Ⅰ. GİRİŞ
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) kapsamında işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeler, işyerinin fiziksel niteliği ve sözleşmenin hukuki karakterine göre önemli farklılıklar göstermektedir. Bu çerçevede, kiralanan yerin “çatılı” ya da “çatısız” işyeri olarak sınıflandırılması ile kira ilişkisinin adi kira mı, ürün kirası mı yahut karma bir sözleşme mi olduğu soruları, uygulanacak hükümlerin belirlenmesinde belirleyici rol oynamaktadır. Akaryakıt istasyonları ise, açık ve kapalı alanları aynı anda barındırmaları ve çoğu zaman bayilik ilişkileriyle iç içe geçmiş sözleşme yapıları nedeniyle bu ayrımların keskinliğini bulanıklaştıran tipik örneklerden biridir. Bu makalede, akaryakıt istasyonlarına ilişkin kira ilişkileri, sözleşmenin hukuki niteliği ile kiralanan yerin yapısal sınıflandırması bakımından incelenecek; TBK hükümlerinin hangi hâllerde uygulama alanı bulduğu, Yargıtay içtihatları ve doktrindeki görüşler doğrultusunda ele alınacaktır.
Ⅱ. TÜRK BORÇLAR KANUNU KAPSAMINDA KİRA SÖZLEŞMELERİ
TBK 299. Madde hükümleri kira sözleşmelerini “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya hem kullanılmasını hem de ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da bunun karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlamıştır. Bu tanım çerçevesinde kira sözleşmeleri, doktrinde üç temel başlık altında sınıflandırılmaktadır: (i) adi kira, (ii) ürün kirası ve (iii) finansal kiralama. Bu makalenin kapsamı dışında kalan finansal kiralama sözleşmeleri dışında, özellikle adi kira ile ürün kirası ayrımı, kira ilişkisinin hukuki niteliğini tayin etmede belirleyici rol oynamaktadır.
TBK’nın genel hükümler başlığı altında yer adi kira sözleşmeleri temelde kiraya verenin, kiralananın belirli bir süre kullanılmasını bir bedel karşılığında kiracıya devretme borcu altına girdiği bir sözleşme tipi olarak tanımlanabilecektir Adi kira sözleşmelerinin alt başlığı niteliğinde olan konut ve çatılı işyeri kiraları TBK m.339–356 arasında özel hükümlerle düzenlenmiş olup, kiracıyı koruyucu nitelikte emredici hükümler içerir. Bu hükümler arasında kira artışına getirilen sınırlamalar, on yıl dolmadan fesih yasağı, güvence bedeline gibi hükümler sayılabilir. Ancak fesih yasağı, kira artışına ilişkin sınırlamalar, cezai şarta ilişkin sınırlamalar gibi kiracıyı koruyan işbu hükümler konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerli olup, çatısız işyeri kiraları açısından işbu hükümler uygulama alanı bulmamaktadır.
Buna karşılık ürün kirası, TBK m.357 ve devamında düzenlenmiş olup, kiracıya hem kullanım hem de semerelerden yararlanma hakkı tanıyan bir kira ilişkisi türü olarak tanımlanabilir. Ürün kiralarının karakteristik özelliği kiralananın doğası gereği ekonomik bir değer üretme, yani gelir elde etme potansiyeli olmasıdır. Kiracı yalnızca kiralananı kullanmakla kalmaz; aynı zamanda ondan elde edilen ürünlerden, başka bir ifadeyle ekonomik faydalardan da yararlanır. Kiralananın niteliği itibarıyla kullanımla birlikte gelir getirmesi, bu sözleşme tipinin en ayırt edici unsurudur.
Tarım arazileri, bağ, bahçe, hayvanlar, üretim araçları ve kimi ticari işletmeler ürün kirasının klasik örneklerini oluşturur. Bu gibi sözleşmelerde kira bedeli çoğu zaman sabit bir miktar olarak değil, elde edilen ürün miktarına ya da hasılat üzerinden belirlenen değişken bir oran şeklinde kararlaştırılır. Uygulamada, özellikle gelir getiren işletmelerin — örneğin fabrika, otel, akaryakıt istasyonu gibi — tamamının ya da işletmeyle bağlantılı malvarlığı unsurlarının birlikte kiralanması hâlinde, sözleşmenin yalnızca kullanım değil, ekonomik yarar sağlama amacı taşıdığı görülür. Bu tür hâllerde sözleşme, adına “kira” denilmiş olsa da içerik ve sonuçları itibarıyla ürün kirası ya da karma sözleşme olarak nitelendirilebilecektir.
