GİRİŞ
Bilindiği üzere; kira sözleşmeleri en temel haliyle, kiraya verenin bir şeyin kullanımını kiracıya bıraktığı, kiracının ise bu kullanım karşılığında ödeme borcunu üstlendiği, her iki tarafa borç yükleyen sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmedir. Kira sözleşmeleri belirli süreli yapılabileceği gibi belirsiz süreli de yapılabilmektedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun esaslarından biri olan sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca kira sözleşmelerinde taraflar sözleşmenin kira bedeli dahil tüm şartlarını özgürce ve istedikleri gibi kararlaştırabilirler. Ancak kanun koyucu tarafların kira bedelinin belirlenmesine dair anlaşmalarına sınır getirebilmektedir. Mevzuattaki bu değişiklikler kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkiyi ihtilaflı hale getirebilmekte ve uygulamada buna dair sorunlar gündeme gelebilmektedir.
A. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDEKİ KİRA ARTIŞ ORANI HAKKINDAKİ MEVCUT DURUM
TBK’nın 344. maddesi “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” hükmünü havidir. İşbu kanun hükmü uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni dönemde belirlenecek kira artış oranı TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamasından yüksek olamayacaktır.
Ancak burada önemle belirtmek gerekir ki; TBK’da kira bedelinin artışı konusunda getirilen sınır TÜFE on iki aylık ortalaması iken, 08.06.2022 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanun ile TBK’ya eklenen Geçici Madde 1 gereğince 11.06.2022 ile 01.07.2023 arasındaki dönemlere ilişkin konut kiralarına yapılacak artış oranının üst sınırı %25 olarak belirlenmiş ve 7456 sayılı Kanun ile TBK’ya eklenen Geçici Madde 2 gereğince 01.07.2024 tarihine kadar yeniden uzatılmıştır.
B. YENİ DÖNEM KİRA BEDELİ’NİN KİRACI TARAFINDAN SÖZLEŞMEDE KARARLAŞTIRILANDAN EKSİK ÖDENMESİ
Yukarıda da belirtildiği üzere, kira bedeli her yıl sözleşmede belirlenen oranla artış gösterecektir. Ancak uygulamada bu durum bazen farklılıklar arz etmektedir.
Örneğin; 10.000-TL kira bedeli olan bir sözleşmede artış oranı TBK’nın 344. maddesi uyarınca TÜFE on iki aylık ortalaması olarak belirlenmiştir. Açıklanan TÜFE on iki aylık ortalaması %60 olmasına rağmen yeni kira döneminde kiracı %30 oranında artış yaparak kiraya verene 13.000-TL ödeme yapmaktadır. Yıl boyunca kiraya veren tarafından bu durumun fark edilmemiş olması veya kiracı ile anlaşamamış olması durumunda bir sonraki yıl da eksik artış yapılan kira bedeli üzerinden artış yapılması halinde, kira bedeli yine anlaşılan orana kıyasen eksik ödenmiş olacaktır. Bu durumda kiraya verenin geriye dönük olarak eksik kira bedellerini talep etme hakkı oluşmaktadır. Çünkü aşağıda açıklayacağımız üzere Yargıtay içtihatlarınca bu durum, uygulamada sanıldığının aksine kiraya verenin zımni kabulü olarak değerlendirilmeyecektir.
Uygulamada; kiraya veren ile kiracı sözlü olarak sözleşmede belirtilen artış oranının altında bir oran belirleyerek kira bedeli hususunda anlaşmaktadır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki; bu anlaşmanın yazılı olarak yapılması, yani asıl kira sözleşmesine ek protokol olarak eklenmesi hukuki açıdan daha güvenli olacaktır. Kira sözleşmesinde taraflar arasında bir artış oranı belirlendiyse Yüksek Mahkeme içtihatları, kira bedelinin daha az oranda artacağı konusundaki yeni anlaşmanın yazılı olması gerektiği ve kiraya verenin geriye dönük olarak eksik kira bedellerini zamanaşımını aşmamak koşuluyla isteyebileceği yönündedir.
