GİRİŞ
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”) ile getirilen “aile konutu” kavramı, aile birliğinin korunması amacına hizmet eden en önemli kurumlardan biridir. Eşlerden birinin mülkiyetinde olan ve ailenin birlikte yaşadığı bu konut, TMK m. 194 uyarınca özel bir korumaya sahiptir. Bu koruma şerhle pekiştirilmiş olsa da şerh bulunmadığı durumlarda dahi aile konutu üzerinde yapılan tasarruflar hukuki sonuç doğurabilir. Bu makalede, aile konutu şerhi bulunmaksızın yapılan taşınmaz satışlarında diğer eşin hangi koşullarda tapu iptali ve tescil davası açabileceği incelenerek uygulamadaki görüşler ve emsal Yargıtay kararları ile birlikte değerlendirilecektir.
A. AİLE KONUTU KAVRAMI VE HUKUKİ DAYANAĞI
Aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini sürdürdüğü, barınma, dinlenme, birlikte zaman geçirme gibi temel aile işlevlerinin yerine getirildiği yerdir. TMK’nın 194/1. maddesi; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” şeklindedir.
Bu hüküm, aile konutu niteliği taşıyan taşınmazın devri veya üzerinde ayni hak tesisi gibi işlemlerde diğer eşin açık rızasını şart koşmaktadır. Ancak uygulamada bu konut üzerine “aile konutu şerhi” koydurulmadığı durumlarla sıklıkla karşılaşılmakta, bu da kötü niyetli işlemlere mahal vermektedir.
B. AİLE KONUTU ŞERHİNİN TAPUYA TESCİLİ
TMK’nın 194/3. maddesi uyarınca; “Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.” denilmekte olup bununla birlikte TMK’nın 194/4. maddesi “aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.” hükmünü havidir.
Tapuda aile konutu şerhi yapılabilmesi için malik olan eşin rızası aranmayacaktır. Malik olmayan eş tapuda aile konutu şerhi koymak için gerekli belgelerle beraber, tapu sicilinden taşınmaza aile konutu şerhi konulmasını talep edebilecektir.
Bu konuda önemle belirtmek gerekir ki; aile konutu, eşlerin yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri mekândır. Eşler, evlilik birliğini beraberce yürütür ve yönetirler. Eşler boşandıktan sonra aile birliği bozulduğu için boşandıktan sonra aile konutu şerhi konulamaz.
C. AİLE KONUTU ŞERHİNİN SAĞLADIĞI HUKUKİ KORUMA
Aile konutu şerhi, eşlerden birisinin diğerinin rızası olmaksızın konutu satmasını veya üzerinde kısıtlayıcı bir ayni hak kurmasını engelleyen hukuki korumadır. Aile konutu eşlerin ve aile birliğinin ortak yaşam alanı olup, bu yaşam alanı üzerinde malik olan eşin tek taraflı olarak tasarrufta bulunması engellenmektedir. Bu durum öncelikle aile birliğinin korunmasına hizmet etmekte olup malik olmayan eş ve çocuklar gibi aile üyelerinin de mağduriyetini önlemektedir. Şöyle ki taşınmaz üzerinde aile konutu şerhinin bulunması halinde malik olmayan eşin rızası olmaksızın;
- Aile konutu satılamaz,
- Aile konutu üzerinde üçüncü bir kişi lehine intifa hakkı tesis edilemez.
- Aile konutu üzerinde üçüncü kişi lehine sükna (oturma) hakkı tesis edilemez.
- Aile konutu kiraya verilemez.
- Aile konutu üçüncü kişiye bağışlanamaz.
- Aile konutu ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile devredilemez.
Özetle aile konutu şerhi, malik olan eşin mülkiyet hakkını kısıtlayan ve diğer eşin rızası olmaksızın tek taraflı tasarrufla işlem yapılmasını engelleyen hukuki bir koruma niteliğindedir. Ancak belirtmek gerekir ki; her ne kadar kanun koyucu tarafından aile birliğinin korunabilmesi amacıyla aile konutu şerhi vasıtasıyla malik olan eşin tasarruf yetkisini kısıtlanmış ise de bu koruma diğer eş tarafından kötüye kullanılabilecektir.
Bu durumda ise TMK’nın 194/2. maddesi uyarınca; rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, dava yoluyla hâkimin müdahalesini isteyebilir. Mahkemece rıza vermeyen eşin haklı olup olmadığına göre değerlendirme yaparak karar verecektir.