Bu iki kira türü arasındaki fark yalnızca teorik bir ayrım değildir; hukuki sonuçları bakımından ciddi farklılıklar doğurur. Özellikle sözleşmenin sona erdirilmesi, tahliye şartları, bakım ve işletme yükümlülükleri ile kira bedelinin belirlenme yöntemi bakımından uygulanacak hükümler ayrışmaktadır. Ürün kirası sözleşmelerinde, tarafa daha fazla ekonomik sorumluluk yüklenebilirken; adi kira sözleşmelerinde kiracının korunduğu hükümler daha belirgindir.
Uygulamada ise, kira sözleşmesinin adı her zaman gerçeği yansıtmayabilir. Tarafların sözleşmeye “kira sözleşmesi” başlığını vermesi, onun mutlaka adi kira olduğu anlamına gelmez. Nitekim Yargıtay içtihatlarında da, kira ilişkisinin hukuki niteliği belirlenirken sözleşmenin yalnızca başlığına değil, taraflar arasındaki ilişkinin ekonomik içeriğine, sözleşmenin fiilî uygulanış biçimine ve kiralananın gelir getirici özelliklerine dikkat edildiği görülmektedir.
“…Kiralanan sözleşmede akaryakıt işletmesindeki soförler odası hizmet binası haricindeki tüm ofis,yazihane,market,kafeterya birimleri ve benzinliği (zemin kat hariç) kapsadığı belirtilmiştir.Kiralananın Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine mi,konut veya çatılı kira sözleşmesi hükümlerine mi,yoksa ürün kirası sözleşmesi hükümlerine mi tabi olduğu sözleşme kapsamından anlaşılamamaktadır. Yukarıda açıklandığı gibi TBK.nun 316 maddesinde akte aykırılığın giderilmesi için konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az 30 gün diger sözleşmelerde ise kiraya verenin kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebileceği belirtilmiştir.Bu nedenle kiralananın galip vasfının belirlenmesi gerekir.” .” [Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 07.07.2014 tarihli 2014/7570 E. ve 2014/9012 K Sayılı Kararı]
Özellikle akaryakıt istasyonlarına ilişkin uyuşmazlıklarda, istasyonun sadece bir taşınmazdan ibaret olmayıp, ekonomik bir bütünlük oluşturduğu; ekipman, müşteri çevresi ve ruhsat gibi unsurların birlikte devredildiği hallerde sözleşmenin ürün kirası veya karma sözleşme olarak nitelendirilmesi gerektiği yönünde kararlar mevcuttur.
Ⅲ. AKARYAKIT İSTASYONLARININ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE HUKUKİ SINIFLANDIRMA
Akaryakıt istasyonlarına ilişkin kira sözleşmelerinin hukuki niteliği, her somut olayda farklılık gösterebilecek niteliktedir. Sözleşmenin adi kira mı, ürün kirası mı yahut karma sözleşme mi olarak değerlendirileceği; kiraya konu unsurların kapsamı, kira bedelinin belirlenme şekli, tarafların iradeleri ve sözleşmenin fiilî uygulanış biçimi gibi birçok kritere bağlıdır. Özellikle yalnızca taşınmazın kiralandığı durumlarda adi kira hükümleri uygulanırken; ruhsat, ekipman, müşteri çevresi ve işletme hakkının da devredildiği hallerde ürün kirası veya karma sözleşme hükümlerinin uygulanması gündeme gelir. Yargıtay da bu konuda, sözleşmenin başlığından ziyade ekonomik içeriğini ve taraflar arasındaki ilişkiyi esas almakta; gelire endeksli kira bedeli ve ticari faaliyetin doğrudan kiracı tarafından yürütülmesini ürün kirası lehine değerlendirmektedir. Bu sebeple akaryakıt istasyonlarıyla yapılan kira ilişkilerinin hukuki niteliğinin belirlenmesi için hem sözleşmenin kapsamına giren unsurlar hem de kiralanan yerin fiziksel özellikleri dikkate alınarak değerlendirilmelidir. Bu çerçevede sözleşmenin adi kira mı, ürün kirası mı yahut karma nitelikte bir sözleşme mi olduğu sorusu ile birlikte, istasyonun çatılı mı yoksa çatısız bir işyeri mi sayılacağı sorusu da TBK hükümlerinin ne ölçüde uygulanabileceği açısından belirleyici hale gelmektedir.
