Ara
Close this search box.
Ara
Close this search box.

Mayıs 2, 2024

Kiracının İpotek Alacaklısı Aleyhine 2004 Sayılı İcra İflas Kanunu 150/b Muhtırası Nedeniyle İkame Ettiği Menfi Tespit Davasında Görevli Mahkeme

GİRİŞ

Menfi tespit davası, borçlunun icra takibinden önce veya takip esnasında takip konusu alacağın borçlusu olmadığının tespiti amacı ile ikame edeceği dava olarak tanımlanmaktadır. Bir diğer ifade ile, gerçekte var olmayan bir borç veyahut geçersiz bir hukuki ilişki nedeni ile aleyhine icra takibine girişilen ve/veya icra takibi tehdidi altında kalan kişi gerçekte borçlu bulunmadığının ispatı için ikame edilecek dava menfi tespit davası olup menfi tespit davasına ilişkin hükümler 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nda (“İİK”) düzenlenmiştir.

İİK’nın “kiracılara haber verme” başlıklı 150/b maddesinde ipotekli taşınmaz kiracısının takipten haberdar edilmesi ve kiracının işleyecek kira bedellerini icra dosyasına ödenmesi amacı ile kiracıya bir ihtar yapılması gerektiği öngörülmüştür. İlgili maddenin devamında kiracının yapılan ihtara rağmen kira bedellerini icra dosyasına yatırmaması halinde kiracı hakkında İİK’nın 356. maddesinin kıyasen uygulanacağı düzenlenmiştir. İşbu ihtar, uygulamada 150/b muhtırası olarak bilinmekte olup yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca ipotekli taşınmaz kapsamında herhangi bir kira borcunun bulunmadığını iddia eden kiracının 150/b muhtırasının tebliğinden itibaren 7 günlük şikâyet süresi içerisinde icra hukuk mahkemesine başvurarak muhtıranın iptalini talep etmesi gerekmektedir. Aksi halde kiracı, icra dosyasının asıl borçlusu olan ipotekli taşınmaz maliki ile birlikte icra dosyasına borçlu olarak eklenecek ve ipotekli taşınmaz maliki ile birlikte ipotek alacaklısına karşı sorumlu hale gelecektir.

İpotekli taşınmaz kapsamında herhangi bir borcu bulunmayan ve/veya bulunmadığını iddia eden kiracının 150/b muhtırasına karşı 7 gün içerisinde icra hukuk mahkemesi nezdinde şikâyet hakkını kullanmaması halinde ve/veya şikayet davasının reddedilmesi halinde kiracı borçlu olmadığının ispatı amacı ile İİK’nın 72. maddesinde düzenlenen hüküm uyarınca ipotek alacaklısı aleyhine menfi tespit davası ikame edebilecektir. 

Ne var ki, tüzel kişi kiracının tüzel kişi ipotek alacaklısı aleyhine ikame edeceği menfi tespit davasında görevli mahkemenin hangi mahkeme olduğu hususunda bir görüş birliği bulunmamaktadır.

İşbu makalede öncelikle genel olarak menfi tespit davalarında görevli ve yetkili mahkemeye değinildikten sonra, 150/b muhtırasına karşı 7 gün içerisinde icra hukuk mahkemesi nezdinde şikâyet hakkını kullanmayan kiracının ipotekli taşınmaz kapsamında herhangi bir borcunun bulunmadığı ispat etmek amacı ile ikame edeceği menfi tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme hususu tüzel kişi olma kriteri ile birlikte ele alınacaktır.

A. MENFİ TESPİT DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME 

    1. Kural Olarak

      İİK’da menfi tespit davasında görevli mahkemenin hangi mahkeme olduğuna ilişkin bir düzenleme yer almamakta olup menfi tespit davasında görevli mahkeme belirlenirken öncelikle alacağın kaynağı ve niteliğinin tespiti gerekmektedir. Bir diğer ifade ile, menfi tespit davasında görevli mahkeme, dava konusu edilen alacağın kaynağına göre belirlenecektir.

      6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (“HMK”) 1. maddesinde mahkemelerin görevinin ancak kanunla düzenleneceği ve göreve ilişkin kuralların kamu düzeninde olduğu hükme bağlanmış olup HMK’nın birinci ayrımında yer alan maddelerde göreve ilişkin hükümler düzenlenmiştir. HMK’nın “asliye hukuk mahkemelerinin görevi” başlıklı 2. maddesi uyarınca, aksine bir düzenleme bulunmaması halinde, dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına, şahıs varlığına ilişkin davalarda ve diğer dava ile işler bakımından görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğu düzenlenmiştir. HMK’nın “sulh hukuk mahkemelerinin görevi” başlıklı 4. maddesinde ise dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın (i) Kiralanan taşınmazların, İKK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaların, (ii) Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaların ve (iii) Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davaların sulh hukuk mahkemelerinde görüleceği düzenlenmiştir.

