I. GİRİŞ
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (“6306 Sayılı Kanun” veya “Kanun”) ve 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği (“Yönetmelik”) hükümleri çerçevesinde, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esaslar belirlenmiştir.
04.02.2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (“04.02.2026 Tarihli Yönetmelik Değişikliği”) ile Yönetmelik’te önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler; riskli yapı tespiti ve yıkım sonrası süreçler, paydaş toplantıları ve karar alma usulleri, Yönetmelik kapsamında pay satışı prosedürleri ile teminat düzenlemeleri gibi birçok alanda yenilikler getirmektedir.
İşbu çalışmamızda riskli yapı kavramı, riskli yapı tespiti başvurusu, itiraz süreçleri ve kesinleşen tespitin hukuki sonuçlarının yanında değişiklik ile getirilen yeni düzenlemeler incelenmiştir.
II. RİSKLİ YAPI KAVRAMI VE UNSURLARI
6306 Sayılı Kanun’un “Tanımlar” yan başlıklı 2. maddesinin (d) bendi gereğince riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olup olmadığına bakılmaksızın ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade etmektedir.
Mevzuat lafzından hareketle bir yapının riskli olarak nitelendirilebilmesi için yapının bulunduğu yerdeki afet riskine bakılmaksızın yapının teknik ve ilmi verilere dayalı olarak; kolonlarının işlevsizleşmesi, beton kalitesi, hasar durumu gibi mevcut durumu dikkate alınarak ve teknik raporlarla yıkılma veya ağır hasar tehlikesi altında olduğunun belirlenmesi gerekmektedir.
III. RİSKLİ YAPI TESPİTİ, TESPİT BAŞVURU USULÜ VE YETKİ
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapılar, 04.02.2026 Tarihli Yönetmelik Değişikliği’ndeki EK-2’de belirlenen esaslar çerçevesinde ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (“Başkanlık”) tarafından geliştirilen veya belirlenen elektronik yazılım programı kullanılarak tespit edilmektedir.
Riskli yapı tespiti süreci, kural olarak yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından başlatılmaktadır. Ayrıca Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (“Bakanlık”) resen riskli yapı tespiti yaptırma yetkisine sahiptir.
Bu çerçevede;
- Bireysel Başvuru Hakkı: Yapı üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olması fark etmeksizin, maliklerden sadece birinin başvurusu ile riskli yapı tespit süreci başlatılabilmektedir. Uygulamada ve yerleşik içtihatlarda, riskli yapı tespit başvurusu için diğer maliklerin rızasının aranmayacağı ve tek bir malikin talebinin yeterli olduğu kabul edilmektedir.
Riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılmaktadır. Başvuru, yapının maliki veya kat maliklerinden birisi tarafından, yapı sahibinin noter tasdikli vekâletnamesi ile vekâlet verilmesi hâlinde vekil tarafından ya da yapının yöneticisi veya yönetim kurulu başkanı tarafından da yapılabilmektedir.
- Resen Tespit Yetkisi: Bakanlık veya İdare, süre vererek maliklerden tespit yaptırmasını isteyebileceği gibi, bu süre içinde yaptırılmaması halinde tespiti resen yapma veya yaptırma yetkisini haizdir.
Tespit işlemleri, Bakanlık tarafından lisanslandırılan üniversiteler, yapı denetim firmaları gibi kurum ve kuruluşlar aracılığıyla gerçekleştirilebilmektedir.
Lisanslı kuruluşlarca hazırlanan ve yapının riskli olduğunu ortaya koyan rapor, ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü (“Müdürlük”) tarafından incelenir ve herhangi bir eksiklik bulunmadığı takdirde tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh işlenir.
Riskli yapı tespitinin uygun bulunması halinde; öncelikle tapu kütüğüne bildirim yapılmakta, ardından Yönetmelik’te yer alan EK-6 tutanağı düzenlenerek yapıya asılmakta, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilmekte ve muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmektedir. Muhtarlıktaki ilanın son günü, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılmaktadır. Riskli yapılar ayrıca Başkanlık’ın internet sayfasında da 15 gün süre ile ilan edilmektedir.
Riskli yapı tespitine karşı, muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde Müdürlük, yetki devri yapılmış ise İdare’ye dilekçe ile itiraz edilebilmektedir. Süresinde yapılmayan itirazlar ile malik vefat etmiş ise mirasçılar tarafından yapılmayan itirazlar işleme alınmamaktadır.
İtirazın reddedilmesi veya kabulü halinde karar, aynı usulle maliklere ve hak sahiplerine tebliğ edilmekte; itirazın kabulü halinde yapıya ait riskli yapı kararı ve kayıtlar iptal edilmekte, itirazın reddi halinde ise riskli yapı tespiti kesinleşmektedir.