Akaryakıt istasyonları, yalnızca fiziki bir taşınmazdan ibaret olmayıp, çoğu zaman gelir üretmeye yönelik bütüncül bir ticari işletme niteliği taşır. Kiralanan unsurlar yalnızca arsa veya yapıdan ibaret kalmamakta; pompalar, tanklar, otomasyon sistemleri, işletme ruhsatı, müşteri çevresi ve kimi durumlarda markaya bağlı bayilik hakları gibi ekonomik değer taşıyan unsurlar da sözleşmeye dâhil edilmektedir. Doktrindeki ağırlıklı görüş bu tür ilişkilerde sözleşmenin yalnızca “kira” başlığını taşıması, onun hukuki niteliğini adi kira sözleşmesi olarak kabul etmek için yeterli olmadığı ve ürün kirası olarak nitelendirilmesi gerektiği yönündedir. Bu tür sözleşmelerin başlığı “kira” olsa da içeriği itibarıyla işletme hakkı, ruhsat ve müşteri kitlesi gibi unsurların devredildiği durumlarda ürün kirasına özgü niteliklerin ağır bastığı, dolayısıyla sözleşmenin buna göre yorumlanması gerektiği kabul edilmektedir. Bu durum, akaryakıt istasyonları gibi gelir üretme amacı taşıyan yapılarda sıklıkla gündeme gelmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 05.07.2019 Tarihli 2018/7771 E. ve 2019/6309 K. sayılı kararında;
“…Davalı, dava konusu kiralananın akaryakıt istasyonu olduğunu ve niteliği itibariyle hasılat kirası hükümlerine tabi olması sebebiyle kira bedelinin tespiti davası açılamayacağını, kira bedelinin motorin fiyatına endeksli olduğunu akaryakıt fiyatlarındaki artışa bağlı olarak her ay artırılarak ödendiğini, sözleşmede artış şartı olmadığından kira bedelinin tespitine ilişkin dönemin de doğru olmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.
… Somut olayda; Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.09.2008 tarihli ve 2008/8024 -2008/10005 esas-karar sayılı ilamı ile dava konusu kira sözleşmesinin 818 Sayılı Borçlar Kanununun 270 (TBK 357.) ve devamı maddelerinde düzenlenen hasılat/ürün kirası hükümlerine tabi olduğu belirlenmiştir. Uyuşmazlığa konu olan kiralanan Türk Borçlar Kanunu’nun ürün kirası hükümlerine tabi bir taşınmaz kirası olup konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanan TBK.nun 339. 344. maddesi ve devamı maddeleri hükümlerinden faydalanamaz…”
şeklinde karar kurarak akaryakıt istasyonlarına ilişkin kira sözleşmelerinin ürün kirası niteliğinde olduğunu belirtmiştir.Bununla birlikte, söz konusu sözleşmeye uygulanacak TBK hükümlerinin belirlenmesinde yalnızca sözleşme türü değil, kiralanan yerin fiziki niteliği de etkili olmaktadır. Bilindiği üzere TBK’nin 339–356. maddeleri arasında düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, yalnızca çatılı yerlerde uygulanmakta olup akaryakıt istasyonunun çatılı mı çatısız mı sayılacağı sorusu da uygulamada önem arz etmektedir.
Yargıtay, bu konuda “galip vasıf” veya “üstün kullanım amacı” ilkesini esas almakta; taşınmazın açık ve kapalı alanları birlikte değerlendirilerek, baskın kullanım biçimi belirlenmektedir. Örneğin, istasyonun büyük kısmı açık alan (pompaların bulunduğu saha) ise, yapı bulunsa dahi yer çatısız işyeri sayılabilir. Ancak market, ofis, restoran gibi kapalı alanlar baskınsa çatılı işyeri olarak değerlendirilebilir. Nitekim bir kararında Yargıtay, lokanta ve çayhane gibi kapalı alanların bulunduğu bir benzin istasyonunda dahi galip vasfın musakkaf olmadığı gerekçesiyle sözleşmenin çatısız işyeri olarak değerlendirilmesi gerektiğine hükmetmiştir.
