GİRİŞ
Zilyetlik, taşınır ya da taşınmaz bir mal üzerinde fiili hakimiyet sağlamak olup fiili hakimiyeti elinde bulunduran gerçek veya tüzel kişiye zilyet olarak tanımlanmaktadır. Mülkiyet mal üzerindeki hak, zilyetlik ise malın kullanım hakkını elinde bulundurmaktır. Malik gerçek sahip iken, zilyet ise mal üzerinde kullanma hakkına sahip olan kişidir.
Kira ilişkisi bakımından değerlendirmek gerekir ise kiraya veren malik iken taşınmazı fiilen kullanan kiracı ise zilyettir. Zilyetliğin türleri açısından değerlendirildiğinde, kiraya veren mülkiyet hakkına dayanarak malik sıfatıyla zilyet olacağından asli zilyet, kiracı ise asli zilyet sayesinde zilyet olacağından feri zilyet konumundadır. Aynı şekilde kiracı eşya üzerindeki fiili hakimiyetini dayanarak doğrudan doğruya sürdürebildiği için dolaysız zilyet, kiraya veren ise eşya üzerinde fiili hakimiyetini ancak kiracı vasıtasıyla sürdürebildiği için dolaylı zilyet konumundadır.
Zilyetliğin kazanılmasının birçok çeşidi olmakla birlikte bu yazımız içeriğinde kiracıların hukuki durumu inceleneceğinden özellikle zilyetliğin havalesi hususuna değinmek gerekmektedir. Zilyetliğin havalesi, feri zilyet sıfatındaki bir kimsenin elinde bulunan şeyin asli zilyetliğinin, asli zilyet tarafından başka bir kimseye devredilmesi ve o şeyin yeni zilyede tesliminin feri zilyede bildirilmesidir. Diğer bir ifade ile dolaylı zilyet konumundaki kişinin, eşyanın dolaylı zilyetliğini, zilyetliği kazanacak olan kişiyle anlaşarak bir sözleşme yaparak devretmesidir.
Kira ilişkisi üzerinden örneklemek gerekirse mülkiyet hakkı sahibi olan kiraya verenin, taşınır ya da taşınmaz malını bir başka kişiye satması halinde o eşya üzerindeki feri zilyetliğini ve dolaylı zilyetliğini devretmesi, 8049 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) 979. maddesi kapsamında zilyetliğin havalesi sayılacaktır.
KİRA İLİŞKİSİ KAPSAMINDA DEĞERLENDİRME
Zilyetliğin havalesi durumunda, malı fiilen elinde bulunduran feri zilyedin ya da dolaysız zilyedin rızasına gerek bulunmamaktadır. Ancak bu devrin malın fiili hakimiyetini doğrudan doğruya sağlayan dolaysız zilyet açısından hüküm doğurabilmesi için TMK’nın 979. maddesinin 2. fıkrası uyarınca dolaysız zilyede bildirimde bulunması gerekmektedir. Nitekim kira ilişkisi kapsamında da kiraya veren malik, kiraya verilen şeyi bir başkasına satıp devredebilir ancak bu satışın kiracıya 979. madde uyarınca bildirilmesi gerekmektedir. Kiracı açısından zilyetliğin devri, kendisine yapılacak olan işbu bildirim anından itibaren geçerli olacaktır.
Diğer bir husus olarak TMK’nın 979. maddesinin 3. fıkrası uyarınca üçüncü kişi zilyetliği devredene karşı ileri sürebileceği sebeplerle şeyi edinene vermekten kaçınabilir. Önem arz eden husus ise üçüncü kişinin, devralan kişiye karşı ileri sürebileceği sebeplerin ayni hak ya da şahsi haklardan hangisi ile ilgili olduğudur. Zira mezkûr hüküm uyarınca, üçüncü kişinin ancak ayni hakka dayalı sebepleri (intifa hakkı gibi) devralana karşı ileri sürebileceği kabul edilmektedir. Ancak şahsi haklarını, nisbi hak olması gerekçesiyle sadece hukukî ilişkinin karşı tarafına yani diğer bir ifade ile devredene karşı ileri sürebileceğinden, devralana karşı ileri süremeyecektir. Taşınmaz kiralarında şahsi hakların devralana karşı ileri sürülmesi, ancak tapu siciline şerh ettirilmesi ile mümkün olacaktır. Bu durumda etkisi kuvvetlendirilmiş bir şahsi hak bulunacağından devralan kişiye karşı da ileri sürülebilecektir.
Bununla birlikte 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) “Kiralananın El Değiştirmesi” başlıklı 310. maddesi uyarınca, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olacaktır. Bu durumda yukarıda belirtilen TMK’nın 379. maddesinin 3. fıkrası ile düzenlenen şahsi hakların ileri sürülemeyeceği görüşüne tezatla TBK’nın 310. maddesi ile üçüncü kişi konumundaki kiracının, devreden konumundaki kiraya verenle olan kira sözleşmesinden doğan bir şahsî hakkını devralan kişiye yani yeni kiraya verene karşı da ileri sürebilmesi mümkün hale gelmiştir.
TBK’nın 310. maddesi ile kiracının, önceki malik ile aralarındaki kira sözleşmesinden kaynaklanan hakkını yeni malike karşı da ileri sürebilmesini sağlamak ve bu yolla kiracıyı yeni malik karşısında korumak amacıyla ihdas edilmiştir. Dolayısıyla taşınmaz kiralarında, kira sözleşmesi tapu siciline şerh ettirilmese dahi TBK’nın 310. maddesi uyarınca yeni malik, kira sözleşmesi ile bağlı olacaktır.
Yeni malikin kira sözleşmesi ile bağlı olması dikkate alındığında sırf taşınmazın el değiştirmesi nedeniyle kiracı tahliye edilemeyecek ise de bu durum mutlak bağlayıcı olmayıp yeni malik kiraya verenin, kira sözleşmesini son erdirme imkânı TBK’nın 351. maddesi kapsamında düzenlenmiştir.
TBK’nın 351. maddesi uyarınca yeni malikin, taşınmazı; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu var ise edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilecektir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilecektir.
Saygılarımızla,
