I. GİRİŞ
Bu makale, yabancıların Türkiye Cumhuriyeti’nde gayrimenkul edinmelerine ilişkin süreç ve koşullarda 6 Ocak 2022 tarih ve 31711 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” çerçevesinde çıkarılan Genelgeler ile 24 Ocak 2022 tarihinde uygulamasına başlanılan değişiklikleri açıklamaktadır.
Bu rehberin temel amacı, 5072 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile getirilen değişiklikler çerçevesinde yabancıların Türkiye Cumhuriyeti’nde nasıl gayrimenkul edinebilecekleri ve böyle bir yatırımla nasıl Türk vatandaşlığına geçebilecekleri hakkındaki güncel bilgi vermektir.
Değişiklik öncesi uygulama ve değişiklik yaşanmayan usullere ilişkin detaylı açıklama için bkz: Kılınç Hukuk II Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinme Rehberi ve Hukuki Danışmanlık Hizmetlerimiz
II. Yasal Dayanaklar
6 Ocak 2022 tarih ve 31711 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” kapsamında getirilen değişikliğin uygulaması; T.C. Merkez Bankasının “Sermaye Hareketleri Genelgesi” ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2022/1 Genelgesi ve 2019/5 sayılı Genelge Eki Kılavuzunda yapılan değişiklik vasıtasıyla netliğe kavuşturulmuştur.
III. Değişiklikten Önceki Durum
Alıcının satın almak istediği gayrimenkulü belirlemesinden sonra, alıcı ve satıcının hak ve yükümlülüklerini düzenleyen bir ön sözleşme düzenlenmesi, zorunlu olmamakla birlikte tavsiye edilmektedir. Bu ön sözleşme ile satıcının tapu işlemlerini gerçekleştirmekle yükümlü kılınması ve satıştan vazgeçme ya da satışın tarafların iradeleri dışındaki bir sebepten gerçekleşmemesi halinde tarafların zararlarının giderilmesi gibi konular bağlayıcı şekilde açıklığa kavuşturulacaktır.
Satış işlemine geçilebilmesi için e-devlet portalı (http://turkiye.gov.tr), veya Tapu Müdürlüğü’nün online randevu sistemi (https://randevu.tkgm.gov.tr/) veya “Alo 181” veya “+90 (312) 593 99 00” (yurt dışından) aranması aracılığıyla ön randevu alınabilir.
Aşağıdaki belge ve bilgilerin temin edilmesi ile satış işlemi gerçekleştirilmekteydi.
- Tapu Senedi (satıcı tarafından sağlanacaktır),
- Alıcının Pasaportunun Fotokopisi (noter tasdikli tercümesi ile),
- “Mülkün Güncel Değer Beyanı” (satıcı tarafından ilgili belediyeden temin edilir),
- Gayrimenkul Değerleme Raporu (yetkili kuruluşlardan alınması zorunludur – Gayrimenkulün değerinin 250.000 ABD Doları ve üzerindeki olması vatandaşlığa geçiş için zorunludur),
- Zorunlu Deprem Sigortası Poliçesi (satıcı tarafından temin edilecektir),
- 1 (bir) adet Satıcının Fotoğrafı / 2 (iki) adet Alıcının Fotoğrafı (6×4 boyutlarında son 6 ay içinde çekilmiş olmalıdır),
- Kimlik Bilgileri Beyan Formu (Müvekkil adına tarafımızca doldurulabilir),
- İşlem vekaletname ile gerçekleştirilecekse Gayrimenkul satın alma yetkisini içeren vekaletname.
- Dekont aslı (Türk vatandaşlığına geçilmesi amacıyla gayrimenkul edinilmesi durumunda, alıcıdan satıcıya en az 250.000 ABD Doları aktarıldığının kanıtlanması gerekir.)
IV. Değişiklik Sonrası Getirilen Yenilikler
T.C. Merkez Bankasınca hazırlanan ilgi (b) Sermaye Hareketleri Genelgesi’nin “Gayrimenkul kıymetler” başlıklı 13’üncü maddesi;
“(1) Yurt dışında yerleşik kişilerin, Türkiye’de satın aldıkları veya sahip oldukları gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı ayni hakların gelirleri ve satış bedellerinin vergi ve benzeri yükümlülükler düşüldükten sonra kalan net tutarının bankalar tarafından yurt dışına transfer edilmesi serbesttir.
(2) Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişilerin Türkiye’de satın aldıkları gayrimenkullerin ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden yerine getirilir. Bu döviz tapu işlemleri öncesinde gerekçesi de belirtilerek bir bankaya ve bankaca da Merkez Bankasına satılır. Ödeme ilgililere Türk lirası olarak yapılır. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Merkez Bankasınca belirlenir.
(3) İlgililer tapu işlemleri başvurusunda satış bedeli olan dövizin bir bankaya satıldığını tevsik eden döviz alım belgesini tapu idaresine sunmakla yükümlüdür. İlgililer tarafından döviz alım belgesinde kayıtlı Türk lirası tutar satış bedeli olarak tapu idaresine beyan edilir.
(4) İkinci fıkra kapsamında bankalara döviz satışının yalnızca ilgili gayrimenkulün alıcısı, satıcısı, bunların vekilleri ya da temsilcileri tarafından yapılması mümkündür.
