GENEL OLARAK Gayrimenkul Yatırım Fonları
Gayrimenkul yatırım fonları (“Fon”), Türkiye Cumhuriyeti’nde Sermaye Piyasası Kurulu (“Kurul”) düzenlemelerine tabi olarak, mevzuatta öngörülen istisnalar hariç olmak üzere, tüzel kişiliği olmayan bir yapı olup, genel olarak;
- Kurul’un Portföy Yönetim Şirketleri Ve Bu Şirketlerin Faaliyetlerine İlişkin Esaslar Tebliği (III-55.1) (“PYŞ Tebliği”) ile,
- Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-52.3) (“Fon Tebliği”)
hükümlerinde düzenlenme alanı bulmaktadır.
Fon, nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığı toplanan;
- Para,
- Gayrimenkuller,
- Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların iştirakleri tarafından gerçekleştirilen inşaat ruhsatı alınmış projeler kapsamındaki gayrimenkuller ve bunlara dayalı hakların,
yer aldığı varlıklara ilişkin portföyden oluşur.
Fon’lar ancak Kurul iznine tabi olarak kurulabilen;
- Portföy yönetim şirketleri
- Gayrimenkul portföy yönetim şirketleri veya
- Gayrimenkul ve girişim sermayesi portföy yönetim şirketleri
tarafından, bir iç tüzük ile süreli veya süresiz olarak kurulabilir.
Fonlar, belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak ya da belirli bir sektörde faaliyet göstermek amacıyla kurulabileceği gibi amacında herhangi bir sınırlama olmaksızın da kurulabilir.
FON KURULUŞU ve PYŞ KURULUŞU
Fonlar, yukarıda ifade edilen şirketlerden herhangi bir tarafından kurulabilmektedir. Bu nedenle T.C.’de bir Fon kurmak için öncelikle bir portföy yönetim şirketi (“PYŞ”), kurulması gerekmektedir.
PYŞ’lerin Kuruluş Şartları
PYŞ Tebliği uyarınca PYŞ’ler;
- Ana faaliyet konusu fonların kurulması ve yönetimi olan,
- kayıtlı sermaye sistemine tabi anonim şirket niteliğinde bulunan,
- paylarının tamamı nama yazılı olan ve nakit karşılığı çıkarılan,
- Başlangıç sermayesi en az 2.000.000.-TL olan,
- Kurucu ortakları kanunen yasaklı kişilerden olmayan (iflas ve konkordato ilan etmeyen, yüz kızartıcı ve mevzuatta tanımlanan diğer suçlardan hüküm giymeyen vb.) ve
- Ortaklık yapısının şeffaf ve açık olması
şartları ile Kurul’dan izin alınması kaydıyla kurulabilmektedir.
Öte yandan PYŞ’de yönetilen portföy büyüklüğü;
- 100.000.000.-TL’ye kadar olan PYŞ’lerde özsermayenin asgari 2.000.000.-TL,
- 100.000.001.-TL’den 500.000.000.-TL’ye kadar olan PYŞ’lerde özsermayenin asgari 3.000.000.-TL,
- 500.000.001.-TL’den 5.000.000.000.-TL’ye kadar olan PYŞ’lerde özsermayenin asgari 5.000.000.-TL,
- 5.000.000.000.-TL’yi aşan PYŞ’lerde özsermayenin asgari 10.000.000.-TL
olması zorunludur.
Şirket ortaklarının yurtdışında yerleşik olması halinde ise PYŞ kurulması için gereken kanuni belgelerin, yurtdışında yerleşik olan yere ait kanunlara göre karşılığı olan muadil belgeler şeklinde temin edilmesi gerekir.
Kurucu ortağın veya önemli etkiye sahip ortağın banka olması halinde ise Kurul tarafından T.C. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun uygun görüşünün alınması zorunludur.
