Giriş
Tapu sicili nezdine gerçek durumu yansıtmayan, usule ve hukuka aykırı şekilde kayıt ve tescil işlemlerinin bulunması mümkündür. Bu durumda ise hem gerçek hak sahiplerinin mülkiyet hakkından doğan menfaati zedelenmekte hem de yolsuz tescil ile hukuka aykırı sonuç doğmaktadır. Dolayısıyla tapu kütüğü nezdinde bulunan kayıtların gerçek duruma ve hukuka uygun hale getirilmesi amacıyla tapu iptal ve tescil davası ikame edilmektedir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilecek Haller
Tapu sicili nezdinde gerçek hak sahipliği durumunu yansıtmayan, usule ve hukuka aykırı tescillere yolsuz tescil denilmektedir. Yolsuz tescil ile tapu sicili nezdinde taşınmaz üzerinde ayni hak tesisi, terkin ya da tadil işlemleri gerçekleştirilmiş olabilir yahut miras yoluyla ya da kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet hakkı kazanılmış ise tapu sicilindeki kayıt, yeni durumu yansıtmayacaktır. Bu gibi durumlarda gerçek hak sahipleri, tapu iptal ve tescil davası ile tapu kütüğündeki kayıtların iptalini ve yeni ve gerçek duruma göre tescilini talep edebilecektir.
Önemle belirtmek gerekir ki tapu iptal ve tescil davası, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (“Medeni Kanun”) çerçevesinde düzenlenmekle birlikte açılabileceği durumlar, sınırlı sayılı şekilde özel olarak belirlenmemiştir. Bu nedenle, yerleşik Yargıtay içtihatları ve doktrin görüşleri çerçevesinde zemininde yolsuz tescil bulunan tüm işlemlere karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir. Bununla birlikte en çok bilinen ve pratikte karşılaşılan tapu iptal ve tescil davası sebepleri ise şöyledir;
- Mirastan mal kaçırma (muris muvazaası) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
- Taşınmaz mülkiyetinin kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılması ve zilyetlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
- Vekalet yetkisinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
- İmar uygulamalarından kaynaklı tapu iptal ve tescil davası,
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
- Hukuki ehliyetsiz tarafından gerçekleştirilen tescil işlemi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
- Kadastrodan önceki hak durumuna dayalı tapu iptal ve tescil davası,
Bu gibi durumlar başta olmak üzere, her somut olayın özelliğine göre değerlendirilmek üzere tapu sicili nezdindeki kayıt ile gerçek durumun örtüşmediği hallerde yahut hukuka ve usule aykırı şekilde gerçekleştirilen tescil işlemlerinde, tapu sicilindeki kaydın iptal edilmesi ve gerçeğe uygun şekilde yeniden tescil yapılması için tapu iptal ve tescil davası açılmaktadır.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Öncelikle belirtmek gerekir ki bir dava mülkiyet hakkına dayanılarak açılıyorsa veya dava sonucunda verilecek olan karar tapu kütüğü nezdinde bir değişiklik meydana getiriyorsa bu dava taşınmazın aynına ilişkindir. 6100 Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın aynına ilişkin olan davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Tapu iptal ve tescili davası ise yukarıda belirttiğimiz hususlar çerçevesinde tapu kütüğü nezdinde başlı başına değişiklik meydana getirmeye yönelik olduğundan taşınmazın aynına ilişkindir. Bu minvalde tapu iptal ve tescil davasına bakmakla yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olup bu yetki kuralı kesin yetki niteliğindedir. Taşınmazın bulunduğu yerden farklı bir yerde tapu iptal ve tescil davası açılması halinde davanın yetkisizlik nedeniyle reddine karar verilecektir.
Tapu iptali ve tescili davalarında genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Bununla birlikte her somut olayın özelliğine göre açılacak davanın ticari işlemden kaynaklanan tapu iptal ve tescili davası ya da tüketici işleminden kaynaklanan tapu iptal ve tescili davası vb. olması mümkündür. Bu durumlarda görevli mahkeme değişkenlik göstermekte olup bu nedenle somut olayın hukuki analizi önem arz etmektedir.
Tapu İptal ve Tescil Davasının Açılabileceği Kişiler
Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde adına tescil işlemi gerçekleştirilmiş olan kişi aleyhine diğer bir ifade ile tapu sicilinde malik olarak görünen kişi ya da kişilere karşı açılır. Bununla birlikte bazı durumlarda somut olaya göre köy veya belediye tüzel kişiliği, orman yönetimi, hazine ve tapu müdürlüğü, adına yolsuz tescil gerçekleştirilmiş bulunan kişilerin vefat etmiş olması halinde bu kişinin mirasçılarına karşı da açılabilmektedir.
Önemle belirtmek gerekir ki, tapu iptal ve tescil davasının açılması sırasında tarafların belirlenerek tüm taraflara davanın yöneltilmesi önem arz etmektedir. Aksi halde, ilgili kişilerin tamamına dava yöneltilmez ise taraf teşkilinin sağlanmaması nedeniyle tapu iptal ve tescil davasının reddedilmesi mümkündür.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
Tapu iptal ve tescil davası, mülkiyet hakkına ve esasen ayni hakka dayandığından kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Zira ayni hakkın, her zaman ileri sürülmesi mümkündür. Ne var ki, yukarıda belirtildiği üzere bazı tapu iptal ve tescil davaları özel kanunlardan doğmuş olabileceği gibi bu durumlara ilişkin özel olarak zamanaşımı ve hak düşürücü süre de öngörülmüş olabilir. Örneğin, kadastro öncesi hakka dayalı tapu iptali ve tescil davalarında, Kadastro Kanunu’nda öngörülen 10 yıllık hak düşürücü süre nedeniyle kadastro çalışmaları sonrasında oluşmuş bir tapu kaydının, oluşmasından itibaren 10 yıl geçtikten sonra o tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı iddiasıyla kadastro öncesi sebeplere dayanılarak dava açılamayacaktır. Bu nedenle her somut olayın özelliğine göre ilgili mevzuatın belirlenmesi önem arz etmektedir.
Sonuç olarak; tapu iptal ve tescil davası, esasen tapu kütüğü nezdindeki hukuka ve usule aykırı tesciller ile gerçek durumu yansıtmayan tescillerin ortadan kaldırılması ve gerçek hak sahiplerinin menfaatinin korunmasına yönelik olduğundan oldukça önem arz etmektedir. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davalarının ikame edilmesi sırasında, her somut olay özelinde hukuki sebeplerin analizinin yapılması, tarafların tamamına husumet yöneltilmesi ve özel olarak öngörülen hak düşürücü sürelere uygun şekilde prosedürlerin oluşturulması oldukça önem arz etmektedir.
Saygılarımızla
Kılınç Hukuk ve Danışmanlık
