A. Giriş
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olup kira bedeli kira sözleşmesinin objektif esaslı unsurlarından biridir. Sözleşme serbestisi ilkesi gereği kural olarak taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilmektedir. Ancak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun dördüncü bölümünün ikinci ayrımında düzenlenmiş olan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri kapsamındaki hükümler ile kira sözleşmenin devamı sırasında, yeni kira dönemlerinde, kira bedelinin belirlenmesi ve/veya tespiti birtakım sınırlamalara tabi tutulmuştur. Kira bedelinin tespitine ilişkin sınırlandırmanın yer aldığı TBK’nın 344. ve 345. maddelerinde “kira bedelinin belirlenmesi” terimi ile kira tespiti ve kira tespiti için ikame edilebilecek kira tespit davası hususlarından bahsedilmiştir. İşbu makalede, öncelikle TBK’da yer alan düzenlemeler uyarınca kira tespiti kavramına kısaca değinilecek olup sonrasında kira tespit davasına ilişkin açıklamalara yer verilecektir.
B. Kira Tespiti Kavramı ve Kira Tespitine İlişkin Hükümlerin Uygulama Alanı
Kira sözleşmesinin akdedildiği esnada taraflar kira bedelini özgürce belirleyebildiğinden bahsetmiştik. Ancak, bilindiği üzere, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin kiraya veren tarafından feshi belirli koşullara tabi tutulmuştur. Bu nedenle, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin kira sözleşmesinin akdedildiği esnada belirlendiği şekilde kalması hakkaniyete aykırılık teşkil edebileceğinden yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesi, bir diğer adıyla tespiti, kavramı ortaya çıkmıştır.
Kira bedelinin tespiti hususu sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan hukuki bir sorun olup TBK’nın 344. maddesi uyarınca taraflar bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla ile kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemleri için artış oranını serbestçe belirleyebilmektedir. Ancak, bazı hallerde kira sözleşmesi kapsamında kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira bedelinin hakim tarafından tespit edilmesi gerekmektedir. Kira bedelinin hakim tarafından tespit edilmesi kira tespit davası ile mümkündür. Kira tespit davasına ilişkin açıklamalara yer vermeden önce kira tespitine ilişkin hükümlerin uygulama alanına değinmekte fayda bulunmaktadır.
Öncelikle belirtmek gerekir ki, kira bedelinin tespitine ilişkin hükümler konu bakımdan yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için uygulama alanı bulmaktadır. İşbu husus doktrinde iki temele dayandırılmaktadır. Bunlardan biri, TBK’nın konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeleri uyarınca, kira sözleşmelerinin sona erme hallerinin sınırlı olması nedeni ile sona ermeden uzun yıllar devam eden kira sözleşmelerinin akdedildiği esnadaki kira bedelinin uygulanmasına devam edilmesinin hakkaniyete aykırı olacağı şeklinde açıklanmaktadır. Diğeri ise, ülkenin ekonomik düzeninin sağlanması açısından kira bedelinin belirlenmesinin sınırlandırılması ihtiyacı olarak açıklanmaktadır.
Bunun yanı sıra, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 1. maddesinde TBK’nın yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümlerinin uygulanacağı düzenlenmiş olmasına karşın aynı maddenin devamında işbu “geçmişe etkili olmama” kuralına istisna getirilmiş ve Kanun’un 2. maddesinde TBK’nin genel ahlak ve kamu düzenine ilişkin kurallarının, hangi tarihte gerçekleşmiş olursa olsun bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı düzenlenmiştir. İşbu düzenlemeler göz önüne alındığında doktrindeki baskın görüş TBK’nin kira bedelinin belirlenmesine ilişkin 344. ve 345. maddelerinin TBK’nın yürürlüğe girdiği tarih olan 1 Temmuz 2012’den daha önce kurulmuş olan kira sözleşmelerine de uygulanacağı yönündedir. Nitekim, Yargıtay yerleşik içtihatları uyarınca da TBK’nın yürürlüğe girmesinden önce akdedilen kira sözleşmeleri kapsamında kira tespitine ilişkin hükümlerin uygulama alanı bularak kira tespiti davası ikame edilebileceğini ortaya koymuştur.
C. Kira Tespit Davası
1. Genel Olarak Kira Tespit Davası
Kira bedelinin tespitinin dava yoluyla talep edilmesi kira tespit davası olarak adlandırılmaktadır. Kira tespit davası sonucunda kurulan hüküm neticesinde taraflar arasındaki hukuki ilişkide bir değişiklik meydana gelmekte ve kira bedeli yeniden belirlenmektedir. Hal böyleyken, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ve doktrindeki baskın görüş kira tespit davalarının bir tespit davası niteliğinde değil yenilik doğuran dava niteliğinde olduğu yönündedir. İşbu davanın niteliği gereği, kira bedelinin tespitine ilişkin talebin bölünmesi mümkün olmamakla birlikte kira bedelinin davacı tarafından açık ve net olarak talep edilmesi gerekmektedir. Bir diğer ifade ile, kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz, kira tespit davaları belirsiz alacak davası olarak ikame edilemez ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Ayrıca, kira tespit davası, kiraya veren, kiracı, kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik ve kiracı tarafından kira ilişkisinin devredilmesi halinde yeni kiracı tarafından ikame edilebilmekte olup kira tespit davasının ikame edilmesi bakımından herhangi bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresi öngörülmediğinden bu tür dava her zaman ikame edilebilmektedir. Davanın ikame edilmesinin zamanı davacının talebi bakımından önem taşımakta olup bu hususa ilişkin açıklamalar aşağıda yer almaktadır.
