GİRİŞ
Kira sözleşmelerine konu taşınmazların kira bedellerinin belirlenmesine ilişkin usul ve esaslar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nda düzenlenmiş olup yenilenen kira dönemlerinde kira bedellerinin hangi usul ve esaslar çerçevesinde belirleneceği hususu ise TBK’nın 344. maddesi ile hüküm altına alınmıştır. Bu minvalde, TBK’nın 344.maddesi;
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir”
hükmünü havi olup kiracı ile kiraya veren arasında yeni kira dönemine ilişkin olarak belirlenecek kira bedelinin, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenecek değişim oranını geçemeyeceği hüküm altına alınmış bulunmaktadır.
Bu kapsamda, 11.06.2022 tarihli düzenleme yürürlüğe girmeden evvel taraflar kira sözleşmesine ilişkin yeni dönem kira bedellerini TBK’nın işbu 344.madde hükmü çerçevesinde belirlemekteydi. Nitekim, Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”)’un yürürlüğe girmesi ile birlikte konut kiralarına ilişkin yeni düzenlemeler getirilmiş olup 01.07.2023 tarihine kadar belirlenecek kira bedellerinde tarafların söz konusu yeni düzenleme uyarınca kira bedellerini belirlemesi gerekmektedir.
KANUN KAPSAMINDAKİ DÜZENLEMELER
11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Kanun ile birlikte, yeni kira dönemi için belirlenecek kira bedellerine ilişkin olarak sadece konut kiraları özelinde yeni bir düzenlemeye gidilmiş ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na aşağıdaki geçici maddenin eklenmesine karar verilmiştir.
“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
TBK’ya eklenen işbu geçici madde ile birlikte, kira dönemleri 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek olan kira sözleşmeleri kapsamındaki kira bedelleri belirlenirken;
- TBK’nın yukarıda belirtilen 344. maddesi uyarınca, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 (on iki) aylık ortalamaları esas alınarak belirlenecek değişim oranın bir önceki kira dönemine ilişkin kira bedelinin %25’inden az olması halinde işbu değişim oranı uygulanacak,
- Değişim oranının bir önceki kira dönemine ilişkin kira bedelinin %25’inden fazla olması halinde ise, yeni döneme ilişkin kira bedeli, bir önceki döneme ilişkin kira bedelinin %25’inden fazla olmamak koşuluyla belirlenecektir.
Önemle ifade etmek gerekir ki, TBK’ya eklenen işbu geçici madde emredici nitelikte olup yeni döneme ilişkin kira bedellerinin işbu madde kapsamında belirlenen usul ve esaslara aykırı olarak arttırılması halinde, bir önceki kira dönemine ilişkin kira bedelinin %25’inden fazla olan miktar geçersiz kabul edilecektir.
Bununla birlikte, kira sözleşmesinin tarafları arasında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin olarak bir anlaşma sağlanamazsa, TBK’nın 344. maddesinin 2.fıkrası uyarınca kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek ve bir önceki kira dönemine ilişkin kira bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınmak suretiyle hakkaniyete göre takdir edilecektir.
Ayrıca ifade etmek gerekir ki, işbu geçici madde kapsamında getirilen düzenlemeler yalnızca konut kiraları açısından geçerli olup çatılı işyeri kiraları ve kira sözleşmelerine konu diğer taşınmazlar hakkında kira bedelinin bir önceki döneme ilişkin kira bedelinin %25’inden fazla olamayacağına ilişkin düzenleme uygulama alanı bulmayacaktır.
İlaveten belirtmek gerekir ki işbu düzenlemenin uygulanabilmesi için temel şart, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin, 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenmesi olup 11.06.2022 tarihinden önce yenilenen kira sözleşmeleri hakkında TBK’nın 344.maddesi uygulanacak ve kira bedeli bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenecek değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenecektir.