IV. RİSKLİ YAPI KARARININ KESİNLEŞMESİ VE HUKUKİ SONUÇLARI
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ile birlikte 6306 Sayılı Kanun’un 5. vd. maddelerinde düzenlenen yıktırma ve tahliye süreçleri gündeme gelmektedir. Yıktırma aşamasında ortaya çıkan temel hukuki sonuçlar şunlardır:
- Tahliye ve Yıkım: 6306 Sayılı Kanun’un 5. maddesinin 3. fıkrası gereğince idare tarafından maliklere, yapının tahliyesi ve yıktırılması için 90 günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yıkım gerçekleşmez ise yıktırma işlemleri mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.
- Hizmetlerin Durdurulması: Tahliye ve yıkım sürecini hızlandırmak ve can güvenliğini sağlamak amacıyla riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulması 6306 sayılı Kanun’da öngörülmüştür.
- Tapu Cinsinin Değişmesi: Yıkım işlemi ile birlikte, yapı üzerindeki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kendiliğinden sona erer ve taşınmaz arsa vasfını kazanır. Bu aşamadan sonra maliklerin hakları, arsa payları oranında paylı mülkiyet hükümlerine göre devam eder.
04.02.2026 Tarihli Yönetmelik Değişikliği ile önemli bir yenilik getirilmiştir: Yıkım sonrası riskli yapı şerhi terkin edildiğinde, tapunun beyanlar hanesinde 6306 Sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılmakta ve parseldeki iş ve işlemler Kanun kapsamında yürütülmektedir.
Bu değişiklik, yıkımdan sonra taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamı dışında kaldığı yönündeki tartışmaları sonlandırmayı hedeflemektedir. Böylece süreç arsa aşamasında da 6306 sayılı Kanun kapsamında devam etmektedir. Önceki düzenlemede yıkım sonrası tapu kaydından riskli yapı şerhi kalkınca parselin 6306 sayılı Kanun kapsamı dışına çıkıp çıkmadığı belirsizliği yaşanmaktayken yeni düzenleme ile parselin arsa halinde de 6306 sayılı Kanun kapsamında kaldığı açıkça kayıt altına alınmaktadır.
- Güçlendirme İstisnası: 6306 sayılı Kanun’da asıl olan yıkım olsa da teknik olarak mümkün olması ve kat maliklerinin 4/5 çoğunlukla karar alması şartıyla yapının güçlendirilmesi yoluna gidilmesi de mümkündür. Ancak bu sürecin Kanun’da belirtilen süreler içinde tamamlanması şarttır.
V. YIKIM SONRASI YENİDEN YAPIM SÜRECİNDE KARAR ALMA VE TOPLANTI USULÜ
6306 sayılı Kanun uygulamasında, yapının yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmaz üzerindeki yeniden bina yapımı, pay satışı, kat karşılığı vb. yeni uygulamaların belirlenmesi süreci, 04.02.2026 Tarihli Yönetmelik Değişikliği ile daha şeffaf ve prosedürel kurallara bağlanmıştır. Yeni düzenleme ile salt çoğunlukla karar almadan önce belirli bir toplantı prosedürünün işletilmesi zorunludur.
Öncelikle yapı parsellerinde yapılacak yeni uygulamalar için maliklerden en az birinin istemi ile bütün maliklerin toplantıya çağrılması gerekmektedir.
Toplantı yeri ve zamanı, Yönetmelik ekinde yer alan (EK-12) form kullanılarak; ilgili muhtarlıkta veya bina henüz yıkılmadıysa bina kapısında/duyuru panosunda 15 gün süre ile ilan edilerek ya da noter vasıtasıyla maliklere bildirilir.
İlan suretiyle yapılan bildirimlerde, ilanın son günü toplantı yeri ve zamanı tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılmaktadır.
Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır ve kararlar yine hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. Alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanacaktır. Bu düzenleme ile önceki uygulamadaki belirsizlikler giderilmiş, paydaş toplantısı yapılması, tüm maliklerin bilgilendirilmesi ve sürecin tutanağa bağlanması zorunlu hale getirilerek hukuki güvenlik artırılmıştır.
Salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif, karara katılmayan veya toplantıya iştirak etmeyen maliklere noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda (EK-8) formu ile muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilmekte, elektronik tebligat adresi bildiren maliklere ise bildirim bu adres üzerinden yapılmaktadır.
VI. YAPI RUHSATI VE PAY SATIŞI SÜRECİNDEKİ YENİLİKLER
04.02.2026 Tarihli Yönetmelik Değişikliği, salt çoğunluğun aldığı kararın uygulanması ve yapı ruhsatı alınması aşamasına, azınlıkta kalan maliklerin haklarını koruyucu yeni bir kontrol mekanizması getirmiştir.