      6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (“TTK”) 4. maddesi uyarınca her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan hukuk davaları ve çekişmesiz yargı işleri ile tarafların tacir olup olmadıklarına bakılmaksızın birtakım davaların ticari dava olduğu hükme bağlanmış olup ticari davalar; mutlak ticari davalar, bir ticari işletme ile ilgili olması şartıyla ticari davalar ve nispi ticari davalar olarak ele alınmaktadır. TTK’nın 5. maddesinde ise ticari davaların Asliye Ticaret Mahkemesinde görüleceği hükme bağlanmıştır.

      Bu kapsamda; ticari bir işten kaynaklı alacağa ilişkin menfi tespit davalarının Asliye Ticaret Mahkemesinde, kira ilişkisinden kaynaklanan bir alacağa ilişkin menfi tespit davalarının sulh hukuk mahkemelerinde, takibe konu alacağın özel mahkemede görülmesinin mümkün olmadığı alacaklara ilişkin menfi tespit davalarının Asliye Hukuk Mahkemesinde görülmesi gerekmektedir. 

      Menfi tespit davasında yetkili mahkeme ise İİK’nın 72/8. maddesinde düzenlenmiş olup ilgili madde uyarınca menfi tespit davaları, takibi yapan icra dairesinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabileceği gibi, davalının yerleşim yeri mahkemesinde de açılabilecektir.

      2. 150/b Muhtırası Nedeniyle İkame Edilecek Menfi Tespit Davası 

          Yukarıda da belirtildiği üzere, menfi tespit davasında görevli mahkeme belirlenirken alacağın kaynağı ve niteliğinin tespit edilmesi gerekmektedir. 150/b muhtırası, ipotekli bir taşınmazda kiracı sıfatını haiz gerçek ve/veya tüzel kişilere ipotekli taşınmaza ilişkin kira bedelini icra dosyasına ödemeleri amacı ile gönderilen bir belge olup kendisine 150/b muhtırası tebliğ edilen gerçek ve/veya tüzel kişinin 7 günlük şikâyet hakkını kullanmaması halinde ipotek alacaklısı aleyhine menfi tespit davası ikame ederek borçlu bulunmadığının tespitini talep edebileceğini belirtmiştik. 

          Bu bağlamda, kiracının ikame edeceği menfi tespit davasında 150/b muhtırasının dayanağı olan kira sözleşmesi ve ipotekli taşınmaz maliki, kiracı arasındaki kira ilişkisi ve ipotekli taşınmaz kapsamında ödenen kira bedellerinin irdeleneceği aşikardır. Bir diğer ifade ile, ikame edilecek menfi tespit davası kapsamında mahkemece, kira sözleşmesinin ve diğer delillerin incelenmesi suretiyle kiracı ile kiraya veren ve/veya ipotek alacaklısı arasındaki kira ilişkisi, kiracının muaccel kira bedelleri üzerindeki tasarrufları ile kiracının ipotek alacaklısına karşı icra dosyası ve 150/b muhtırası kapsamında herhangi bir borcunun bulunmadığı tespit edilecektir. 

          Dolayısıyla, işbu davaya bakmakla görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemeleri olduğunun kabulü gerekmektedir. Nitekim, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 12.06.2014 tarihli ve 2013/15958 E., 2014/7852 K. sayılı kararında “Dava, kiracı tarafından açılan borçlu olmadığının tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir…” şeklinde tanımı yapılan uyuşmazlık da İstanbul 10. Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde 2013/391 E. sayısı ile görülmüş olup kiracının İİK 150/b muhtırası kapsamında alacaklıya herhangi bir borcunun bulunmadığının tespiti istemli menfi tespit davalarında sulh hukuk mahkemelerin görevli olduğu ortaya konmuştur.

          Ne var ki, tüzel kişi kiracı tarafından tüzel kişi ipotek alacaklısı aleyhine ikame edilecek 150/b muhtırasına dayalı menfi tespit davası kapsamında Asliye Ticaret Mahkemelerinin görevli olması gerektiğine yönelik görüşler ile mahkeme kararları da bulunmaktadır. İşbu görüş, kiracı ile ipotek alacaklısı arasında mevcut herhangi bir kira ilişkisi bulunmamasına rağmen 150/b muhtırasının kiracı ile ipotek alacaklısının ticari işletmesi ile ilgili olması ve tarafların her ikisinin de tacir olması nedeniyle ticari dava olarak kabul edilmesi gerektiği ile açıklanmaktadır. 

          Kanaatimizce, 150/b muhtırası nedeniyle ile kiracı tarafından ipotek alacaklısı aleyhine ikame edilecek davalarda tarafların tacir olup olduğuna bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğunun kabulü gerekmektedir. Zira, yerleşik Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli olması TTK’nın 5/1. maddesinin istisnası niteliğindedir. Nitekim işbu husus, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 08.04.2014 tarihli ve 2013/13565 E., 2014/4533 K. sayılı kararında;

          “Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar TTK’nun 5/1.maddesine istisna teşkil etmekte olup 6100 sayılı HMK’nun 4/1-a maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemeleri görevli mahkeme olarak belirlenmiştir. Bu nedenle kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda TTK.’nun 5/1. maddesinin uygulanma imkânı bulunmamaktadır. Bu durumda davaya bakma görevi sulh hukuk mahkemesine ait olacağından mahkemece işin esasının incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde asliye ticaret mahkemesi görevli olduğundan bahisle mahkemenin görevsizliğine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”

          şeklinde ifade edilmiştir. 