(5) İkinci fıkra kapsamında yapılacak döviz satışlarına ilişkin bankalarca düzenlenecek döviz alım belgelerinin açıklama kısmına asgari olarak adına döviz bozdurulan kişinin adı soyadı, pasaport numarası ya da Yabancı Kimlik Numarası, alışı yapılan dövizin ABD doları karşılığı ve bu işlemin bu madde kapsamında gerçekleştirildiğini belirten bir ifadenin eklenmesi zorunludur“
hükümleri mevcuttur.
Bu çerçevede, yabancı gerçek kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz edinimlerinde edinimden önce satış bedelinin, USD ya da karşılığı döviz tutarı cinsinden Merkez Bankasına satılmak üzere bir bankaya satılması ve banka tarafından düzenlenecek “Döviz Alım Belgesi‘nin satış işlemi öncesinde Tapu Müdürlüğüne sunulması gerekmektedir. Bu işlem taşınmazın alıcısı, satıcısı, bunların vekilleri ya da temsilcileri tarafından gerçekleştirilebilecektir. Döviz Alım Belgesi’nde aşağıdaki bilgileri içermesi zorunludur:
- Adına döviz bozdurulan kişinin adı soyadı,
- Adına döviz bozdurulan kişinin pasaport numarası ya da yabancı kimlik numarası,
- Bozdurulan dövizin ABD Doları değeri veya ABD Doları karşılığı,
- Bozdurulan dövizin TL karşılığı,
- Bu işlemin “Sermaye Hareketleri Genelgesi’nin 13 maddesi” kapsamında gerçekleştirildiğini belirten bir ifade.
Bu bilgileri içeren Döviz Alım Belgesi’nin tapu idaresine sunulması zorunludur.
T.C. Merkez Bankası’nın Sermaye Hareketleri Genelgesi genelgenin 13’üncü maddesinin 3’üncü fıkrasında “İlgililer tarafından döviz alım belgesinde kayıtlı Türk lirası tutar satış bedeli olarak tapu idaresine beyan edilir.” hükmü yer almaktadır. Bu çerçevede, tapu idaresinde düzenlenecek resmi senedin (satış sözleşmesinin),
- Döviz Alım Belgesi’nde gösterilen TL değeri esas alınarak düzenlenmesi,
- Beyan değerine esas döviz satış tutarı içinde, taşınmaz satış / satış vaadi sözleşme bedeli harici bir ödeme kaleminin (komisyon, masraf vb.) yer almaması,
gerekmektedir. Tapu idaresince resmi senetteki satış bedeli Döviz Alım Belgesindeki değer olacağı için, gerek satış sırasında ödenen vergilerin olması gerekenden fazla çıkmaması, gerekse ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda özellikle alıcı aleyhine karine yaratmaması için döviz satış tutarına özellikle dikkat edilmelidir.
Öte yandan, değişiklikten önce ödemelerine başlanılmış ancak tapu idaresinde devri değişiklikten sonra yapılacak satış işlemlerinde de anılan 2022/1 sayılı Genelgenin yayım tarihi olan 21.01.2022 tarihinden önce satış bedelinin alıcısı hesabına yatırıldığı durumlarda onaylı banka dekontu ile bu durumun belgelenmesi halinde ayrıca döviz alım belgesi istenilmesine gerek bulunmayacaktır.
Ancak bu durumda ise resmi senette belirtilecek satış değerinin satıcının hesabına yatırılan değerden düşük olmaması, satıcının hesabına döviz cinsinden bir ödeme yapıldığı hallerde ise dekontun düzenlendiği tarihten bir önceki Merkez Bankası efektif satış kuru üzerinden bulunacak Türk Lirası değerin esas alınması gerekecektir. Diğer bir anlatımla satıcıya yapılmış tüm ödemelere ait dekontlardaki Türk Lirası bedelleri, dekont tarihinden bir önceki günkü Merkez Bankası efektif satış kuru üzerinden ayrı ayrı hesaplanıp Türk Lirası bedelleri toplanacak ve satış bedeli olarak resmi senede işlenecektir.
Ayrıca, yukarıdaki yöntemle yapılan hesaplama sonucunda bulunan satış bedelden fazla bir bedelin satış değeri olarak gösterilmesi halinde ve tapu idaresinde devir işleminin 21.01.2022 tarihinden sonra yapılması halinde, aradaki fark kadar Merkez Bankasına satılmak üzere dövizin bozdurulduğuna ilişkin Döviz Alım Belgesi’nin devir sırasında tapu idaresine ibrazı gerekecektir.
V. Türk Vatandaşlığı İçin Başvuru Durumunda Değişiklik
Yukarıda belirtilen değişiklik, vatandaşlık kazanımı işlemlerine ilişkin genel bir değişiklik yaratmayacaktır. Sadece ibrazı zorunlu olan Döviz Alım Belgesi de artık taşınmaz edinimi ile vatandaşlık kazanımı için gerekli belgeler arasına eklenmiştir. Bu anlamda en az 250.000 ABD Doları değerinde gayrimenkul satın alan yabancıların, tapu senedine gayrimenkulün üç yıl satılmayacağına dair şerh eklenmek kaydıyla Türk vatandaşlığına başvurabileceklerini, bu kişilerin eş ve 18 yaşından küçük çocuklarının da Türk vatandaşlığına başvurma hakkına sahip olduğunu, başvurunun onaylanması ile Türk vatandaşlığına geçeceklerini, akabinde de Türk pasaportu çıkarılması ile kimlik ve parmak izi kaydı alınması için Türkiye’ye de işlemlere devam edilmesi gerektiğini hatırlatırız.
Saygılarımızla,
Kılınç Hukuk ve Danışmanlık
