Ara
Close this search box.
Ara
Close this search box.

,

Aralık 21, 2023

Adi Yazılı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Bağlayıcılığı

I. GİRİŞ

Türk Borçlar Kanunu’nun “Şekil” başlıklı 237. maddesi, Türk Medeni Kanunu’nun “Hukuki İşlem” başlıklı 706. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun “Düzenleme Şeklinde Yapılması Zorunlu İşlemler” başlıklı 89. maddesi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin (“GSVS”) şekil şartlarına ilişkin hükümler içermektedir. Bu hükümlere göre, GSVS’nin noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik koşuludur. Öngörülen şekil şartlarının gerçekleşmediği durumlarda, kural olarak GSVS kesin hükümsüz olmaktadır. Bu makalemizde, adi yazılı GSVS’ye dayanarak ikame edilebilecek davalara yer verilmiştir.

II. TAPU İPTAL – TESCİL DAVASI

Adi yazılı GSVS’ye alıcı sıfatıyla taraf olan davacı, GSVS’ye konu gayrimenkulün tapu iptal ve tescilini, Yargıtay’ın müstakar hale gelmiş kararlarına dayanarak, talep edebilmektedir. Örneğin; arsa sahibine ait gayrimenkullerin müteahhit tarafından adi yazılı GSVS ile devredilmesi durumunda, GSVS’nin alacağın devri niteliğinde olduğundan bahisle geçerli olduğuna kanaat getirilen Yargıtay kararları mevcuttur. Ancak, Yargıtay’ın müteahhidin kendi mülkiyetinde bulunan gayrimenkulün adi yazılı GSVS ile devredilmesi işlemine hukuki koruma sağlamadığı görülmektedir. Bu tür tapu iptal ve tescil talepli davalarda, Yargıtay kararları gereğince; inşaatın %90 ve üzerinde tamamlanmış olup olmadığının, kalan işlerin kullanıma engel teşkil edip etmediğinin ve eksikliklerin paraya çevrilerek tamamlanabilecek nitelikte olup olmadığının dikkate alınmasını tavsiye ederiz.

Bununla birlikte, adi yazılı GSVS’ye dayanarak ikame edilen tapu iptal ve tescil talepli davalarda, öncelikli olarak, alıcı tarafın ödeme borcunu ifa etmiş ve bunu belgelerle kanıtlayabilmiş olması değerlendirilmektedir.

III. TAZMİNAT DAVASI

Adi yazılı GSVS’nin geçerli sayılamayacağına kanaat getirildiği noktada, GSVS bedelinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilmesi amacıyla tazminat davası ikame edilebilecektir.Bu dava ile GSVS gereğince ifa edilen ödeme tutarı ile birlikte, yasal koşulların gerçekleşmesi şartıyla, müspet zarar da talep edebilecektir. Müspet zarar gayrimenkulün rayiç değeri olarak karşımıza çıkabilmektedir.

IV. SONUÇ

Adi yazılı GSVS’ye dayanarak tapu iptal – tescil davası açabileceği gibi tazminat davası da açabilecektir. Davacının elindeki deliller ile birlikte somut olayı Yargıtay’ın güncel kararları çerçevesinde değerlendirmesi tavsiye edilmektedir. Zira, adi yazılı GSVS’lere ilişkin çok çeşitli ve bazı durumlarda çelişkili Yargıtay kararları mevcut olup ilgili ve güncel kararın hukuki dayanak olarak gösterilmesi davanın gidişatı için önem arz edecektir.

Saygılarımızla,
Kılınç Hukuk & Danışmanlık

Yazarlar

Başak Bektimur

Başak Bektimur

Kılınç Hukuk ve Danışmanlık

Kılınç Hukuk ve Danışmanlık