D. AİLE KONUTU ŞERHİ BULUNMAKSIZIN YAPILAN SATIŞLARIN DURUMU VE MALİK OLMAYAN EŞİN AÇABİLECEĞİ DAVALAR
Bilindiği üzere tapu sicili nezdindeki kayıtlara güven ilkesi gereği, taşınmaz satışı gibi tasarruf işlemlerinde sicil nezdindeki kayıtlar esas alınmaktadır. Taşınmazın tapu sicili nezdindeki kaydı üzerinde aile konutu şerhi görünmediğinde, taşınmazın satışı üçüncü kişiler açısından “güvenli” görünebilir. Ancak Yargıtay içtihatları doğrultusunda, satış işlemini gerçekleştiren eşin, diğer eşin rızasını almadan işlem yapması halinde alıcının “iyiniyetli” olup olmadığına göre sonuç değişmektedir. Nitekim Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 2014/14318 E. 2015/3453 K. sayılı kararı şu şekildedir;
“Aile konutu şerhi bulunmasa dahi, alıcının konutun aile konutu olduğunu bilmesi veya bilebilecek durumda olması halinde TMK m. 194 uyarınca diğer eşin rızası aranır; rıza yoksa tapu iptali davası açılabilir.”
Dolayısıyla, satış işleminden haberdar olmayan eş, taşınmazın aile konutu olduğunu ve alıcının bunu bilerek devraldığını ispat etmesi hâlinde, tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu durumda esasen malik olmayan eşin, üçüncü kişi alıcının kötü niyetli olduğunu ispat etmesi gerekmekte olup aksi halde sicile güven ilkesi gereği sicilde aile konutu şerhi bulunmayan taşınmazı satın alacak iyiniyetli alıcının iyiniyeti ve iktisabı korunacaktır.
Bu durumda malik olmayan eş tarafından, taşınmazı satın alan üçüncü kişi alıcı aleyhine tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır. Şayet tapu iptali ve tescil talebine ek olarak eğer tescil mümkün değilse tazminat talebi de gündeme gelebilecektir. Nitekim Yargıtay’ın emsal kararlarında da aile konutunun eşin rızası olmaksızın devredildiği durumlarda, iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı tasarruf işleminin geçersiz olduğuna hükmedilmiştir. Şöyle ki;
- Yargıtay 2. HD, 2013/14318 E. – 2014/3654 K.:
“Aile konutunun devri için diğer eşin rızası gereklidir. Tapuda şerh olmasa bile, taşınmazın aile konutu olduğu sabit olup, devralan kişi bunu biliyorsa veya bilebilecek durumda ise işlem geçersizdir.”
- Yargıtay 1. HD, 2011/3427 E. – 2011/11525 K.:
“Aile konutunun eşin rızası olmaksızın devredildiği durumlarda, iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir.”
- Yargıtay 2. HD, 2017/5528 E. – 2018/8622 K.:
“Eşin dava konusu taşınmazı aile konutu olarak kullandığı sabit olup, diğer eşin açık rızası alınmadan yapılan satış işlemi geçerli değildir. Alıcının iyiniyetli olmadığı anlaşılmaktadır. Tapu iptali ve tescil kararı verilmiştir.”
E. SONUÇ
Aile konutu, sadece bir taşınmaz değil; eşlerin ortak hayatlarını sürdürdükleri, çocukların büyüdüğü, aile bağlarının güçlendiği özel bir yaşam alanıdır. TMK’nın 194. maddesiyle getirilen koruma mekanizması, özellikle malik olmayan eşin haklarını güvence altına alma amacı taşır. Bu koruma, aile konutu şerhi ile daha görünür hale gelse de şerh olmaksızın yapılan işlemlerde de aile konutu kavramı hukuk düzeni tarafından korunmaktadır.
Uygulamada şerh bulunmadan yapılan devir işlemleri, aile konutu hakkı yönünden olumsuz sonuçlara neden olabilmektedir. Eşin rızası olmaksızın yapılan satış işlemleri, taşınmazın aile konutu olduğunun alıcı tarafından bilindiği veya bilmesi gerektiği durumlarda geçersiz sayılmakta ve iptal davası konusu olabilmektedir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken en kritik husus, ispat yükünün davacı eşte olmasıdır. Yani malik olmayan eş hem taşınmazın aile konutu olduğunu hem de üçüncü kişinin bu durumu bildiğini yahut bilebilecek durumda olduğunu mahkemede ortaya koymalıdır. Bu süreç, tanık beyanları, fatura kayıtları, nüfus müdürlüğünden alınan yerleşim yeri belgeleri ve benzeri delillerle desteklenmelidir.
Yargıtay kararları, bu noktada içtihat birliği oluşturmaya başlamış olsa da hâlâ uygulamada farklı yorumlar ve kararlarla karşılaşmak mümkündür. Bu nedenle, hak kayıplarının önüne geçmek adına hem bireysel hem de kamusal düzeyde birtakım önlemler alınması zaruridir.
Saygılarımızla,
Kılınç Hukuk ve Danışmanlık