1. Başvuru Belgelerine Eklenen Yeni Evraklar
Eski uygulamada salt çoğunluk kararıyla doğrudan ruhsat süreçleri ilerletilebilirken, yeni düzenleme uyarınca yapı ruhsatı başvurusu öncesinde iki ön koşulun sağlanması gerekmektedir:
- Alınan kararın ve teklifin, karara katılmayan maliklere usulüne uygun tebliğ edilmiş olması,
- Bu maliklerin hisselerinin Kanun’un 15/A maddesi uyarınca satışı için Müdürlüğe veya İdareye müracaat edilmiş olması.
Müdürlükçe satış dosyası üzerinde yapılacak ön inceleme neticesinde tebligatların tamamlandığına dair yazı ilgili belediyeye gönderilmeden yapı ruhsatı düzenlenemeyecektir.
2. Kanun’un 15/A Maddesi Uyarınca Satış Dosyasında Toplantı Tutanağı Zorunluluğu
Kanun’un 15/A maddesi kapsamındaki pay satışı başvurularında sunulması gereken evraklara; maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeler ve toplantı tutanağı eklenmiştir. Böylece satış talebinde bulunanların, öncesinde usulüne uygun bir toplantı ve müzakere süreci yürüttüğünü belgelemesi zorunlu hale gelmiştir.
3. Tekrarlayan Satışlarda E-Devlet Bildirimi
Yapılan ilk satışta hissenin satılamaması durumunda, sonraki satışların yeri ve saati Müdürlük’çe belirlenerek (EK-13) formu ile ilan edileceği ve ayrıca bütün maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirileceği düzenlenmiştir.
VII. MALİ VE TEKNİK DÜZENLEMELER: MUAFİYETLER VE TEMİNAT
Dönüşüm sürecini finansal ve teknik açıdan kolaylaştırmak amacıyla Yönetmelik’te harç muafiyetleri ve teminat oranlarına ilişkin kapsam genişletilmiştir.
1. İmar Hakkı Aktarımında Harç Muafiyeti
Yeni düzenleme ile riskli yapının bulunduğu parselin, boş parsellerle tevhit edilmesi durumunun yanı sıra, riskli parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda da tapu harç ve ücret muafiyetlerinden yararlanılması sağlanmıştır.
Muafiyet, riskli yapının bulunduğu parselin alanının, yeni parselin alanına oranı nispetinde uygulanacaktır. Bu değişiklik de yerinde dönüşümün mümkün olmadığı hallerde başka parsellere hak transferini teşvik etmektedir.
2. Teminat Oranlarında Revizyon İmkânı
Yönetmelik’te geçici 5. madde olarak düzenlenen hükme göre 01.01.2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında müteahhitler tarafından verilen teminatlar, talep halinde, Yönetmelik’te daha önce yapılan değişiklikle belirlenen %6 oranına göre yeniden düzenlenebilecektir. Bu hüküm, halihazırda devam eden projelerde müteahhitlerin teminat yükünü güncel mevzuata uyarlama imkânı tanımaktadır.
VIII. SONUÇ VE DEĞERLEDİRME
6306 sayılı Kanun, afet riski altındaki yapıların dönüştürülmesinde kamu yararını ve can güvenliğini önceleyen, özel mülkiyet üzerinde önemli yetkiler ve kısıtlamalar öngören özel bir düzenlemedir. Riskli yapı tespiti, tek bir malikin iradesiyle dahi başlatılabilen ve kesinleşmesiyle birlikte mülkiyet hakkının nev’ini değiştiren icrai bir süreçtir.
Bu kapsamda, gerek tespit başvurusu gerekse tebliğ edilen raporlara karşı işletilecek itiraz süreçlerinde hak kayıplarının yaşanmaması adına, 6306 sayılı Kanun ve Yönetmelik’te öngörülen hak düşürücü sürelere ve usuli işlemlere riayet edilmesi büyük önem arz etmektedir.
04.02.2026 Tarihli Yönetmelik Değişikliği, Kanun uygulamasında uzun süredir tartışılan hukuki belirsizlikleri gidermeyi ve süreci hızlandırmayı amaçlamaktadır. Özellikle:
- Yıkım sonrası parselin Kanun kapsamında kalıp kalmadığı tartışması, tapu kaydına “6306 sayılı Kanun kapsamında” belirtmesi yapılması ile sonlandırılabilecektir.
- Paydaş toplantısı zorunluluğu ve salt çoğunluk kararı usulü netleştirilmiş, azınlık pay sahiplerinin hakları prosedürel güvencelere bağlanmıştır.
- Kanun’un 15/A maddesindeki değişiklikler ile pay satışı sürecinde toplantı belgelerinin zorunlu hale getirilerek sürecin şeffaflaşması amaçlanmıştır.
- Tapu muafiyetinin imar hakkı aktarımını da kapsaması, dönüşüm projelerinde esneklik sağlayabilecektir.
değişiklikleri, Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm projelerinde hem hukuki güvenliği artırabilecek hem de prosedürleri hızlandırılabilecektir.
