GİRİŞ
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşmenin tarafı olan yüklenici ile iş sahibi arasında akdedilen ve temelde yüklenicinin iş sahibine ait arsa üzerinde bina inşa etme borcu, iş sahibinin ise yüklenicinin ifasına karşılık inşa edilen binadan payı oranında bağımsız bölümlerin mülkiyetinin devretme borcunun bulunduğu bir sözleşme türüdür.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kanunda özel olarak düzenlenmese de özünde, taşınmaz satışı yapma ve eser (istisna) sözleşmesi gibi yüklenicinin bir eser meydana getirme borçlarını içermesi sebebi ile karma tipli sözleşme olarak nitelendirilebilir. Nitekim işbu sözleşme kapsamında, yüklenici eser meydana getirmeyi üstlenirken iş sahibi de bunun karşılığında para edimi değil arsa payı verme yükümlülüğünü yerine getirmektedir.
Bilindiği üzere, karma tipli sözleşmelerde, uyuşmazlığın söz konusu olduğu edimin tipini oluşturan hükümler uygulanmaktadır. Diğer bir deyişle, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında, inşaatın yapılmasına ilişkin bir uyuşmazlık çıkarsa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümlerine başvurulmaktadır. Ancak, eğer iş sahibinin taşınmaz mülkiyetini devretme, nakletme borcuna ilişkin bir uyuşmazlık çıkarsa TBK’nın satış sözleşmesi hükümlerine başvurulmaktadır.
Bu kapsamda, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflarca anlaşma sağlanarak veya taraflardan birinin sözleşmesel veya kanuni yükümlülüklerine aykırı davranması sebebi ile sona erdirilebilir. Bu halde, sözleşmenin taraflar üzerinde doğuracağı sonuçların ne olacağı önem arz etmektedir.
Nitekim kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin bina inşa etme edimi uzun süreyi kapsadığı için sürekli bir edim gibi düşünülse de yüklenicinin sözleşmesel tek yükümlülüğü binanın inşasıdır. Bu sebeple, işbu sözleşme ani edimlidir. Bilindiği üzere ani edimli sözleşmeler, kural olarak geçmişe etkili, sürekli edimli sözleşmeler ise ileriye etkili sona erme sonuçları doğuran sözleşmelerdir. Bu doğrultuda her ne kadar doktrinde aksi görüşü savunanlar da olsa Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ani edimli borç ilişkisi olduğunu ve sona ermesi halinde taraflar bakımından geçmişe etkili sonuçları doğuracağını benimsemektedir.
Tüm bu anlatılan hususlar ışığında, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflardan birinin ifasını yerine getirmemesi dolayısıyla temerrüde düşmesi ile diğer tarafça feshedebilecektir. Bu halde, sözleşmeyi fesheden taraf, TBK’nın 125. maddesi uyarınca seçimlik haklarını kullanarak sözleşmeden dönme hakkını kullanabilecektir. Kanun koyucunun işbu madde hükmünde yer alan bu seçimlik haklar düzlenirken borçlunun temerrüde düşmekte kusurlu olduğu varsaydığı belirtilebilecektir. Bu halde, kusursuz olduğunu iddia eden taraf, kusursuzluğunu ispat ile yükümlü olacaktır.
Bunun yanı sıra, TBK’nın 125. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenen dönme hakkı kapsamında olumlu veya olumsuz zararlardan hangisinin talep edilebileceği hususu önem arz etmektedir. Zira olumsuz zarar, sözleşmenin geçersiz olduğu, geçmişe etkili sona erdiği ve iptal edildiği zamanda talep edilebilir. Öte yandan, sözleşmeye aykırılık halinde yalnızca olumlu zarar talep edilebilecektir. Dolayısıyla, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin sona ermesi geçmişe etkili sonuç doğurduğu için işbu sözleşmeden dönen taraf yalnızca olumuz zararını talep edebilecektir.
Öte yandan, eğer yüklenicinin eseri vadesinde yetiştirmesi mümkün değil ise iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanarak TBK’nın 473. maddesine başvurabilecektir. Bu husus, doktrinde öncelenmiş borca aykırılık olarak anılmaktadır. Bununla beraber, eserin meydana getirilmesi kapsamında belirli bir vade varsa işbu eserin vadeye yetişmesi mümkün ise sadece yüklenici tarafından zamanında ifaya başlanmadı veya işin yavaş yürüdüğü gerekçesi ile iş sahibi bu maddeye dayanarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinden erken dönme hakkını kullanamayacaktır. Nitekim Yargıtay da bu hususu 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nın 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı kapsamında değerlendirme yaparak bu halde sözleşmeden dönmenin yapılamayacağı şeklinde kabul etmektedir.
Yukarıda da belirtildiği üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçmişe etkili sona ermesinin sonucu olarak sözleşme tüm hak ve yükümlülükleri ile birlikte sona erme tarihinden itibaren ortadan kalkmış olacaktır. Bu halde, sözleşmenin ifası sırasında tarafların sözleşmeye dayılı ifa ettikleri her türlü edimin dayanağı bulunmayacaktır. Böyle bir durumun vuku bulması halinde de taraflar, sözleşmeye konu işe ilişkin yapmış oldukları tüm kazandırmaları, diğer taraftan sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edilebilecektir.
Nitekim, sebepsiz zenginleşme, TBK’nın 77. maddesinde düzenlenmektedir. İşbu madde uyarınca, haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. İşbu maddenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Ancak, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, tarafların edimi nakdi bir varlık olmadığı için bu hükmün uygulanması bu sözleşme özelinde farklılıklar içerecektir. Bu halde örneğin iş sahibi yüklenici adına tapuda tescil işlemi yaptı ise tescile konu işlemin sebepsiz kalması nedeni ile yapılan tescil işleminin yolsuz tescil haline geleceğini belirtmek mümkündür. Dolayısıyla iş sahibi, yolsuz tescilin düzeltilmesi davası ile tescil işlemini geçersiz kılabilecektir.
SONUÇ
Sonuç olarak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri her ne kadar kanunda özel olarak düzenlenmese de uyuşmazlığın meydana geldiği edime dayalı sözleşme hükümlerine başvurularak işbu uyuşmazlığın çözümüne gidilebilmektedir. Sona erme şekli ile geçmişe etkili sonuç doğuran işbu sözleşme türünde, tarafların sorumlulukları bakımından birçok farklı kanuni düzenleme yer almaktadır. Bu doğrultuda, işbu sözleşme kapsamında tarafların hak ve yükümlülüklerinin koruma altına alındığı ve edimlerin ifasından kaçınmayı önleyici hükümlerin eklenmesi suretiyle sözleşmelerin hazırlanmasının önem taşıdığını belirtmek gerekir.
Saygılarımızla,
Kılınç Law & Consulting
