Kamu Kurumlarının Taraf Olduğu Kira Sözleşmelerinde Uygulanacak Hukuk Ve Kira Bedelinin Tespiti

Kamu Kiralarında Sözleşme Süresi ve İlgili Hükümler Nelerdir?

Kamu kurum ve kuruluşlarının mülkiyetlerinde bulunan taşınmazları kiraya verirken kural olarak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu (“DİK”) usul ve esaslarına uymaları yasal bir zorunluluktur. Bu zorunluluğun bir yansıması olarak DİK’in 64. maddesi gereğince kiralama süresi kural olarak on yılı aşamamaktadır. Nitekim DİK’in 64. maddesi; 

“Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz. Turistik tesis kurulacak yerlerin ve turistik tesislerin ve enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin ve doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin on yıldan fazla süre ile kiraya verilmesi mümkündür.

Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, önceden Maliye Bakanlığından izin alınması şarttır. Katma bütçeli idarelerde bu izin, idarelerin bağlı bulundukları bakanlıktan alınır. Özel İdare ve belediyeler için kendi özel kanunları uygulanır.

Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, kira bedeli her yıl şartname ve sözleşmesindeki esaslara göre yeniden tespit edilir.” 

hükmünü havi olup anılan yasal düzenleme ile kamu idarelerinin taraf olduğu kiralama işlemlerinde sözleşme süresinin genel kural olarak on yılı geçemeyeceği, istisnai nitelikteki yatırımlar haricinde bu sürenin aşılamayacağı ve üç yılı aşan uzun süreli kiralamalarda kira bedelinin her yıl şartname ile sözleşmedeki esaslara bağlı kalınarak yeniden belirlenmesi gerektiği açıkça hüküm altına alınmıştır. 

Kamu Kiralarında Hangi Kanun Uygulanmalıdır: DİK mi, TBK mı?

İdareye ait bir taşınmazın kiralanması akabinde, kira süresinin hitamında yahut kira bedelinin güncellenmesi süreçlerinde, sözleşmeye DİK hükümlerinin mi yoksa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) kiracıyı koruyan hükümlerinin mi uygulanacağı hususu, uygulamada ve doktrinde tartışmalı olup bu hususta iki farklı hukuki görüş bulunmaktadır: 

• DİK’in Uygulanması Gerektiğini Savunan Görüş: İdari hukuk ağırlıklı bu yaklaşıma göre DİK, kamu mallarının kiralanması hususunda TBK’ya nazaran özel kanun niteliğini haizdir ve hukukun genel ilkelerinden olan özel kanunun genel kanuna önceliği kuralı gereğince kira ilişkilerinde öncelikle tatbik edilmelidir. Bu görüş, idarenin sözleşme süresinin hitamında başkaca hiçbir tahliye sebebine ihtiyaç duymaksızın kiracıyı derhal tahliye edebileceğini kabul etmektedir. 
• TBK’nın Uygulanması Gerektiğini Savunan Görüş: Doktrindeki ağırlıklı kesim ise; TBK’nın 339. maddesinin 2. fıkrasında yer alan “Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.” şeklindeki kesin ve amir hükmün, kamu idarelerini de borçlar hukuku çatısı altına aldığını savunmaktadır. Bu görüşe göre; sonraki tarihli genel kanun olan TBK, açık iradesiyle konut ve çatılı işyerleri açısından önceki tarihli DİK’in tahliyeye ilişkin hükümlerini zımnen ilga etmiştir. Bu kapsamda TBK’nın 347. maddesi uyarınca süre bitimi sözleşmeyi sona erdirmemekte, yasa gereği bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır. 

Sözleşmenin Sona Ermesi ve Fuzuli Şagillik Hususunda Yargıtay ve Sayıştay İçtihatları Neler Söylemektedir?

Doktrindeki TBK’nın uygulanması gerektiği görüşe karşın, yüksek mahkeme kararları incelendiğinde, uyuşmazlıkların çözümünde kiralayanın idare olması durumunda sözleşme süresinin bitimiyle birlikte kiracının fuzuli şagil konumuna düşeceği katı bir biçimde vurgulanmaktadır. 

Konu hakkında Sayıştay Genel Kurulu tarafından 21.01.1993 tarihli ve 4761/1 K. sayılı tesis edilen kararda şu ifadelere yer verilmiştir: 

“…1.1.1984 tarihinde yürürlüğe giren 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile… 2490 sayılı Kanunu yürürlükten kaldırmış olduğundan, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa göre kiraya verilen gayrimenkuller hakkında 6570 sayılı Kanuna gönderme yapmaya imkan kalmamıştır… Bu nedenle 2886 sayılı Kanuna göre kiraya verilen taşınmazlara; 2490 sayılı Kanuna göre kiraya verilmiş gibi, 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 14′ uncu maddesi yoluyla bu Kanun hükümlerinin uygulanması imkanı kalmamıştır.” 