2. Kira Tespit Davasının Şartları
Kira tespit davalarının hukuki dayanağını TBK’nın 344. maddesi oluşturmaktadır. Kira tespit davasının yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için ikame edilebileceğini tekrar belirtmekte fayda bulunmakla birlikte kira tespit davasının şartları davanın TBK’nın 344. maddesinin hangi hükmüne dayanılarak açıldığına göre değişiklik arz etmektedir.
TBK’nın 344. maddesinin 1. fıkrasında tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu düzenlenmiştir. Bu durumda, TBK’nın 344. maddesinin 1. fıkrasına dayanılarak kira tespit davası ikame edilmesi tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma yapmaları ancak anlaşmaya göre kira bedelinin ne olacağı hususunda uyuşmazlık yaşamaları halinde mümkün olacaktır.
TBK’nın 344. maddesinin 2. fıkrasında, taraflar arasında yenilenen kira dönemine ilişkin bir anlaşma yapılmadığı takdirde kira bedelinin bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından belirleneceği düzenlenmiştir. Bu durumda, TBK’nın 344. maddesinin 2. fıkrasına dayanılarak kira tespit davası ikame edilmesi tarafların yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma yapılmaması şartına bağlıdır.
TBK’nın 344. maddesinin 3. fıkrasında, taraflar arasında kira bedeline ilişkin anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedelinin hâkim tarafından belirlenebileceği düzenlenmiştir. Bir diğer ifade ile, beş yıllık kira ilişkisinin sonunda altıncı kira yıl için kira artış oranı belirlenecekse, kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına bakılmaksızın hakim tarafından kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenmektedir. Bu durumda, TBK’nın 344. maddesinin 3. fıkrasına dayanılarak kira tespit davası ikame edilmesinde tarafların yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma yapıp yapmadığı önem arz etmeksizin yalnızca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşesinin varlığı gerekmektedir.
TBK’nın 344. maddesinin 4. fıkrasında, kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırıldığı durumlara ilişkin düzenleme yer almakta olup TBK’nın 344. maddesinin 4. fıkrasına dayanılarak kira tespit davası ikame edilmesi kira bedelinin yabancı para cinsi olarak belirlenmesine veya yabancı paraya endeksli olarak kararlaştırılmış olmasına ve kira sözleşmesi kurulduktan itibaren en az 5 yıl geçmesine bağlıdır.
3. Kira Tespit Davasında Tanzim Edilen Hükmün Geçmişe Etkili Uygulanması
Kural olarak, kira tespit davası sonucunda tanzim edilen hüküm ileriye etkili olmakta ve dava tarihinden sonraki kira dönemi için uygulanmaktadır. Ancak, TBK’nın 345. maddesinde kira bedelinin ileriye dönük uygulanmasına birtakım istisnalar getirilmiştir. TBK’nın 345. maddesinin 2. ve 3. fıkraları uyarınca (i) yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılmış olması (ii) yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmış olması (iii) kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması hallerinin varlığı durumunda yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece tarafından belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olmaktadır. (i) ve (ii)’de yer alan hallere örnek vermek gerekirse, 28.01.2020 başlangıç tarihli ve 28.01.2021 tarihinde yenilecek kira sözleşmesi kapsamında ikame edilecek kira tespit davasının 28.01.2021 tarihinden itibaren geçerli olmasının istenilmesi halinde en geç 30.12.2020 tarihinde dava açılmış olması veya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmış olması gerekmektedir. Bununla birlikte, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması halinde en geç otuz gün önce dava açılmasa veya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmasa bile yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
D. Sonuç Olarak
TBK’nın kira tespitine ve kira tespit davasına ilişkin düzenlemeleri, kiracı ve kiraya veren arasında kiralanan taşınmazın kira bedelinin tespiti konusunda yaşanan anlaşmazlıklara çözüm getirmeyi amaçlamakta olup TBK’nın 344. maddesinde kira bedelinin tespitine ilişkin düzenlemeler hükme bağlanmıştır. Kira tespit davasında mahkeme tarafından kira bedelinin tespitinde taşınmazın niteliği, konumu, kullanım amacı, pazar koşulları, benzer kiralananların bedelleri gibi çeşitli faktörler dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir karar verilmektedir. Kira bedelinin tespiti için açılacak davada öncelikli olarak dikkat edilmesi gereken husus kararın geçmişe etkili olarak uygulanması olup dava TBK’da belirtilen sürelere uygun şekilde açılmadığı takdirde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin karar ancak bir sonraki kira döneminde uygulanabilecektir. Son olarak, kira tespit davalarının belirsiz alacak davası olarak ikame edilmesinin ve kira tespit davasında ıslahın mümkün olmadığını unutmamak gerekir.