PYŞ ticaret unvanında “portföy yönetimi” ibaresinin kullanması zorunludur. Kurulacak şirketin münhasıran girişim sermayesi yatırım fonlarını veya gayrimenkul yatırım fonlarını kurmak ve yönetmek üzere kurulması halinde ticaret unvanında “girişim sermayesi portföy yönetim şirketi” veya “gayrimenkul portföy yönetim şirketi” ibaresinin de kullanılması zorunludur.
PYŞ kurmak için Kurul’a başvuru yapılmasından itibaren altı ay içinde Kurul tarafından şirket kuruluşu karara bağlanır ve Kurul’ca yapılacak değerlendirme sonucunda başvurunun uygun görülmesi halinde, PYŞ kuruluş işlemlerinin tamamlanması için T.C. Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nın izni alınır.
PYŞ’lerin Faaliyete Geçmesi İçin Aranan Şartlar
PYŞ’nin portföy yöneticiliği faaliyetine başlayabilmesi için; Kurul’un izin verdiği tarihten itibaren en geç üç ay içinde gerekli faaliyet izni ve yetki belgesinin alınması talebiyle Kurul’a başvuru yapılması zorunludur. Bu kapsamda PYŞ’nin faaliyete geçebilmesi için;
- Mevzuatta öngörülen teminat gerekliliği var ise Kurul adına Takasbank nezdinde bloke teminat yatırmış olması,
- Kurul düzenlemeleri uyarınca kurulmuş olan portföy saklama şirketlerinden birinden hizmeti alınması konusunda portföy saklayıcısı ile anlaşma yapılmış olması,
- Kurul’un ilgili düzenlemelerinde öngörülen nitelikleri sağlayan ikiden az olmamak üzere yeterli sayıda portföy yöneticisini ve genel müdürünü atamış olması,
- PYŞ’nin bilgi işlem altyapısını da içerecek şekilde teknik donanımı ve alt yapı sistemlerini oluşturması,
- İç kontrol ve risk yönetim sistemi ile teftiş birimi ve fon hizmet birimini kurmuş olması ve
- kısaca PYŞ’nin yönetim yapısı ve fon yönetimi kapsamında atanacak yöneticilerin Kurul düzenlemeleri tarafından öngörülen Kurul lisanslı olma şartı ve finansal piyasalar alanında belirli bir yıllık tecrübe şeklindeki mevzuat tarafından öngörülen ilave şartları da sağlayacak şekilde organizasyon yapısını oluşturmuş olması gerekliliği bulunmaktadır.
Fon Kuruluşu
Yukarıda ifade edildiği üzere Fon’lar PYŞ’ler tarafından kurulmaktadır. Bu kapsamda bir Fon kuruluşu PYŞ tarafından;
- Fon iç tüzüğü,
- Fon ihraç belgesi ve
- Fon yatırımcı bilgi formlarının
hazırlanması ile aşağıdaki usul ve kapsamda kurulur.
Fon kuruluşu için PYŞ tarafından, taslak içtüzük ve Kurul’ca istenen diğer bilgi ve belgelerle Kurul’a başvurur. Fon’un kuruluş izni alabilmesi için PYŞ’nin portföy saklayıcısı şirketlerinden biri ile saklama sözleşmesi imzalamış olması ve içtüzüğün Kurul’ca onaylanması gereklidir. Fon kuruluş başvuruları, gerekli belgelerin Kurul’a eksiksiz olarak sunulmasından itibaren iki ay içinde Kurul tarafından karara bağlanır.
PYŞ’ler, fonun katılma payı sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde temsili, yönetimi, yönetiminin denetlenmesi ile fon faaliyetlerinin içtüzük ve ihraç belgesi hükümlerine uygun olarak yürütülmesinden sorumludur. PYŞ, fona ait varlıklar üzerinde kendi adına ve fon hesabına tasarrufta bulunur ve bundan doğan hakları kullanmaya yetkilidir.
Fon, tüm faaliyetlerinin icrasında, PYŞ’nin yönetim kurulu tarafından temsil edilir.