Bu yaklaşıma benzer şekilde Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 13.02.1991 tarihli (1990/13-630 E., 1991/72 K.) kararıyla da DİK’in yürürlüğe girmesinden sonra idareye ait taşınmazlarda kiracıyı koruyan genel kanun hükümlerinin uygulanamayacağı ve kira süresinin sonunda DİK’in 75. maddesi gereğince kiracının fuzuli şagil sayılarak tahliye edilebileceği içtihat edilmiştir. 

Güncel Yargıtay kararlarında da bu idare lehine yaklaşım sürdürülmektedir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 23.02.2015 tarihli ve 2015/946 E., 2015/1669 K. sayılı kararı uyarınca: 

“…Her ne kadar sözleşme süresinin 31.07.1997 tarihinde sona ermesinden sonra kira sözleşmesi 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 11. maddesine göre 1 Ağustos tarihi itibariyle yıldan yıla yenilenerek uzamış ise de, davacı Belediyeye 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesinden yararlanma hakkı tanıyan 5393 Sayılı Belediye Kanununun yürürlüğe girdiği 13.07.2005 tarihini izleyen son dönemin bittiği 01.08.2005 tarihi itibariyle sözleşmenin sona erdiğinin kabulü gerekir… Talep edilen ve davacı tarafından ödenen miktar, gerçekte haksız işgal tazminatı niteliğindedir. Yukarıda açıklandığı üzere taraflar arasında kiracılık ilişkisi kalmadığından ve bu nedenle kira parasının tespitini istemek mümkün olmadığından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.” 

denilmek suretiyle yer verilen karardan da açıkça anlaşılacağı üzere Yargıtay, süresi biten idari sözleşmelerin TBK gereği uzamayacağını ve kiracının yasa gereği fuzuli şagil olacağını hükme bağlamış, ortada geçerli bir kira sözleşmesi bulunmadığı için mahkemelerden kira bedelinin tespiti talep edilemeyeceğini içtihat etmiştir. 

Süresi Dolmamış Sözleşmelerde Kira Tespiti İstemi Nasıl Değerlendirilir?

Sözleşme süresinin henüz dolmadığı ve taraflar arasındaki kira ilişkisinin varlığının çekişmesiz olduğu hallerde ise, kira tespit davasının açılabileceği içtihatlarla sabittir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 24.09.2012 tarihli ve 2012/16988 E., 2012/19518 K. sayılı kararı bu duruma emsal teşkil etmektedir: 

“Somut olayda… davalı belediyenin yeni dönem için davacıdan 1.600,00 TL kira bedeli talep ettiği, davacının dava konusu mecur için 01.08.2009 tarihinde 1.554,00 TL kira ödediği, davacının dava tarihi olan 25.05.2010 tarihinden itibaren kiranın 1.215,00 TL olarak tespitini talep ettiği mahkemenin de 1.300,00 TL olarak tespit yaptığı anlaşılmaktadır… memleketteki ticari ve ekonomik konjöktür ve paranın satın alma gücündeki düşme ise, önceki döneme nazaran yeni kira döneminde kira paralarının azalmayıp arttığı yönünde gelişme kaydettiği bilinen bir gerçektir. Tarafların kabulüne göre davacı kiracının davadan önce 1.554,00 TL kira ödediği anlaşılmış olup ödenenden aza hükmedilemeyeceği gözetilmeksizin aylık kira bedelinin 1.300,00 TL olarak tespiti bozmayı gerektirmiştir.” 

Söz konusu kararda Yargıtay; süresi devam eden idari kiralarda mahkemelerce esasa girilerek güncel ekonomik koşullara göre bir kira tespiti yapılabileceğini kabul etmiş, ancak mahkemenin makroekonomik gerçekler karşısında kiracının hali hazırda kendi rızasıyla ödediği fiili tutarın daha da altında bir tespit yapamayacağını emredici bir kural olarak tesis etmiştir. 

Sayıştay’ın Güncel İçtihatları Işığında İdarenin Tek Taraflı Kira Tespiti Yetkisi Var mıdır?

Uygulamada kamu idareleri, DİK’in 64. maddesinde yer alan “kira bedeli her yıl şartname ve sözleşmesindeki esaslara göre yeniden tespit edilir” hükmünü, idareye piyasa rayicine göre serbestçe “yeniden tespit etme” hakkı veriyormuş gibi algılayabilmektedir. Oysaki işbu maddenin hukuki gayesi idareyi kendi hazırladığı sözleşmedeki objektif artış formülüne sıkı sıkıya bağlamaktır. 

