Ara
Close this search box.
Ara
Close this search box.

,

Aralık 21, 2023

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Girişim Sermayesi Yatırım Ortaklıkları Tarafından Verilebilecek Teminat, İpotek ve Kefaletler

1. GİRİŞ

Finansal piyasalarda önemli bir role sahip olan gayrimenkul yatırım ortaklıkları (“GYO”) ve girişim sermayesi yatırım ortaklıkları (“GSYO”), çeşitli projelerin yatırımına birden fazla yatırımcının ortak olması ile birlikte finansman sağlayabilmektedir. Bu açıdan GYO ve GSYO’ların, yatırımcıların riskini azaltmak ve yatırımlarını korumak amacıyla daha kurumsal, daha şeffaf, hesap verebilir ve iyi yönetim prensiplerine uygun bir şekilde sektörde faaliyet göstermeleri için Sermaye Piyasası Kurulu (“SPK”) tarafından çıkartılan mevzuatlar çerçevesinde daha sıkı kurallara bağlanmıştır. Şöyle ki, GYO ve GSYO’ların dış borçlanmalarına getirilen sınırlamalar gibi, bunlar tarafından portföydeki malvarlığı üzerinde üçüncü kişiler ve bağlı ortaklıkları lehine verebilecekleri teminat, rehin, ipotek ve kefaletler SPK tarafından çıkartılan mevzuatlar kapsamında sınırlandırılmıştır. 

2. TEMİNATLAR VE HUKUKİ ÇERÇEVE

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1), (“Tebliğ III-48.1”) ve Girişim Sermayesi Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.3) (“Tebliğ III-48.3”) kapsamında GYO ve GSYO tarafından üçüncü kişiler ve bağlı ortaklıkları lehine portföydeki malvarlığı üzerinde verilebilecek teminat, rehin, ipotek ve kefaletler sınırlandırılmıştır. Şöyle ki;

a. Tebliğ III-48.1’in 30. maddesi uyarınca GYO’lar;

  1. kat karşılığı ve hasılat paylaşımı olarak yapılan projelerde; projenin gerçekleştirileceği arsaların sahipleri tarafından GYO’ların lehine; bedelsiz olarak veya düşük bedelle üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi kaydıyla; GYO’lar, proje teminatı olarak GYO portföyünde bulunan gayrimenkulleri üzerinde arsa sahipleri lehine ipotek verebilir veya sınırlı ayni hak tesis edebilir .
  2. Ayrıca GYO’lar kendi tüzel kişilikleri lehine, öz sermayelerinin beş katına kadar temin edebilecekleri finansman için portföyündeki varlıklar üzerinde ipotek rehin ve diğer sınırlı ayni hakları tesis edebilir. 
  3. Öte yandan GYO’lar sermayesine % 100 oranında iştirak ettikleri bağlı ortaklıkları lehine, kendi portföyündeki varlıklar üzerinde ipotek rehin ve diğer sınırlı ayni hakları tesis edebilir, söz konusu bağlı ortaklıklar lehine teminat, garanti ve kefalet verebilir. 

GYO’ların varlıkları üzerinde yukarıda sayılan amaçlar dışında, üçüncü kişiler lehine, ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni hakları tesis etmesi ve başkaca herhangi bir tasarrufta bulunulması Tebliğ III-48.1 uyarınca yasaklanmıştır. 

b. Tebliğ III-48.3’ün.20. maddesinin 2. fıkrası uyarınca GSYO’lar;

  1. KOBİ Yönetmeliği’nde tanımlanan KOBİ şartlarını taşıyan girişim şirketleri lehine rehin ve teminat verebilir ve ipotek tesis edebilir,
  2. Ortaklığın portföyünde bulunan ya da bulunacak girişim şirketine yapılacak yatırımın finansmanında, bu girişim şirketlerinde sahip olduğu ya da olacağı payların rehin ve teminat olarak verilmesine ilişkin sözleşme yapabilir, 
  3. Portföylerindeki girişim şirketlerine münhasıran işletme sermayesi olarak kısa vadeli finansman sağlayabilir. 

GSYO’lar yukarıda belirtilen durumlar dışında hiçbir surette üçüncü kişiler lehine, teminat veremez, kefil olamaz ve portföydeki varlıkları üzerinde rehin ve ipotek tesis edemez.

GYO ve GSYO’lar tarafından yapılan yatırımlarda finansmana ulaşma noktasında çeşitliliğin önemli olduğunu vurgulamak gerekir. Nitekim, finansman sağlanması için finansal kuruluşlar ve bankalar tarafından çeşitli teminatlar talep edilmektedir. Bu nedenle yatırım ortaklıklarının sınırlı da olsa teminat verebilir hale gelmesi, anılan ortakların proje finansmanı işlemleri açısından kolaylık sağlamıştır.

Ancak Tebliğ III-48.1’in 11/A maddesi 10. fıkrası uyarınca, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerine yatırım yapmaya özgülenen GYO’lar için yukarıda a) bendinde belirtilen sınırlamaların uygulanmayacağı düzenlenerek bir istisna getirilmiştir. Şöyle ki, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletmek üzere kurulan veya bu ortaklıklara dönüşen ortaklıklar için, Kurumsal Yönetim Tebliği (II-17.1)’nde düzenlenen teminat, rehin, ipotek ve kefaletlere ilişkin hükümlerin uygulanacağı açıkça düzenlenmiştir.  Bu kapsamda anılan GYO’ların teminat, rehin, ipotek ve kefalet işlemlerine Kurumsal Yönetim Tebliği (II-17.1)’nin 12. maddesi hükümleri uygulanmaktadır. 

3. SONUÇ

Yukarıda ifade edildiği üzere, GYO ve GSYO’lar tarafından finansman kullanımı ile teminat, rehin, ipotek ve sınırlı ayni hak tesisi işlemleri SPK tebliğleri ile belirli şart ve koşullara tabi tutularak, ilgili işlemler tebliğler ile sınırlandırılmıştır. 

Anılan ortaklıkların taraf olduğu finansman ve belirtilen diğer işlemlerinde herhangi bir yaptırım ve hukuki geçersizlik ile karşı karşıya kalmamak adına; yasal mevzuat tarafından getirilen bu sınırlamalara uygun işlemlerin tesis edilmesi hukuken yüksek önem arz etmektedir. 

Saygılarımızla,

Kılınç Hukuk & Danışmanlık – Sermaye Piyasaları Hukuku Departmanı s





Yazarlar

Sevinç Jafarova

Sevinç Jafarova

Avukat