Fon kurucuların yönetim kurulu üyelerinden en az birinin gayrimenkul alım satım işi haricinde gayrimenkul yatırımları konusunda en az beş yıllık tecrübeye sahip olması; ayrıca kurucular nezdinde Kurul’un lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri uyarınca gayrimenkul değerleme lisansına sahip bir değerleme uzmanı ve genel müdür ile yönetim kurulu üyesinden oluşan en az üç kişilik bir yatırım komitesinin oluşturulması zorunludur.
Fon katılma payları sadece nitelikli yatırımcılara satılır ve katılma paylarının nitelikli yatırımcıya satışına başlandığı tarihi müteakip en geç bir yıl içinde fon portföy değerinin en az 10.000.000.-TL büyüklüğe ulaşması ve katılma payı sahiplerinden toplanan paraların yatırıma yönlendirilmesi zorunludur.
FON YATIRIM ESASLARI
Fon kurucusu ve portföy yöneticisi, Kurul düzenlemelerindeki sınırlamalar saklı kalmak üzere Fon adına aşağıdaki işlemleri yapabilir:
- Alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilir.
- Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde tapuya tescil edilmesi şartıyla Fon lehine üst hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakları Fon adına üçüncü kişilere devredebilir.
Fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ayrıca Fon toplam değerinin en az % 80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur.
Fon kurucusu ve portföy yöneticisi fon portföyünün yönetimine ilişkin olarak aşağıdaki işlemleri yapamaz:
- Gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz, gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemez.
- Proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremez.
- Otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez.
- Sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamaz.
- Altına, kıymetli madenlere ve diğer emtialara ve bunlara dayalı vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamaz.
- Kredili menkul kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamaz.
- Yurtdışında gayrimenkul alım, satım ve kiralama faaliyetinde bulunamaz.
KAMUYU AYDINLATMA ESASLARI
Gayrimenkul yatırım fonları için Kurul düzenlemeleri kamuyu aydınlatma esasları uyarınca, Kamuyu Aydınlatma Platformu (“KAP”) sayfası oluşturulması, bu sayfada yer alacak özet ve genel bilgilerin doldurulması ve ticari sır niteliğindeki bilgilerin gizlenebilmesi suretiyle fon içtüzüklerinin, ihraç belgelerinin, içtüzük/ihraç belgesi tadil metinlerinin ve finansal raporların KAP’ta ilan edilmesi zorunludur.
VERGİ DÜZENLEMELERİ HAKKINDA
Fon kazançları kurumlar vergisine tabi değildir. Bu nedenle yıllık kazançlarından kurumlar vergisi ödememe vergi istisnası Fon’lar açısından bir avantajdır. Öte yandan Fon katılma payı sahiplerine dağıtılan kar payları da vergiye tabi değildir. Fakat Fon’lar katma değer vergisi mükellefidir.
SONUÇ OLARAK
Türkiye Cumhuriyeti’nde bir Fon kurulması için öncelikle yukarıda ifade edildiği şart ve kapsamlara haiz bir PYŞ kurulması zorunludur. Akabinde Fonlar PYŞ tarafından yukarıda ifade edilen belgelerin hazırlanması suretiyle Kurul’a yapılacak bir başvuru ile kurulmaktadır.
Fonlar, Türkiye Cumhuriyeti yasal düzenlemeleri uyarınca yukarıda ifade edilen gayrimenkul ile ilgili faaliyetlerde bulunacağı gibi;
- Fonlar’ın tasfiyesinin diğer yapılara nazaran daha kolay bir usul ile gerçekleştirilmesi,
- Katılma paylarının nitelikli yatırımcılara satılması ve
- Mevzuat kapsamında sunulan bazı vergisel avantajlar sebebiyle
niteliği itibariyle gayrimenkul yatırımlarında faydalı görülmektedir.
Saygılarımızla,
Kılınç Hukuk & Danışmanlık
Konu ile ilgili ayrıca bkz. Gayrimenkul Yatırım Fonu’nun Türk Hukuk Sistemindeki Yeri ve Ticari Faydaları Hakkında