Bu hususta Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 13.04.2017 tarihli, 2017/1943 Esas ve 2017/5241 Karar sayılı kararı şöyledir; “Davacı 23.09.2013 tarihinde başlattığı icra takibi ile 2013 yılı Ağustos ve Eylül aylarında eksik ödenen 3.520 TL’nin tahsilini istemiştir. Kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış şartı geçerli olup tarafları bağlar. Davalı borçlu kira sözleşmesinin 4. maddesi gereğince artıştan sorumludurlar. Bu durumda mahkemece sözleşmenin 4. maddesindeki artış oranı üzerinden kira tespitinden sonraki dönemden sonra da artış şartının geçerli olduğu dikkate alınarak alacak miktarı hesaplanarak tahsiline karar verilmesi gerekirken tespit davası sonucunda artış şartının geçerli olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” İşbu kararda da açıkça görüleceği üzere kira artış oranı belirli olan sözleşme, esas kabul edilmektedir. Taraflar arasında yeni bir kira artış oranının belirlenmesi halinde ilerde meydana gelmesi muhtemel bir hukuki ihtilafta yeni dönem için anlaşılan kira bedeli yazılı şekilde ispat edilmelidir.
C. EKSİK KİRA BEDELLERİNİN KİRAYA VEREN TARAFINDAN GERİYE DÖNÜK TAHSİLİ
Kira artış oranı belirli olan kira sözleşmelerinde, kiracı tarafından eksik yapılan kira bedeli ödemelerinin geriye dönük olarak talep edilmesi mümkündür. Ancak 5 yıllık genel zamanaşımı kuralı burada da geçerlidir. Örnek olarak açıklamak gerekirse; 10.000-TL’lik kira bedeli bulunan bir sözleşmede kira artış oranının TÜFE on iki aylık ortalama oranı olduğunu düşünelim. Bir sonraki dönemde açıklanan TÜFE oranının %60 olduğunu ve kiracı tarafından 16.000-TL ödenmesi gerekirken 13.000-TL ödendiğini kabul edelim. Bu durumda aradaki aylık 3.000-TL’lik fark 5 yıl içerisinde geriye dönük olarak kiracıdan talep edilebilecektir.
Böyle bir durumda gidilebilecek iki tane yol vardır; ilk olarak, kiraya veren tarafından kiracı aleyhine eksik kalan bedeller için İcra İflas Kanunu’nun 269. maddesi uyarınca ilamsız icra takibi başlatılır ve kiracıya ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün itiraz süresi ile 30 gün ödeme süresi verilir. Eğer süresinde itiraz veya ödeme olmazsa takip kesinleşir ve eksik kalan bedellerin kiracıdan tahsiline kararı verilir. Ancak itiraz edilmesi halinde İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması davası açılarak sürecin devamının sağlanması gerekir. Bir diğer yol ise, TBK’nın aradığı diğer şartların da sağlanması ve öncelikle arabuluculuk sürecinin tüketilmesi koşuluyla, Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde kiracı aleyhine tahliye davası açarak taşınmazın kira bedellerinin eksik ödenmesi nedeniyle tahliyesini talep etmektir.
D. SONUÇ
Çatılı konut ve işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşmede taraflarca artış oranı belirlenmişse, yeni dönemde belirlenen orandan eksik artış yapılması halinde eksik kalan bedelin kiraya veren tarafından sonradan istenmesi mümkündür. Ödenen eksik kira bedelinin, sanılanın aksine kiraya veren tarafından kabul edilmiş sayılacağı ve geriye dönük eksik kira bedeli talebinin kötü niyetli olduğu hususu Yargıtay içtihatlarınca sabit olduğu üzere kanaatimizce de isabetli değildir.
KAYNAKÇA
EREN, Fikret; 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’na Göre Hazırlanmış Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 18. Baskı, Ankara 2015.
OĞUZMAN, Kemal; ÖZ, Turgut; Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 12. Baskı, C. I, İstanbul 2014.
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Cilt 22, Sayı 3, 2016, Sözleşmenin Uyarlanmasında Sonradan Değişen Şartlar ve Öngörülemezlik İlkesi, Dr. Ümmühan KAYA
