak sona erdirme hakkına sahiptir. Bu durumda kiracıya herhangi bir kira borcu isnat edilemez ve sözleşmenin devamına ilişkin yükümlülükleri de ortadan kalkar. Söz konusu tahliye, kiracının kusurundan kaynaklanmadığı için, kiraya veren tarafından herhangi bir tazminat veya ek talepte bulunulması hukuken mümkün değildir.
Eşya Zararı ve Sorumluluk:
Genel olarak ev sahibinin DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) yalnızca binayı kapsar, kiracının kişisel eşyalarını kapsamaz. Kiracı bu nedenle kendi adına konut eşya sigortası yaptırmamışsa, doğrudan devletten veya ev sahibinden zararını talep etmesi genellikle mümkün değildir.
Deprem sırasında kiracının kişisel eşyalarının zarar görmesi, kural olarak kiraya verenin sorumluluğuna girmez. Zira doğal afetlerin meydana getirdiği zararlar genellikle tarafların kontrolü dışında gelişir. Ancak, burada önemli bir istisna bulunmaktadır: Eğer taşınmazın yapısal durumu kiraya verene atfedilebilecek ihmal, ayıp veya kusurlu bir davranıştan kaynaklanıyorsa, kiracının uğradığı eşya zararları bakımından TBK’nın genel hükümleri uyarınca tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir. Bu tür durumlarda kusurun ve zararın illiyet bağının ispatı kiracıya aittir.
Devlet Yardımları ve Geçici Konut Hakkı:
Deprem sonrasında yalnızca ev sahipleri değil, kiracılar da çeşitli devlet desteklerinden yararlanma hakkına sahiptir. Deprem, doğal bir afet olmakla birlikte sosyal devlet ilkesinin de devreye girmesi gereken bir kriz durumudur. Anayasa’da güvence altına alınan “barınma hakkı”, yalnızca mülk sahipleri için değil, kiracılar için de geçerlidir. Deprem sonucu oturulan binanın ağır hasar alması ya da tamamen kullanılamaz hale gelmesi durumunda, kiracılar bir anda evsiz kalabilir. Bu durumda, tahliye edilmeden önce devletin veya yerel yönetimlerin geçici barınma çözümleri sunması büyük önem taşır.
Özellikle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile AFAD (Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı) tarafından sunulan kira yardımı, geçici barınma olanakları ve sosyal destek programları, zarar gören bölgelerde yaşayan kiracılara da açık durumdadır. Kiracıların bu yardımlardan faydalanabilmesi için, ilgili kurumların belirlediği hak sahipliği kriterlerini karşılamaları ve gerekli başvuruları süresi içinde yapmaları gerekmektedir. Bu tür destekler, kiracının afet sonrası barınma hakkının korunması açısından hayati önem taşır.
D. SONUÇ
Deprem gibi doğal afetler, kira sözleşmeleri bakımından hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından önemli hukuki sonuçlar doğurur. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri, bu olağanüstü durumlarda taraflar arasında doğabilecek hak ve yükümlülük dengesini yeniden kurmayı amaçlamaktadır. Özellikle TBK m. 301, 304, 305 gibi maddeler, kiralananın tamamen ya da kısmen kullanılamaz hale gelmesi durumlarında kira bedelinde indirim, sözleşmenin feshi ya da ayıptan doğan haklar gibi çeşitli hukuki imkanlar sunar. Kiralananın kullanımı tamamen engellenmişse sözleşmenin sona ermesi gündeme gelirken, kısmi zarar durumlarında kiracı indirim veya fesih talebinde bulunabilir.
Ayrıca, deprem sonucu meydana gelen ayıplar kiraya verenin kusurundan kaynaklanmasa bile, kiracının taşınmazı sözleşmeye uygun biçimde kullanamaması halinde kiraya verenin onarım yükümlülüğü doğabilir. Kiracının bu süreçte ayıbı zamanında bildirme ve gerekli süreci işletme yükümlülüğü bulunmaktadır. Kiraya verenin pasif kalması durumunda kiracının hem sözleşmeyi feshetme hem de onarım masraflarını talep etme hakkı doğar. Bu çerçevede, doğal afet sonrası ortaya çıkan hukuki durum, yalnızca fiziksel zarara değil, aynı zamanda sözleşmeden doğan yükümlülüklere de etki eder.
Son olarak, kiracının tahliyesi, eşya zararları ve devlet destekleri bakımından da özel düzenlemeler ve uygulamalar mevcuttur. Deprem nedeniyle oturulamaz hale gelen taşınmazlarda kiracının tahliyesi kaçınılmaz hale gelirken, kişisel eşyaların zarar görmesi ancak belirli hallerde kiraya verenin sorumluluğuna yol açar. Devletin sağladığı kira yardımı, geçici konut ve sosyal destek programları ise, kiracıların afet sonrası mağduriyetinin giderilmesinde kritik rol oynar. Bu bağlamda, hem mevzuat hem de uygulama düzeyinde kiracıların korunması, afet sonrası sürecin adil ve dengeli biçimde yürütülmesini sağlamaktadır.