          İlaveten, İstanbul 9. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 27.03.2018 tarihli ve 2015/1054 E., 2018/211 K. sayılı kararında da Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 12.06.2014 tarihli ve 2013/15958 E., 2014/7852 K. sayılı kararına atıf yapılarak;

          “İddia, savunma, emsal nitelikteki yargıtay içtihatı ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki uyuşmazlığın İİK 150/b maddesi gereğince kiracı hakkında çıkartılan muhtıradan dolayı borçlu olmadığının tespitne ilişkin olduğu, taraflar arasındaki temel hukuki ilişkinin kira borcundan kaynaklandığı, Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevini belirleyen HMK’nın 4/1-a maddesi gereği kiralanan taşınmazların 09/06/1932 tarihli ve 2004 sayılı İİK ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davaları ile bu davalara karşı açılan davaları Sulh Hukuk Mahkemesince görülmesi gerekeceği, somut uyuşmazlıkta da davanın kira sözleşmesinden kaynaklanan kira alacağına ilişkin olup mahkememizin görevi dışında Sulh Hukuk Mahkemesinin görevi kapsamında kaldığı, görev hususu HMK’nın 1.maddesi gereği kamu düzenine ilişkin olup mahkemece resen gözetilmesi gerekeceği, yukarıdaki emsal nitelikteki yargıtay içtihatına konu olan yine Sulh Hukuk Mahkemesince değerlendirilip karara bağlandığı anlaşılmakla, mahkememizin görevsizliği nedeniyle dava şartı yokluğuna bağlı olarak davanın usulden reddine ilişkin aşağıdaki gibi hüküm tesis edilmiştir.”

          şeklinde gerekçelere yer verilmiş ve “Mahkememizin görevsizliği nedeniyle HMK 114/1-C ve 115/2 maddesi gereğince dava şartı yokluğu sebebi ile davanın usulden reddine Karar kesinleşmesinden itibaren 2 hafta içinde Mahkememize başvurularak dilekçe verilmesi halinde dosyanın bu davaya bakmakla görevli İstanbul Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine,” şeklinde hüküm kurulmuştur.

          B. SONUÇ 

            İpotek alacaklısının ipotekli taşınmaz kapsamında taşınmaz maliki aleyhine ikame ettiği icra dosyası nezdinde kiracıya İİK madde 150/b çerçevesinde tebliğ edilen muhtıranın ardından kiracının muaccel olan kira bedellerini icra dairesine ödemesi gerekmektedir. Ne var ki bazı durumlarda kiracının ipotekli taşınmaz kapsamında herhangi bir kira borcunun bulunamaması mümkündür. Kiracının işbu husustaki iddiaları ise kural olarak 150/b muhtırasının tebliği itibarıyla 7 gün içerisinde icra hukuk mahkemesi nezdinde ikame edeceği şikâyet davasında dinlenilmekte ve icra hukuk mahkemesi tarafından yapılan inceleme neticesinde kiracının haklı bulunması halinde 150/b muhtırasının iptaline karar verilmektedir. Kiracının 7 gün içerisinde şikâyet hakkını kullanmaması ve/veya icra hukuk mahkemesi tarafından şikâyetin reddine karar verilmesi halinde ise fiilen borçlu olmadığını iddia eden kiracı, ipotekli alacaklısı aleyhine menfi tespit davası ikame edebilecektir. 

            Menfi tespit davasının hangi görevli mahkemede görüleceği hususu dava konusu edilen alacağın kaynağına göre belirlenmektedir. Tüzel kişi kiracı tarafından tüzel kişi ipotek alacaklısı aleyhine ikame edilecek 150/b muhtırasına dayalı menfi tespit davası kapsamında Asliye Ticaret Mahkemelerinin görevli olması gerektiğine yönelik görüşler bulunmaktaysa da yerleşik Yargıtay içtihatları ile görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemeleri olacağı işaret edilmektedir. 

            Zira 150/b muhtırası kesinleştikten sonra ipotek alacaklısının icra dosyası kapsamında kiracıdan olan alacağının kaynağı ve niteliği kira borcuna dayanmaktadır. Hal böyleyken, HMK’nın 4. maddesi ve yerleşik Yargıtay içtihatları göz önüne alındığında davanın Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdine ikame edilmesi yönündeki görüşlerin yerinde olduğu kanaatindeyiz. 

            Yazarlar

            Ebru Özkan

            Ebru Özkan

            Kıdemli Avukat

            Aleyna Kekeva

            Aleyna Kekeva

            Avukat