Ayrıca Yargıtay kararlarında, bu tür sınıflandırmaların bilirkişi raporları ve metrekare oranlarına dayanarak yapıldığı, teknik tespitlerin hukuki nitelendirmeye doğrudan etki ettiği görülmektedir. Uygulamada özellikle akaryakıt istasyonu gibi karma yapılar açısından çatılı–çatısız ayrımının, kiralananın fiilî kullanım biçimi ve bu kullanımın teknik verilerle (örneğin metrekare oranı, bilirkişi tespiti) somutlaştırılması esas alınarak yapıldığı görülmektedir.
“…Dava konusu taşınmazın 43 m2 kapalı alan, 70 m2 açık alandan oluştuğu ve çay ocağı olarak kullanılmak üzere kiralandığı anlaşılmaktadır. Bozma kararı üzerine mahallinde yeniden keşif yapılarak inşaat mühendisi bilirkişiden rapor alınmış olup bilirkişi raporunda; 43 m2 lik alanlı kısmı yığma tarzda yapılmış, tek katlı, içi dışı sıvalı ve badanalı kapalı çay ocağı, takriben 70 m2lik alan ise masa sandalye koymak suretiyle açık çay ocağı olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. Üstün olan nitelik veya galip vasıftan anlaşılması gereken, kiralananın tahsis olunduğu kullanım amacına göre onu tanımlayan nitelik olmalıdır. Plaj, çay bahçesi, akaryakıt istasyonu olarak kiralanan arsalar üzerine bunlardan yararlanabilmek için zorunlu binalar yapılsa bile bu taşınmazlar üstün yararlanma biçimi açısından üstü örtülü-musakkaf olarak kabul edilemez. Bu itibarla, yığma tarzda yapılmış kiralananın üstü örtüsüz-gayrimusakkaf olduğundan, kira sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır.” [Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 26.6.2019 tarihli 2019/3021 E. ve 2019/5814 K Sayılı Kararı]
Sonuç olarak, akaryakıt istasyonlarına ilişkin kira sözleşmelerinin hukuki niteliği, yalnızca sözleşmenin metinsel görünümüne ya da başlığına göre değil kira ilişkisine konu malvarlığı unsurlarının kapsamı, kira bedelinin belirlenme şekli, taraflarca fiilen üstlenilen roller ve istasyonun kullanım biçimi birlikte değerlendirilerek hem sözleşmenin türü hem de TBK hükümlerinin uygulanma alanı tayin edilmelidir. Özellikle çatılı–çatısız işyeri ayrımında Yargıtay tarafından göz önünde bulundurulan galip vasıf ilkesi ve bilirkişi destekli metrekare analizleri, bu tip kira sözleşmelerinde hangi hükümlerin uygulanacağı bakımından doğrudan etkili olmaktadır. Bu çerçevede, akaryakıt istasyonlarına ilişkin kira ilişkilerinde, sözleşme türü ve uygulanacak TBK hükümleri, yalnızca metinle değil; kiralananın ekonomik fonksiyonu ve kullanım tarzıyla birlikte, taraflar arasındaki ilişkinin bütünsel yapısı göz önünde bulundurularak belirlenmelidir.
Ⅳ. SONUÇ
Akaryakıt istasyonlarına ilişkin kira sözleşmeleri, gerek sözleşmenin hukuki niteliği gerekse kiralanan yerin fiziki özellikleri bakımından yeknesak şekilde değerlendirilemeyecek karma bir yapı niteliğindedir. Sözleşmenin adi kira mı, ürün kirası mı yahut karma bir sözleşme mi olduğu; kira ilişkisine konu unsurların kapsamı, kira bedelinin belirlenme yöntemi ve tarafların fiilî uygulamadaki konumları gibi unsurlar üzerinden somut olaya göre belirlenmektedir.
Diğer yandan, kiralanan yerin çatılı mı yoksa çatısız işyeri mi olduğu hususu, TBK’nın kira ilişkilerine özgü koruyucu hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı açısından ayrı bir önem taşımakta olup bu noktada Yargıtay içtihatlarında geliştirilen “galip vasıf” ilkesi ile teknik değerlendirmelere dayalı sınıflandırmalar, uygulamada belirleyici rol üstlenmektedir. Bu nedenlerle, akaryakıt istasyonlarına ilişkin kira ilişkilerinden kaynaklı uyuşmazlıklarda doğru hukuki değerlendirmenin yapılabilmesi için hem sözleşme yapısı hem de taşınmazın fiziksel niteliği birlikte ele alınmalı; şekli yaklaşımlardan ziyade içerik temelli bir değerlendirme benimsenmelidir.