Nitekim Sayıştay 3. Dairesi’nin 12.09.2023 tarihli ve 204 İ., 460 K. sayılı Kararı, encümenin sözleşme metni dışına çıkmasının hukuki sonuçlarını ortaya koymuştur. Sözleşmede kira artışının ÜFE oranında yapılacağı hüküm altına alınmış olmasına rağmen, Belediye Encümeninin tek taraflı kararla bu oranı %1 olarak belirlemesi kamu zararı ve yetki aşımı sayılmıştır. Kararın ilgili kısmı şöyledir: 

“…kira artış oranı belirleme konusunda encümene herhangi bir yetki verilmemiştir… kamu kurum ve kuruluşlarının taraf olduğu konut ve çatılı işyeri niteliğindeki kira sözleşmelerine TBK hükümleri ve bu bağlamda TBK m. 339-356 hükümleri evleviyetle uygulanacaktır. Bu durumda, Belediyenin kira sözleşmelerinde yer alan yıllık kira artışına esas ÜFE oranı o yılında TÜFE’den yüksek olduğundan, Kanunun 344 üncü maddesindeki “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” şeklindeki emredici düzenleme ve yine Kanunun 27 nci maddesindeki “Kanunun emredici hükümlerine, aykırı olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.” şeklindeki düzenlemenin gereği olarak… o yılı kira artışlarının kira sözleşmelerinde yer verilen ÜFE yerine, TÜFE’ si oranında artırılması gerekmektedir… Encümen Kararıyla, yüzde 1 oranında arttırılmasına karar verilip uygulanması sonucu… tanımlanan kamu zararına sebebiyet verilmiştir.” 

Sayıştay kararında da altı çizildiği üzere; idare, DİK’in 64. maddesine dayanarak kendi iradesiyle piyasa araştırması yapıp kira belirleme yetkisine sahip değildir. İdare sözleşmedeki objektif kuralların, TBK’daki TÜFE sınırının dışına encümen veya meclis kararıyla çıkamamaktadır. İdarenin, sözleşmede kararlaştırılan şartların ötesinde bir kira bedeli tespiti arzu etmesi halinde, bu talebini ancak bağımsız yargı mercilerinde açılacak bir kira tespit davası yoluyla ileri sürmesi gerekmektedir.

Sonuç: İdare ve Kiracı Hangi Adımları Atmalıdır?

Kamu kurum ve kuruluşlarının taraf olduğu kira sözleşmelerinde, DİK ile TBK hükümleri arasındaki ihtilaf, uygulamada hukuki riskler barındırmaktadır. 

Yargıtay içtihatları ışığında, sözleşme süresi sona eren kiracıların DİK hükümleri çerçevesinde fuzuli şagil durumuna düşeceği ve mülki amir kanalıyla tahliye edilebileceği dikkate alınmalıdır. Buna karşın, sözleşme süresinin fiilen devam ettiği hallerde; idarenin meclis veya encümen kararları ile tek taraflı olarak sözleşmedeki artış mekanizmasına müdahale etmesi hem yasaya hem de yargı kararlarına açıkça aykırıdır. Bu kapsamda tarafların, hak kayıplarının önüne geçebilmesi adına ihtarat süreçlerini ve yargısal yolları titizlikle yürütmesi elzemdir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kamu kurumundan kiralanan taşınmazlarda sözleşme süresi bitince ne olur?

Yargıtay içtihatlarına göre, DİK kapsamında yapılan kiralarda süre bitimi sözleşmeyi sona erdirir ve kiracı yasa gereği fuzuli şagil (haksız işgalci) durumuna düşer.

DİK’in 64. maddesi uyarınca kiralama süresi en fazla ne kadar olabilir?

Kanun uyarınca istisnai tesisler (turistik, enerji, doğal gaz vb.) hariç olmak üzere kamu taşınmazlarının kiralama süresi kural olarak 10 yılı aşamaz.

Kamu kiralarında idare tek taraflı olarak kirayı rayiç bedele yükseltebilir mi?

Hayır. Sayıştay ve Yargıtay kararları uyarınca idare (encümen veya meclis kararıyla) tek taraflı kira tespiti yapamaz. İdare ancak sözleşmedeki objektif formülü uygulayabilir veya mahkemede kira tespit davası açabilir.

Süresi devam eden kamu kira sözleşmelerinde kira tespit davası açabilir mi?

Evet, sözleşme süresi dolmadığı müddetçe taraflar arasındaki kira ilişkisi çekişmesizdir ve kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Ancak mahkeme, enflasyon gibi makroekonomik gerçekler karşısında kiracının fiilen ödediği tutarın altında bir belirleme yapamaz.